Investir dans l’immobilier locatif en Mayenne
La Mayenne en chiffres
- 305 468 habitants en 2023, un niveau proche de 2012 (0,6 % de moins).
- 9,2 % de logements vacants ; les locataires occupent 33 % des résidences principales.
- Niveau de vie médian : 25 140 € par an.
- 28 112 ventes de janvier 2022 à décembre 2025, dont 14 547 ventes d’une maison seule (prix médian de 1 475 €/m²) et 2 065 ventes d’un appartement seul (1 900 €/m²).
- 1 114 ventes ont porté sur un bien comprenant de 2 à 30 logements.
- Loyers d’annonce des appartements : de 7,3 €/m² à 12,0 €/m² charges comprises, dans les communes de notre tableau où l’estimation est jugée fiable.
La Mayenne présente les prix les plus bas de notre territoire après l’Orne, pour une population stable. Sa vacance élevée signale de nombreux bâtiments anciens de centre-bourg à remettre sur le marché. Les locataires y occupent un tiers des résidences principales, une part plus faible que dans les départements plus urbains (40 % en Ille-et-Vilaine). Pour un investisseur, cette combinaison de prix bas et de bâtiments vacants est favorable, à condition de choisir des communes où la demande locative est avérée et de créer des logements de taille adaptée.
Où l’écart entre prix et loyers est le plus marqué
Pour comparer les communes, nous rapportons le loyer annuel d’un appartement (loyer d’annonce au m², charges comprises, multiplié par douze) au prix médian d’une maison au m². Ce rapport n’est pas un rendement : il ne tient compte ni des travaux, ni des frais d’acquisition, ni des charges du propriétaire, ni de la vacance. Il traduit en revanche notre méthode, qui consiste à acheter des bâtiments anciens, souvent vacants, pour les transformer en appartements.
Parmi les communes où l’estimation de loyer est jugée fiable et qui comptent au moins 30 ventes de maisons sur la période, le rapport est le plus élevé à :
- Renazé : maisons à 1 000 €/m², appartements loués 10,1 €/m², rapport de 12,1 %.
- Gorron : maisons à 977 €/m², appartements loués 7,7 €/m², rapport de 9,5 %.
- Pré-en-Pail-Saint-Samson : maisons à 1 004 €/m², appartements loués 7,3 €/m², rapport de 8,7 %.
- Villaines-la-Juhel : maisons à 1 029 €/m², appartements loués 7,3 €/m², rapport de 8,5 %.
- Craon : maisons à 1 450 €/m², appartements loués 9,9 €/m², rapport de 8,2 %.
- Ernée : maisons à 1 273 €/m², appartements loués 8,2 €/m², rapport de 7,7 %.
Ce classement ne suffit pas à choisir un emplacement. Avant de vous proposer un immeuble, nous vérifions la demande locative du quartier, l’état du bâti, les règles d’urbanisme et le coût des travaux.
Prix et loyers dans 69 communes de la Mayenne
Le tableau reprend, par nombre d’habitants, les communes pour lesquelles nous publions une page détaillée : population et parc de logements, ventes, loyers par type de logement et réalisations proches.
| Commune | Habitants (2023) | Ventes de maisons (2022 à 2025) | Prix médian d’une maison (€/m²) | Loyer d’un appartement (€/m², charges comprises) | Rapport loyer annuel / prix |
|---|---|---|---|---|---|
| Laval | 49 400 | 1 430 | 2 235 | 11,2 | 6,0 % |
| Château-Gontier-sur-Mayenne | 16 584 | 768 | 1 859 | 10,6 | 6,8 % |
| Mayenne | 12 883 | 502 | 1 632 | 10,1 | 7,4 % |
| Évron | 8 252 | 403 | 1 500 | 8,6 | 6,9 % |
| Saint-Berthevin | 7 479 | 330 | 2 098 | 11,1 | 6,3 % |
| Changé | 6 502 | 232 | 2 274 | 12,0 | 6,3 % |
| Bonchamp-lès-Laval | 6 302 | 282 | 2 233 | 9,5* | 5,1 % |
| Ernée | 5 499 | 279 | 1 273 | 8,2 | 7,7 % |
| L’Huisserie | 4 672 | 158 | 2 253 | 9,4* | 5,0 % |
| Craon | 4 431 | 248 | 1 450 | 9,9 | 8,2 % |
| Louverné | 4 344 | 167 | 2 031 | 10,4 | 6,1 % |
| Montsûrs | 3 192 | 178 | 1 277 | 8,1 | 7,6 % |
| Cossé-le-Vivien | 3 174 | 127 | 1 577 | 8,5 | 6,5 % |
| Argentré | 2 906 | 98 | 1 914 | 9,4* | 5,9 % |
| Meslay-du-Maine | 2 779 | 131 | 1 596 | 8,0 | 6,0 % |
| Loiron-Ruillé | 2 758 | 112 | 1 741 | 8,9* | 6,1 % |
| Villaines-la-Juhel | 2 671 | 144 | 1 029 | 7,3 | 8,5 % |
| Ambrières-les-Vallées | 2 619 | 150 | 1 097 | 6,8* | 7,4 % |
| Renazé | 2 504 | 178 | 1 000 | 10,1 | 12,1 % |
| Gorron | 2 440 | 166 | 977 | 7,7 | 9,5 % |
| Andouillé | 2 321 | 98 | 1 567 | 8,4 | 6,4 % |
| Saint-Pierre-la-Cour | 2 320 | 115 | 1 667 | 9,4* | 6,8 % |
| Entrammes | 2 294 | 60 | 1 862 | 9,4* | 6,1 % |
| Pré-en-Pail-Saint-Samson | 2 273 | 132 | 1 004 | 7,3 | 8,7 % |
| Lassay-les-Châteaux | 2 247 | 141 | 1 133 | 6,8* | 7,2 % |
| Le Genest-Saint-Isle | 2 166 | 107 | 1 757 | 9,4* | 6,4 % |
| Quelaines-Saint-Gault | 2 152 | 111 | 1 444 | 8,8* | 7,3 % |
| La Baconnière | 1 965 | 86 | 1 536 | 7,4* | 5,8 % |
| Martigné-sur-Mayenne | 1 902 | 76 | 1 593 | 9,5* | 7,2 % |
| Ahuillé | 1 852 | 77 | 1 739 | 8,9* | 6,1 % |
| Aron | 1 828 | 76 | 1 520 | 8,9* | 7,0 % |
| Port-Brillet | 1 827 | 121 | 1 469 | 7,6* | 6,2 % |
| Saint-Ouën-des-Toits | 1 785 | 72 | 1 767 | 7,4* | 5,0 % |
| Le Bourgneuf-la-Forêt | 1 769 | 70 | 1 596 | 7,6* | 5,7 % |
| Saint-Pierre-des-Nids | 1 748 | 99 | 1 333 | 6,8* | 6,1 % |
| Saint-Jean-sur-Mayenne | 1 732 | 78 | 1 914 | 9,5* | 6,0 % |
| Saint-Denis-d’Anjou | 1 495 | 78 | 1 322 | 8,5* | 7,7 % |
| Saint-Denis-de-Gastines | 1 463 | 119 | 1 124 | 7,6* | 8,1 % |
| Prée-d’Anjou (Laigné) | 1 381 | 83 | 1 389 | 8,8* | 7,6 % |
| Parné-sur-Roc | 1 378 | 46 | 1 930 | 9,4* | 5,8 % |
| Saint-Georges-Buttavent | 1 367 | 58 | 1 270 | 7,4* | 7,0 % |
| Montigné-le-Brillant | 1 366 | 47 | 1 934 | 9,4* | 5,8 % |
| Gennes-Longuefuye (Gennes-sur-Glaize) | 1 354 | 68 | 1 433 | 8,5* | 7,1 % |
| Chemazé | 1 352 | 89 | 1 618 | 8,8* | 6,5 % |
| Juvigné | 1 327 | 104 | 1 316 | 7,6* | 6,9 % |
| Javron-les-Chapelles | 1 314 | 75 | 941 | 6,8* | 8,7 % |
| Montenay | 1 291 | 61 | 1 163 | 7,4* | 7,6 % |
| Commer | 1 286 | 42 | 1 472 | 7,4* | 6,0 % |
| Bierné-les-Villages | 1 285 | 71 | 1 246 | 8,5* | 8,2 % |
| Ballots | 1 278 | 66 | 1 408 | 8,7* | 7,4 % |
| Nuillé-sur-Vicoin | 1 247 | 58 | 1 695 | 8,8* | 6,2 % |
| La Roche-Neuville (Loigné-sur-Mayenne) | 1 240 | 47 | 1 622 | 9,5* | 7,0 % |
| Bais | 1 222 | 71 | 1 000 | 6,9* | 8,3 % |
| Fougerolles-du-Plessis | 1 215 | 112 | 948 | 6,6* | 8,4 % |
| Louvigné | 1 193 | 56 | 1 786 | 9,4* | 6,3 % |
| Saint-Baudelle | 1 189 | 47 | 1 716 | 7,4* | 5,2 % |
| Chailland | 1 187 | 69 | 1 295 | 7,4* | 6,9 % |
| Sainte-Suzanne-et-Chammes | 1 175 | 61 | 1 154 | 8,4* | 8,7 % |
| Saint-Germain-le-Fouilloux | 1 172 | 47 | 1 688 | 9,5* | 6,8 % |
| Oisseau | 1 136 | 57 | 854 | 8,9* | 12,5 % |
| Vimartin-sur-Orthe (Saint-Pierre-sur-Orthe) | 1 100 | 95 | 909 | 7,2* | 9,5 % |
| Forcé | 1 099 | 48 | 1 724 | 9,5* | 6,6 % |
| Landivy | 1 094 | 70 | 1 042 | 7,6* | 8,8 % |
| Bazougers | 1 079 | 44 | 1 299 | 7,4* | 6,8 % |
| Soulgé-sur-Ouette | 1 063 | 51 | 1 410 | 7,4* | 6,3 % |
| Bouère | 1 058 | 53 | 1 198 | 8,5* | 8,5 % |
| Méral | 1 053 | 51 | 1 064 | 8,7* | 9,8 % |
| Montjean | 1 020 | 47 | 1 375 | 9,4* | 8,2 % |
| Larchamp | 1 001 | 78 | 1 059 | 7,6* | 8,6 % |
* Estimation de loyer à manier avec prudence : peu d’annonces dans la commune ou modèle statistique moins précis. n.d. : moins de 10 ventes de maisons sur la période. Le rapport loyer annuel / prix n’est pas un rendement (voir plus haut).
Sources : INSEE, recensement 2023 et Filosofi ; DGFiP, Demandes de valeurs foncières, ventes de janvier 2022 à décembre 2025 ; Carte des loyers 2025, estimations ANIL à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Prix médians calculés par Vestae sur les ventes d’une maison seule.
Centres-bourgs soutenus par l’État
15 communes de la Mayenne font partie du programme Petites villes de demain, lancé en 2020 pour les communes de moins de 20 000 habitants qui jouent un rôle de centralité : Ambrières-les-Vallées, Château-Gontier-sur-Mayenne, Cossé-le-Vivien, Craon, Ernée, Évron, Gorron, Lassay-les-Châteaux, Mayenne, Meslay-du-Maine, Montsûrs, Port-Brillet, Pré-en-Pail-Saint-Samson, Renazé et Villaines-la-Juhel. Laval est engagée dans le programme Action cœur de ville depuis 2018.
Toutes ces communes ont signé une opération de revitalisation de territoire (ORT), selon la liste tenue par le ministère de la Cohésion des territoires. L’ORT ouvre droit, sous conditions, à la réduction d’impôt Denormandie pour l’achat d’un logement ancien avec travaux, réservée aux particuliers et aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Avant tout achat, il faut vérifier auprès de la commune ou de l’intercommunalité la date de signature et le terme de la convention.
Des opérations programmées d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain (OPAH-RU), qui accompagnent les propriétaires bailleurs dans leurs travaux, sont en cours dans le centre-ville d’Ernée, dans le pays de Craon et dans la communauté de communes du Mont des Avaloirs, selon la liste de l’Anah au 16 octobre 2026.
Notre article sur la revitalisation des centres-bourgs détaille ces dispositifs, leurs conditions et les aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs.
Nos réalisations en Mayenne
Trois de nos opérations récentes se situent en Mayenne, menées pour des sociétés patrimoniales familiales :
- Ernée (53) : travaux terminés, montant du projet de 208 024 €, rentabilité nette de 10,06 %.
- Meslay-du-Maine (53) : quatre mois de travaux, montant du projet de 230 000 €, rentabilité nette de 9,74 %.
- Méral (53) : travaux en cours, montant du projet de 191 031 €, rentabilité nette prévisionnelle de 10,06 %.
En Ille-et-Vilaine, nous avons également livré l’opération de La Guerche-de-Bretagne. Voir toutes nos réalisations.
Pour aller plus loin, notre article sur pourquoi la Mayenne attire les investisseurs locatifs complète ces chiffres, et notre page immeuble de rapport clé en main présente notre méthode, de la recherche du bâtiment à la mise en location. Pour chiffrer un projet, utilisez notre simulateur de rendement locatif. Nous intervenons aussi dans les départements suivants : Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique, Sarthe, Maine-et-Loire, Orne, Manche.
Questions fréquentes
Quel est le prix de l’immobilier en Mayenne ?
De janvier 2022 à décembre 2025, les maisons se sont vendues en Mayenne au prix médian de 1 475 €/m² et les appartements à 1 900 €/m², selon les Demandes de valeurs foncières. Les écarts entre communes sont importants : parmi celles qui comptent au moins 30 ventes de maisons, le prix médian va de 854 €/m² à Oisseau à 2 274 €/m² à Changé.
Quel rendement attendre d’un investissement locatif en Mayenne ?
Le rapport entre le loyer annuel d’un appartement et le prix d’une maison va de 6,0 % à 12,1 % dans les communes de notre tableau où les données sont les plus solides. Ce n’est pas un rendement : travaux, frais d’acquisition, charges et vacance le réduisent. Nous ne proposons aucune opération dont le chiffrage donne moins de 8 % de rendement net. En Mayenne, nos opérations d’Ernée et de Meslay-du-Maine affichent 10,06 % et 9,74 % de rentabilité nette.
Dans quelles communes de la Mayenne investir ?
Parmi les communes où l’estimation de loyer est jugée fiable et qui comptent au moins 30 ventes de maisons, l’écart entre prix et loyers est le plus marqué à Renazé, Gorron, Pré-en-Pail-Saint-Samson et Villaines-la-Juhel. Ce rapport ne suffit pas : nous vérifions pour chaque immeuble la demande locative du quartier, l’état du bâti et le coût des travaux avant de vous le proposer.
Un projet d’immeuble de rapport en Mayenne ?
