Investir dans l’immobilier locatif en Ille-et-Vilaine
L’Ille-et-Vilaine en chiffres
- 1 120 666 habitants en 2023, 11,2 % de plus qu’en 2012.
- 6,0 % de logements vacants ; les locataires occupent 40 % des résidences principales.
- Niveau de vie médian : 26 670 € par an.
- 89 690 ventes de janvier 2022 à décembre 2025, dont 32 832 ventes d’une maison seule (prix médian de 2 397 €/m²) et 22 975 ventes d’un appartement seul (3 368 €/m²).
- 2 224 ventes ont porté sur un bien comprenant de 2 à 30 logements.
- Loyers d’annonce des appartements : de 8,3 €/m² à 14,9 €/m² charges comprises, dans les communes de notre tableau où l’estimation est jugée fiable.
L’Ille-et-Vilaine combine une population en forte hausse, une part élevée de locataires et une vacance faible. Revers de cette attractivité : à Rennes et dans sa première couronne comme sur la côte d’Émeraude, le loyer annuel d’un appartement ne représente qu’environ 3 à 5 % du prix d’une maison. Le rapport s’améliore nettement en s’éloignant de la métropole : au sud (Grand-Fougeray, Pipriac, Val d’Anast), à l’est (La Guerche-de-Bretagne, Martigné-Ferchaud), au nord-est (Louvigné-du-Désert, Maen Roch) et à l’ouest (Saint-Méen-le-Grand).
Où l’écart entre prix et loyers est le plus marqué
Pour comparer les communes, nous rapportons le loyer annuel d’un appartement (loyer d’annonce au m², charges comprises, multiplié par douze) au prix médian d’une maison au m². Ce rapport n’est pas un rendement : il ne tient compte ni des travaux, ni des frais d’acquisition, ni des charges du propriétaire, ni de la vacance. Il traduit en revanche notre méthode, qui consiste à acheter des bâtiments anciens, souvent vacants, pour les transformer en appartements.
Parmi les communes où l’estimation de loyer est jugée fiable et qui comptent au moins 30 ventes de maisons sur la période, le rapport est le plus élevé à :
- Martigné-Ferchaud : maisons à 1 600 €/m², appartements loués 11,7 €/m², rapport de 8,8 %.
- La Guerche-de-Bretagne : maisons à 1 597 €/m², appartements loués 10,2 €/m², rapport de 7,7 %.
- Val d’Anast (Maure-de-Bretagne) : maisons à 1 669 €/m², appartements loués 10,2 €/m², rapport de 7,3 %.
- Saint-Méen-le-Grand : maisons à 1 749 €/m², appartements loués 10,6 €/m², rapport de 7,3 %.
- Louvigné-du-Désert : maisons à 1 408 €/m², appartements loués 8,3 €/m², rapport de 7,1 %.
- Maen Roch (Saint-Brice-en-Coglès) : maisons à 1 690 €/m², appartements loués 9,7 €/m², rapport de 6,9 %.
Ce classement ne suffit pas à choisir un emplacement. Avant de vous proposer un immeuble, nous vérifions la demande locative du quartier, l’état du bâti, les règles d’urbanisme et le coût des travaux.
Prix et loyers dans 109 communes de l’Ille-et-Vilaine
Le tableau reprend, par nombre d’habitants, les communes pour lesquelles nous publions une page détaillée : population et parc de logements, ventes, loyers par type de logement et réalisations proches.
| Commune | Habitants (2023) | Ventes de maisons (2022 à 2025) | Prix médian d’une maison (€/m²) | Loyer d’un appartement (€/m², charges comprises) | Rapport loyer annuel / prix |
|---|---|---|---|---|---|
| Rennes | 230 890 | 1 674 | 4 734 | 14,9 | 3,8 % |
| Saint-Malo | 47 439 | 1 123 | 4 495 | 13,6 | 3,6 % |
| Fougères | 20 307 | 626 | 1 908 | 10,6 | 6,7 % |
| Bruz | 19 683 | 449 | 3 154 | 12,7 | 4,8 % |
| Vitré | 19 365 | 488 | 2 615 | 11,3 | 5,2 % |
| Cesson-Sévigné | 18 761 | 410 | 4 036 | 13,4 | 4,0 % |
| Saint-Jacques-de-la-Lande | 13 800 | 206 | 3 333 | 13,1 | 4,7 % |
| Betton | 12 964 | 303 | 3 503 | 12,5 | 4,3 % |
| Pacé | 11 703 | 302 | 3 342 | 12,8 | 4,6 % |
| Châteaugiron | 10 845 | 354 | 2 818 | 13,2 | 5,6 % |
| Dinard | 10 772 | 434 | 4 793 | 13,3 | 3,3 % |
| Chantepie | 10 670 | 162 | 3 358 | 13,1 | 4,7 % |
| Saint-Grégoire | 9 957 | 211 | 3 971 | 13,1 | 4,0 % |
| Le Rheu | 9 839 | 209 | 2 909 | 13,0 | 5,4 % |
| Redon | 9 542 | 302 | 2 106 | 11,4 | 6,5 % |
| Guichen | 9 412 | 334 | 2 627 | 11,6 | 5,3 % |
| Liffré | 9 339 | 297 | 2 778 | 12,4 | 5,4 % |
| Chartres-de-Bretagne | 8 880 | 210 | 2 965 | 12,5 | 5,1 % |
| Thorigné-Fouillard | 8 667 | 220 | 3 279 | 12,7 | 4,6 % |
| Janzé | 8 649 | 275 | 2 351 | 11,5 | 5,9 % |
| Noyal-Châtillon-sur-Seiche | 8 359 | 193 | 2 921 | 12,7 | 5,2 % |
| Vern-sur-Seiche | 8 207 | 241 | 2 988 | 12,5 | 5,0 % |
| Mordelles | 7 911 | 189 | 2 849 | 12,6 | 5,3 % |
| Bain-de-Bretagne | 7 674 | 301 | 2 194 | 10,2 | 5,6 % |
| Melesse | 7 541 | 253 | 3 076 | 12,3 | 4,8 % |
| Châteaubourg | 7 533 | 232 | 2 551 | 11,7 | 5,5 % |
| Guipry-Messac | 7 354 | 378 | 1 884 | 9,8 | 6,2 % |
| Pleurtuit | 7 167 | 271 | 3 136 | 13,5 | 5,2 % |
| Acigné | 6 874 | 154 | 3 144 | 12,9 | 4,9 % |
| Montfort-sur-Meu | 6 810 | 186 | 2 486 | 12,1 | 5,8 % |
| Montauban-de-Bretagne | 6 597 | 205 | 2 320 | 11,8 | 6,1 % |
| Vezin-le-Coquet | 6 471 | 157 | 3 163 | 13,4 | 5,1 % |
| Combourg | 6 411 | 232 | 2 316 | 11,7 | 6,1 % |
| Bréal-sous-Montfort | 6 391 | 217 | 2 604 | 12,5 | 5,8 % |
| Noyal-sur-Vilaine | 6 269 | 192 | 2 820 | 13,2 | 5,6 % |
| Gévezé | 6 061 | 200 | 3 020 | 12,9 | 5,1 % |
| Dol-de-Bretagne | 5 829 | 223 | 2 377 | 11,8 | 6,0 % |
| Orgères | 5 732 | 159 | 2 778 | 13,1 | 5,7 % |
| Cancale | 5 672 | 247 | 3 780 | 12,3 | 3,9 % |
| Saint-Gilles | 5 576 | 133 | 2 973 | 12,3 | 5,0 % |
| Laillé | 5 225 | 206 | 2 690 | 12,9 | 5,8 % |
| Maen Roch (Saint-Brice-en-Coglès) | 5 088 | 164 | 1 690 | 9,7 | 6,9 % |
| La Mézière | 5 033 | 135 | 2 964 | 11,9 | 4,8 % |
| Bourgbarré | 4 804 | 144 | 2 700 | 12,1 | 5,4 % |
| La Chapelle-des-Fougeretz | 4 738 | 159 | 3 077 | 12,7 | 5,0 % |
| L’Hermitage | 4 730 | 126 | 2 643 | 12,2 | 5,5 % |
| Saint-Méloir-des-Ondes | 4 720 | 178 | 3 104 | 11,9 | 4,6 % |
| Chavagne | 4 709 | 144 | 2 758 | 12,8 | 5,6 % |
| La Bouëxière | 4 667 | 188 | 2 364 | 10,8 | 5,5 % |
| Bédée | 4 662 | 150 | 2 442 | 11,7 | 5,7 % |
| Saint-Méen-le-Grand | 4 653 | 182 | 1 749 | 10,6 | 7,3 % |
| Argentré-du-Plessis | 4 633 | 155 | 2 065 | 10,5 | 6,1 % |
| Iffendic | 4 609 | 177 | 2 050 | 10,7* | 6,3 % |
| Retiers | 4 566 | 189 | 1 942 | 10,4 | 6,4 % |
| La Guerche-de-Bretagne | 4 554 | 189 | 1 597 | 10,2 | 7,7 % |
| Mesnil-Roc’h | 4 492 | 223 | 2 088 | 11,6* | 6,7 % |
| Miniac-Morvan | 4 408 | 234 | 2 423 | 11,0 | 5,4 % |
| Goven | 4 359 | 136 | 2 338 | 11,3 | 5,8 % |
| Saint-Aubin-d’Aubigné | 4 304 | 134 | 2 580 | 11,7 | 5,4 % |
| Pont-Péan | 4 245 | 117 | 2 673 | 12,1 | 5,4 % |
| Saint-Aubin-du-Cormier | 4 203 | 127 | 2 366 | 11,0 | 5,6 % |
| Romillé | 4 189 | 152 | 2 538 | 11,3 | 5,3 % |
| Guignen | 4 175 | 168 | 2 287 | 10,5 | 5,5 % |
| Servon-sur-Vilaine | 4 152 | 147 | 2 714 | 12,3 | 5,4 % |
| Plélan-le-Grand | 4 076 | 190 | 2 104 | 11,6 | 6,6 % |
| Val-Couesnon (Antrain) | 4 072 | 236 | 1 297 | 9,2* | 8,5 % |
| Tinténiac | 3 939 | 135 | 2 478 | 11,9 | 5,8 % |
| Val d’Anast (Maure-de-Bretagne) | 3 930 | 220 | 1 669 | 10,2 | 7,3 % |
| Nouvoitou | 3 911 | 133 | 2 653 | 12,0* | 5,4 % |
| Domloup | 3 877 | 115 | 2 798 | 12,4 | 5,3 % |
| Pipriac | 3 859 | 172 | 1 783 | 10,1 | 6,8 % |
| Montgermont | 3 827 | 100 | 3 260 | 13,1 | 4,8 % |
| Breteil | 3 675 | 130 | 2 433 | 10,8 | 5,3 % |
| Saint-Erblon | 3 651 | 127 | 2 828 | 12,5 | 5,3 % |
| Corps-Nuds | 3 567 | 103 | 2 399 | 12,3 | 6,2 % |
| Pleumeleuc | 3 543 | 85 | 2 500 | 11,2 | 5,4 % |
| Bains-sur-Oust | 3 535 | 179 | 1 800 | 9,5* | 6,3 % |
| Lécousse | 3 530 | 145 | 2 188 | 9,6* | 5,3 % |
| Bourg-des-Comptes | 3 411 | 120 | 2 303 | 10,4 | 5,4 % |
| Louvigné-du-Désert | 3 346 | 161 | 1 408 | 8,3 | 7,1 % |
| Piré-Chancé (Piré-sur-Seiche) | 3 224 | 139 | 2 308 | 11,6 | 6,0 % |
| Saint-Coulomb | 2 969 | 128 | 3 626 | 12,2* | 4,0 % |
| Rives-du-Couesnon (Saint-Jean-sur-Couesnon) | 2 927 | 116 | 1 910 | 9,4* | 5,9 % |
| Plerguer | 2 895 | 138 | 2 294 | 10,3* | 5,4 % |
| Saint-Jouan-des-Guérets | 2 847 | 96 | 3 571 | 12,9 | 4,3 % |
| Pléchâtel | 2 833 | 102 | 1 987 | 10,1* | 6,1 % |
| Crevin | 2 819 | 113 | 2 341 | 12,1 | 6,2 % |
| Étrelles | 2 703 | 75 | 1 954 | 10,7 | 6,6 % |
| Martigné-Ferchaud | 2 688 | 156 | 1 600 | 11,7 | 8,8 % |
| Val-d’Izé | 2 620 | 109 | 1 918 | 8,4* | 5,3 % |
| Saint-Domineuc | 2 619 | 92 | 2 117 | 10,2* | 5,8 % |
| Sens-de-Bretagne | 2 592 | 95 | 1 887 | 10,2* | 6,5 % |
| Grand-Fougeray | 2 584 | 112 | 1 606 | 9,1 | 6,8 % |
| Talensac | 2 571 | 122 | 2 323 | 12,3* | 6,4 % |
| Bais | 2 539 | 100 | 1 922 | 9,2* | 5,7 % |
| Domagné | 2 491 | 97 | 2 353 | 11,1 | 5,7 % |
| La Chapelle-Fleurigné (La Chapelle-Janson) | 2 451 | 90 | 1 602 | 7,6* | 5,7 % |
| Romagné | 2 438 | 96 | 1 825 | 9,4* | 6,2 % |
| Saint-Armel | 2 433 | 89 | 2 692 | 12,3 | 5,5 % |
| Chevaigné | 2 397 | 78 | 2 699 | 10,2* | 4,5 % |
| La Chapelle-Thouarault | 2 304 | 78 | 2 523 | 11,6* | 5,5 % |
| Irodouër | 2 300 | 88 | 2 143 | 10,5 | 5,9 % |
| Sixt-sur-Aff | 2 273 | 104 | 1 628 | 9,4* | 6,9 % |
| Hédé-Bazouges | 2 267 | 96 | 2 208 | 11,8 | 6,4 % |
| Sainte-Marie | 2 247 | 107 | 1 650 | 10,7* | 7,8 % |
| Baulon | 2 210 | 95 | 2 237 | 11,2* | 6,0 % |
| Javené | 2 205 | 67 | 2 053 | 9,6* | 5,6 % |
| Gosné | 2 145 | 67 | 2 401 | 10,6* | 5,3 % |
| Saint-Germain-en-Coglès | 2 096 | 87 | 1 651 | 9,8* | 7,1 % |
* Estimation de loyer à manier avec prudence : peu d’annonces dans la commune ou modèle statistique moins précis. n.d. : moins de 10 ventes de maisons sur la période. Le rapport loyer annuel / prix n’est pas un rendement (voir plus haut).
Sources : INSEE, recensement 2023 et Filosofi ; DGFiP, Demandes de valeurs foncières, ventes de janvier 2022 à décembre 2025 ; Carte des loyers 2025, estimations ANIL à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Prix médians calculés par Vestae sur les ventes d’une maison seule.
Centres-bourgs soutenus par l’État
40 communes de l’Ille-et-Vilaine font partie du programme Petites villes de demain, lancé en 2020 pour les communes de moins de 20 000 habitants qui jouent un rôle de centralité : Bain-de-Bretagne, Bazouges-la-Pérouse, Bédée, Bréal-sous-Montfort, Cancale, Châteaugiron, Châtillon-en-Vendelais, Combourg, Dinard, Dol-de-Bretagne, Étrelles, Grand-Fougeray, Guichen, Guipry-Messac, Janzé, La Guerche-de-Bretagne, La Mézière, Liffré, Louvigné-du-Désert, Maen Roch, Martigné-Ferchaud, Melesse, Mesnil-Roc’h, Montauban-de-Bretagne, Montfort-sur-Meu, Noyal-sur-Vilaine, Pipriac, Pleine-Fougères, Plélan-le-Grand, Pleumeleuc, Pleurtuit, Retiers, Rives-du-Couesnon, Saint-Aubin-d’Aubigné, Saint-Aubin-du-Cormier, Saint-Jouan-des-Guérets, Saint-Méen-le-Grand, Tinténiac, Val d’Anast et Val-Couesnon. Fougères, Redon, Saint-Malo et Vitré sont engagées dans le programme Action cœur de ville depuis 2018.
35 d’entre elles ont signé une opération de revitalisation de territoire (ORT), selon la liste tenue par le ministère de la Cohésion des territoires. Pour les cinq autres (Châtillon-en-Vendelais, Dol-de-Bretagne, Étrelles, La Guerche-de-Bretagne et Pleine-Fougères), la convention y est indiquée comme terminée au 31 mars 2026, avec un avenant de prolongation en cours à Dol-de-Bretagne et à Pleine-Fougères. L’ORT ouvre droit, sous conditions, à la réduction d’impôt Denormandie pour l’achat d’un logement ancien avec travaux, réservée aux particuliers et aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Avant tout achat, il faut vérifier auprès de la commune ou de l’intercommunalité la date de signature et le terme de la convention.
Des opérations programmées d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain (OPAH-RU), qui accompagnent les propriétaires bailleurs dans leurs travaux, sont en cours dans le centre historique de Fougères, à Saint-Méen-le-Grand, dans la communauté de communes Vallons de Haute Bretagne et dans le centre ancien de Rennes, selon la liste de l’Anah au 16 octobre 2026.
Notre article sur la revitalisation des centres-bourgs détaille ces dispositifs, leurs conditions et les aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs.
Nos réalisations en Ille-et-Vilaine
Nous avons livré en Ille-et-Vilaine l’opération de La Guerche-de-Bretagne, menée pour une société patrimoniale familiale :
- La Guerche-de-Bretagne (35) : travaux terminés, montant du projet de 244 619 €, rentabilité nette de 8,90 %.
Nos autres opérations récentes se situent en Mayenne, à Ernée, Meslay-du-Maine et Méral. Voir toutes nos réalisations.
Pour aller plus loin, notre article sur le marché locatif en Ille-et-Vilaine complète ces chiffres, et notre page immeuble de rapport clé en main présente notre méthode, de la recherche du bâtiment à la mise en location. Pour chiffrer un projet, utilisez notre simulateur de rendement locatif. Nous intervenons aussi dans les départements suivants : Mayenne, Loire-Atlantique, Sarthe, Maine-et-Loire, Orne, Manche.
Questions fréquentes
Quel est le prix de l’immobilier en Ille-et-Vilaine ?
De janvier 2022 à décembre 2025, les maisons se sont vendues en Ille-et-Vilaine au prix médian de 2 397 €/m² et les appartements à 3 368 €/m², selon les Demandes de valeurs foncières. Les écarts entre communes sont importants : parmi celles qui comptent au moins 30 ventes de maisons, le prix médian va de 1 297 €/m² à Val-Couesnon (Antrain) à 4 793 €/m² à Dinard.
Quel rendement attendre d’un investissement locatif en Ille-et-Vilaine ?
Le rapport entre le loyer annuel d’un appartement et le prix d’une maison va de 3,3 % à 8,8 % dans les communes de notre tableau où les données sont les plus solides. Ce n’est pas un rendement : travaux, frais d’acquisition, charges et vacance le réduisent. Nous ne proposons aucune opération dont le chiffrage donne moins de 8 % de rendement net. Nos opérations terminées, à Ernée (53) et à La Guerche-de-Bretagne (35), affichent 10,06 % et 8,90 % de rentabilité nette.
Dans quelles communes de l’Ille-et-Vilaine investir ?
Parmi les communes où l’estimation de loyer est jugée fiable et qui comptent au moins 30 ventes de maisons, l’écart entre prix et loyers est le plus marqué à Martigné-Ferchaud, La Guerche-de-Bretagne, Val d’Anast (Maure-de-Bretagne) et Saint-Méen-le-Grand. Ce rapport ne suffit pas : nous vérifions pour chaque immeuble la demande locative du quartier, l’état du bâti et le coût des travaux avant de vous le proposer.
Un projet d’immeuble de rapport en Ille-et-Vilaine ?
