Revitalisation des centres-bourgs : guide de l’investisseur

Dans les petites villes du Grand Ouest, beaucoup d’immeubles de centre-bourg sont vides ou dégradés. C’est précisément le gisement sur lequel nous travaillons : acheter ces bâtiments, les réhabiliter et les transformer en logements loués. Depuis 2018, l’État et les collectivités ont lancé plusieurs programmes pour redonner vie à ces centres. Certains ouvrent un avantage fiscal ou des aides aux travaux, d’autres assouplissent les règles d’urbanisme ou financent l’accompagnement des propriétaires. Voici ce qu’un investisseur doit en savoir en 2026 dans nos sept départements : Mayenne, Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique, Sarthe, Maine-et-Loire, Orne et Manche.

Petites villes de demain : 180 communes dans nos sept départements

Lancé en octobre 2020 et piloté par l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT), le programme Petites villes de demain s’adresse aux communes de moins de 20 000 habitants qui exercent des fonctions de centralité. Selon l’ANCT, il soutient 1 646 communes et leurs intercommunalités, avec 4 milliards d’euros engagés jusqu’en 2026. Les conventions ont été prolongées jusqu’au 31 décembre 2026, et le Gouvernement a annoncé en 2026 la poursuite du programme à partir de 2027, sans en publier encore la durée, le budget ni les règles.

Dans nos sept départements, 180 communes en font partie :

Département	Communes	Exemples
Mayenne	15	Château-Gontier-sur-Mayenne, Mayenne, Évron, Ernée, Craon
Ille-et-Vilaine	40	Dinard, Cancale, Châteaugiron, La Guerche-de-Bretagne, Saint-Méen-le-Grand
Loire-Atlantique	24	Guérande, Pornic, Clisson, Ancenis-Saint-Géréon, Savenay
Sarthe	30	La Ferté-Bernard, Mamers, Saint-Calais, Sillé-le-Guillaume, Le Lude
Maine-et-Loire	14	Segré-en-Anjou Bleu, Baugé-en-Anjou, Doué-en-Anjou, Chalonnes-sur-Loire, Montreuil-Bellay
Orne	20	L’Aigle, La Ferté-Macé, Mortagne-au-Perche, Sées, Vimoutiers
Manche	37	Granville, Coutances, Avranches, Valognes, Carentan-les-Marais

La liste complète des communes figure sur chacune de nos pages de département, avec les prix et les loyers de chaque commune.

Action cœur de ville : 16 villes moyennes

Lancé en 2018, Action cœur de ville vise les villes moyennes. Sa deuxième phase (2023 à 2026) a élargi le programme aux entrées de ville et aux quartiers de gare. En juillet 2026, la ministre de l’Aménagement du territoire a annoncé sa poursuite sur toute la durée du mandat municipal, avec une nouvelle vague axée sur le logement et le commerce. À la mi-octobre 2026, ni la date de fin, ni l’enveloppe, ni la liste des villes n’étaient publiées.

Dans nos départements, 16 villes en bénéficient : Laval en Mayenne ; Fougères, Redon, Saint-Malo et Vitré en Ille-et-Vilaine ; Châteaubriant et Saint-Nazaire en Loire-Atlantique ; le binôme La Flèche et Sablé-sur-Sarthe dans la Sarthe ; Cholet et Saumur en Maine-et-Loire ; Alençon, Argentan et Flers dans l’Orne ; Cherbourg-en-Cotentin et Saint-Lô dans la Manche.

L’opération de revitalisation de territoire, le vrai levier juridique

Créée par la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’opération de revitalisation de territoire (ORT) est une convention signée entre l’État, l’intercommunalité, sa ville principale et, le cas échéant, d’autres communes. Elle définit un projet de revitalisation et des secteurs d’intervention. C’est elle, plus que les programmes, qui confère des droits juridiques et fiscaux. Dans nos sept départements, les 16 villes Action cœur de ville et 162 des 180 communes Petites villes de demain ont une ORT au statut « signée » dans la liste du ministère de la Cohésion des territoires.

Ce que l’ORT change pour un projet de logements

Le dispositif Denormandie est ouvert dans les communes signataires (voir plus bas).
Des dérogations au PLU sont possibles dans les zones urbaines d’un secteur d’intervention comprenant un centre-ville : retraits, gabarit, densité (jusqu’à 30 % de plus), stationnement, destination, avec un bonus de hauteur de 15 % pour les logements dotés d’espaces extérieurs. Elles sont facultatives, réservées aux permis de construire et doivent être motivées au cas par cas.
Les logements au-dessus des commerces sont protégés : la convention peut limiter les nouveaux baux commerciaux au seul local et interdire les travaux qui suppriment l’accès indépendant aux étages.
Un permis d’aménager multisites permet de traiter en une seule autorisation plusieurs terrains non contigus prévus par la convention.
La commune dispose d’outils renforcés : droit de préemption urbain renforcé, procédure d’abandon manifeste facilitée, délai d’appropriation des biens sans maître ramené de 30 à 10 ans.
Les aides de l’Anah sont accessibles en priorité, et l’ORT peut valoir opération programmée d’amélioration de l’habitat.

Les statuts de cette liste sont déclaratifs et beaucoup de conventions arrivent à échéance : nombreuses fins estimées au 31 décembre 2026, conventions indiquées comme terminées au 31 mars 2026 pour cinq communes d’Ille-et-Vilaine, données incohérentes dans la Manche. Avant d’acheter en comptant sur un avantage lié à l’ORT, il faut obtenir la convention et ses avenants auprès de la commune ou de l’intercommunalité.

Denormandie : jusqu’au 31 décembre 2027, pour les particuliers

La réduction d’impôt Denormandie s’applique à l’achat d’un logement ancien avec travaux, ou à la transformation d’un local en logement, dans les communes signataires d’une ORT et dans celles dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est reconnu par arrêté. Elle est ouverte jusqu’au 31 décembre 2027. La loi de finances pour 2026 ne l’a pas prolongée. Un amendement au projet de loi de finances pour 2027, qui reporte l’échéance à 2030, a été adopté en commission des finances de l’Assemblée nationale, mais il doit encore être voté en séance.

Les conditions principales

Des travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération, par exemple 40 000 € de travaux pour un achat de 160 000 €.
Des travaux qui améliorent la performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en immeuble collectif), ou au moins deux types de travaux parmi cinq (chaudière, combles, murs, eau chaude, fenêtres), ou la création de surface habitable. Selon l’Anah, le logement doit être classé de A à E après travaux.
Des travaux achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat.
Une location nue en résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, pour une réduction de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient, dans la limite de 300 000 € par opération et de 5 500 € par m².
Un loyer et des ressources du locataire plafonnés. En 2026, le plafond de loyer est de 10,26 €/m² par mois hors charges en zones B2 et C, et de 11,80 €/m² en zone B1.

Et pour une société ?

Le Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu. Il est ouvert aux particuliers, en direct ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’impôt sur le revenu. La doctrine fiscale ne vise que ces sociétés : une société à l’IS, holding ou SCI ayant opté pour l’IS, ne peut donc pas en bénéficier. Le choix de la structure se fait avec votre expert-comptable avant l’acquisition, en comparant cet avantage avec les autres paramètres de l’opération (amortissement, imposition des loyers, transmission).

La loi de finances pour 2026 a aussi créé un dispositif d’amortissement, dit « Jeanbrun », pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Dans l’ancien, il exige des travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition dans le cadre d’une réhabilitation lourde, dans un bâtiment d’habitation collectif, et une location nue d’au moins neuf ans. Il n’est pas cumulable avec le Denormandie.

OPAH et OPAH-RU : un accompagnement gratuit et des aides locales

Une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) est conduite par une collectivité, sous convention avec l’Anah, pour trois à cinq ans, sur un quartier, un centre-ville ou un bourg. La variante de renouvellement urbain (OPAH-RU) cible les centres anciens et peut s’accompagner d’outils coercitifs contre l’habitat insalubre. Pour un propriétaire bailleur, elle apporte un accompagnement gratuit (diagnostic, montage du dossier, plan de financement) et, selon chaque convention, des aides locales qui s’ajoutent à celles de l’Anah.

Une prime de sortie de vacance de 5 000 € par logement peut aussi être versée pour un logement vacant depuis plus de deux ans et remis en location, à trois conditions : être situé en zone rurale, dans le périmètre d’une OPAH ou d’un programme d’intérêt général, et bénéficier de travaux subventionnés par l’Anah.

Les OPAH-RU en cours dans nos départements

Selon la liste des opérations programmées de l’Anah au 16 octobre 2026 :

Mayenne : centre-ville d’Ernée (de 2024 à 2029), pays de Craon (de 2025 à 2030), communauté de communes du Mont des Avaloirs (de 2023 à 2028).
Ille-et-Vilaine : centre historique de Fougères (jusqu’à fin 2026), Saint-Méen-le-Grand (de 2025 à 2030), Vallons de Haute Bretagne Communauté (de 2023 à 2028), centre ancien de Rennes (de 2023 à 2028).
Sarthe : Mamers (jusqu’en novembre 2026), La Flèche (jusqu’en décembre 2026), Montval-sur-Loir et Le Lude (de 2023 à 2028), Sillé-le-Guillaume (de 2025 à 2028).
Maine-et-Loire : Chalonnes-sur-Loire (de 2024 à 2029), centres-villes de Baugé-en-Anjou (de 2025 à 2030), Mauges Communauté (de 2023 à 2028), plusieurs communes de Cholet Agglomération (de 2023 à 2027), Doué-en-Anjou, Gennes-Val-de-Loire, Bellevigne-les-Châteaux et Vernantes (de 2024 à 2027).
Orne : Alençon (de 2025 à 2030), Flers (jusqu’à fin 2026), La Ferté-Macé (de 2024 à 2029).
Loire-Atlantique et Manche : aucune OPAH-RU en cours dans la liste. Celles de Saint-Lô, Carentan-les-Marais et Avranches ont pris fin en 2025, sans renouvellement visible.

L’Anah précise que les avenants ne sont pas toujours reportés dans sa liste : une opération échue peut avoir été prolongée. Le service habitat de l’intercommunalité confirme la situation.

Les aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs en 2026

Pour un logement indigne ou dégradé, l’Anah subventionne les travaux des propriétaires bailleurs, personnes physiques ou morales, à condition de conventionner le logement avec Loc’Avantages pendant au moins six ans : loyer plafonné, locataire sous conditions de ressources, location nue en résidence principale. Le barème 2026 est le suivant :

Nature des travaux	Taux	Plafond de travaux	Aide maximale par logement
Rénovation globale d’un logement indigne ou très dégradé	35 % du HT	1 000 € HT/m², 80 m² au plus	28 000 €
Travaux de sécurité et de salubrité	35 % du HT	750 € HT/m², 80 m² au plus	21 000 €
Logement moyennement dégradé ou non décent	25 % du HT	750 € HT/m², 80 m² au plus	15 000 €
Autres travaux, dont rénovation énergétique (gain d’au moins 35 %)	25 % du HT	750 € HT/m², 80 m² au plus	15 000 €

Des primes peuvent s’y ajouter, notamment 1 500 € pour un gain énergétique d’au moins 35 % (2 000 € pour une sortie de passoire énergétique), des primes d’intermédiation locative et la prime de sortie de vacance. Le logement doit atteindre au moins l’étiquette D après travaux, un audit énergétique est obligatoire et les travaux énergétiques doivent être confiés à une entreprise RGE. Aucune condition de ressources n’est demandée au bailleur.

Loc’Avantages fixe trois niveaux de loyer : 15 %, 30 % ou 45 % sous le marché, avec une réduction d’impôt de 15 % à 65 % des revenus bruts du logement pour un bailleur imposé à l’impôt sur le revenu. Le calcul se fait donc logement par logement : subvention et réduction d’impôt d’un côté, loyer plus bas pendant au moins six ans de l’autre. MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur, elle, reste réservée aux bailleurs personnes physiques.

Ce que nous en retenons pour un immeuble de rapport

Les programmes ne remplacent pas l’analyse du marché. Une commune Petites villes de demain n’est pas un bon emplacement par principe. Nous partons toujours des prix, des loyers et de la demande locative, que nous publions commune par commune sur nos pages de département.
L’ORT compte davantage que le label. C’est elle qui ouvre le Denormandie et les dérogations d’urbanisme. Sa date de signature et son terme se vérifient avant toute offre.
La structure de détention décide des avantages. Le Denormandie est fermé aux sociétés à l’IS et MaPrimeRénov’ aux personnes morales, tandis que les aides de l’Anah adossées à Loc’Avantages restent ouvertes aux sociétés.
Une OPAH-RU en cours est un atout. Son opérateur conseille gratuitement les bailleurs et connaît les aides locales : il est utile de le contacter dès l’étude de faisabilité.
Les dérogations d’urbanisme se discutent. Elles sont facultatives et doivent être motivées. Un projet qui crée des logements dans un bâtiment vacant du centre, sans consommer de terrain, a des arguments à faire valoir auprès de la commune.

Pour voir où ces dispositifs croisent un marché locatif porteur, consultez nos pages de département : Mayenne, Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique, Sarthe, Maine-et-Loire, Orne et Manche. Notre page immeuble de rapport clé en main décrit notre méthode, et notre article sur les passoires thermiques détaille le calendrier des interdictions de location qui pèse sur les logements anciens non rénovés. Pour chiffrer un projet, utilisez notre simulateur de rendement locatif.

Questions fréquentes

Une commune Petites villes de demain ouvre-t-elle droit au Denormandie ?

Pas directement. C’est la signature d’une opération de revitalisation de territoire (ORT) qui ouvre le dispositif. Dans nos sept départements, 162 des 180 communes Petites villes de demain ont une ORT signée selon la liste du ministère, mais il faut vérifier la date de signature et le terme de la convention auprès de la commune ou de l’intercommunalité.

Jusqu’à quand peut-on investir en Denormandie ?

Jusqu’au 31 décembre 2027. Un amendement qui reporte l’échéance à 2030 a été adopté en commission à l’Assemblée nationale, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027 ; il doit encore être voté en séance.

Une société à l’IS peut-elle bénéficier des aides à la rénovation ?

Elle ne peut bénéficier ni du Denormandie, réservé aux particuliers et aux sociétés non soumises à l’IS, ni de MaPrimeRénov’, fermé aux personnes morales. Elle peut en revanche obtenir les aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs, à condition de conventionner le logement avec Loc’Avantages pendant au moins six ans.

Sources

Article à jour au 16 octobre 2026. Les dispositifs fiscaux et les aides évoluent chaque année : votre notaire et votre expert-comptable confirment leur application à votre situation.