Investir dans l’immobilier locatif en Sarthe
La Sarthe en chiffres
- 566 733 habitants en 2023, un niveau proche de 2012 (0,1 % de moins).
- 8,6 % de logements vacants ; les locataires occupent 35 % des résidences principales.
- Niveau de vie médian : 24 990 € par an.
- 49 761 ventes de janvier 2022 à décembre 2025, dont 24 445 ventes d’une maison seule (prix médian de 1 602 €/m²) et 5 456 ventes d’un appartement seul (1 824 €/m²).
- 1 643 ventes ont porté sur un bien comprenant de 2 à 30 logements.
- Loyers d’annonce des appartements : de 7,7 €/m² à 11,8 €/m² charges comprises, dans les communes de notre tableau où l’estimation est jugée fiable.
La Sarthe a une population stable et une vacance assez élevée. Au Mans, une maison se vend 2 162 €/m² en médiane et le loyer annuel d’un appartement représente 6,5 % de ce prix. Le rapport dépasse 8 % dans plusieurs petites villes du nord et de l’est, comme Mamers, Saint-Calais, Sillé-le-Guillaume ou Fresnay-sur-Sarthe, et de la vallée du Loir, comme Montval-sur-Loir, Le Lude ou Mayet. Toutes font partie du programme Petites villes de demain, et quatre d’entre elles conduisent une OPAH de renouvellement urbain (voir plus bas).
Où l’écart entre prix et loyers est le plus marqué
Pour comparer les communes, nous rapportons le loyer annuel d’un appartement (loyer d’annonce au m², charges comprises, multiplié par douze) au prix médian d’une maison au m². Ce rapport n’est pas un rendement : il ne tient compte ni des travaux, ni des frais d’acquisition, ni des charges du propriétaire, ni de la vacance. Il traduit en revanche notre méthode, qui consiste à acheter des bâtiments anciens, souvent vacants, pour les transformer en appartements.
Parmi les communes où l’estimation de loyer est jugée fiable et qui comptent au moins 30 ventes de maisons sur la période, le rapport est le plus élevé à :
- Mamers : maisons à 943 €/m², appartements loués 9,1 €/m², rapport de 11,6 %.
- Saint-Calais : maisons à 950 €/m², appartements loués 8,9 €/m², rapport de 11,2 %.
- Sillé-le-Guillaume : maisons à 974 €/m², appartements loués 8,8 €/m², rapport de 10,8 %.
- Fresnay-sur-Sarthe : maisons à 990 €/m², appartements loués 7,7 €/m², rapport de 9,3 %.
- Montval-sur-Loir : maisons à 1 213 €/m², appartements loués 9,2 €/m², rapport de 9,1 %.
- Bouloire : maisons à 1 360 €/m², appartements loués 10,1 €/m², rapport de 8,9 %.
Ce classement ne suffit pas à choisir un emplacement. Avant de vous proposer un immeuble, nous vérifions la demande locative du quartier, l’état du bâti, les règles d’urbanisme et le coût des travaux.
Prix et loyers dans 58 communes de la Sarthe
Le tableau reprend, par nombre d’habitants, les communes pour lesquelles nous publions une page détaillée : population et parc de logements, ventes, loyers par type de logement et réalisations proches.
| Commune | Habitants (2023) | Ventes de maisons (2022 à 2025) | Prix médian d’une maison (€/m²) | Loyer d’un appartement (€/m², charges comprises) | Rapport loyer annuel / prix |
|---|---|---|---|---|---|
| Le Mans | 146 249 | 4 369 | 2 162 | 11,8 | 6,5 % |
| La Flèche | 14 947 | 564 | 1 718 | 10,2 | 7,1 % |
| Sablé-sur-Sarthe | 12 326 | 367 | 1 422 | 9,5 | 8,0 % |
| Allonnes | 10 739 | 247 | 1 724 | 10,8 | 7,5 % |
| La Ferté-Bernard | 8 740 | 323 | 1 625 | 9,5 | 7,0 % |
| Coulaines | 8 121 | 175 | 2 047 | 10,8 | 6,3 % |
| Changé | 6 911 | 263 | 2 176 | 10,2* | 5,6 % |
| Montval-sur-Loir | 5 641 | 340 | 1 213 | 9,2 | 9,1 % |
| Arnage | 5 445 | 267 | 1 890 | 9,6* | 6,1 % |
| Parigné-l’Évêque | 5 358 | 222 | 1 882 | 9,6* | 6,1 % |
| Mulsanne | 5 244 | 187 | 1 955 | 9,6* | 5,9 % |
| Mamers | 4 996 | 307 | 943 | 9,1 | 11,6 % |
| Écommoy | 4 868 | 200 | 1 646 | 9,6 | 7,0 % |
| La Suze-sur-Sarthe | 4 693 | 199 | 1 667 | 10,1 | 7,3 % |
| Laigné-Saint-Gervais (Laigné-en-Belin) | 4 252 | 106 | 1 838 | 10,2* | 6,7 % |
| Yvré-l’Évêque | 4 181 | 179 | 2 194 | 10,2* | 5,6 % |
| Savigné-l’Évêque | 4 031 | 177 | 1 943 | 9,0 | 5,6 % |
| Le Lude | 3 983 | 253 | 1 179 | 8,7 | 8,9 % |
| Sargé-lès-le-Mans | 3 851 | 153 | 2 346 | 10,2* | 5,2 % |
| La Bazoge | 3 796 | 150 | 2 000 | 9,3* | 5,6 % |
| Bonnétable | 3 703 | 239 | 1 235 | 8,3 | 8,1 % |
| Moncé-en-Belin | 3 697 | 149 | 1 923 | 10,2* | 6,4 % |
| Champagné | 3 666 | 101 | 1 889 | 8,3* | 5,3 % |
| Ruaudin | 3 481 | 122 | 2 068 | 10,2* | 5,9 % |
| Cérans-Foulletourte | 3 341 | 157 | 1 662 | 10,2* | 7,4 % |
| Guécélard | 3 202 | 117 | 1 878 | 10,2* | 6,5 % |
| Mayet | 3 187 | 186 | 1 403 | 10,0 | 8,6 % |
| Teloché | 3 067 | 135 | 1 877 | 9,6* | 6,1 % |
| Saint-Calais | 2 948 | 185 | 950 | 8,9 | 11,2 % |
| Montfort-le-Gesnois | 2 939 | 154 | 1 649 | 10,8 | 7,9 % |
| Fresnay-sur-Sarthe | 2 928 | 197 | 990 | 7,7 | 9,3 % |
| Précigné | 2 877 | 147 | 1 504 | 9,5 | 7,6 % |
| Spay | 2 808 | 123 | 2 022 | 10,3* | 6,1 % |
| Connerré | 2 780 | 181 | 1 458 | 10,0 | 8,2 % |
| Saint-Saturnin | 2 774 | 72 | 2 278 | 10,2* | 5,4 % |
| Cherré-Au | 2 758 | 91 | 1 818 | 7,9* | 5,2 % |
| Saint-Mars-la-Brière | 2 681 | 113 | 1 773 | 9,6* | 6,5 % |
| La Milesse | 2 617 | 111 | 2 198 | 9,3* | 5,1 % |
| Noyen-sur-Sarthe | 2 556 | 143 | 1 462 | 8,5 | 7,0 % |
| Vibraye | 2 523 | 142 | 1 265 | 7,9 | 7,5 % |
| Saint-Mars-d’Outillé | 2 483 | 99 | 1 460 | 9,6* | 7,9 % |
| Neuville-sur-Sarthe | 2 463 | 130 | 2 064 | 9,3* | 5,4 % |
| Ballon-Saint Mars | 2 273 | 137 | 1 315 | 9,3* | 8,5 % |
| La Chapelle-Saint-Aubin | 2 256 | 96 | 2 243 | 9,3* | 5,0 % |
| Sillé-le-Guillaume | 2 195 | 131 | 974 | 8,8 | 10,8 % |
| Villeneuve-en-Perseigne | 2 174 | 98 | 1 361 | 8,4* | 7,4 % |
| Aubigné-Racan | 2 158 | 149 | 1 126 | 8,1* | 8,6 % |
| Loué | 2 156 | 120 | 1 359 | 8,7 | 7,7 % |
| Brette-les-Pins | 2 131 | 69 | 1 688 | 9,6* | 6,8 % |
| Bouloire | 2 127 | 125 | 1 360 | 10,1 | 8,9 % |
| Saint-Paterne - Le Chevain | 2 076 | 86 | 1 669 | 8,6* | 6,2 % |
| Loir en Vallée | 2 044 | 146 | 1 129 | 8,6* | 9,1 % |
| Marolles-les-Braults | 2 039 | 122 | 1 077 | 7,2* | 8,0 % |
| Lombron | 1 960 | 111 | 1 667 | 8,3* | 6,0 % |
| Marigné-Laillé | 1 653 | 86 | 1 328 | 9,5* | 8,6 % |
| Trangé | 1 637 | 54 | 2 279 | 9,3* | 4,9 % |
| Voivres-lès-le-Mans | 1 345 | 54 | 1 777 | 10,2* | 6,9 % |
| Teillé | 543 | 31 | 1 231 | 8,2* | 8,0 % |
* Estimation de loyer à manier avec prudence : peu d’annonces dans la commune ou modèle statistique moins précis. n.d. : moins de 10 ventes de maisons sur la période. Le rapport loyer annuel / prix n’est pas un rendement (voir plus haut).
Sources : INSEE, recensement 2023 et Filosofi ; DGFiP, Demandes de valeurs foncières, ventes de janvier 2022 à décembre 2025 ; Carte des loyers 2025, estimations ANIL à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Prix médians calculés par Vestae sur les ventes d’une maison seule.
Centres-bourgs soutenus par l’État
30 communes de la Sarthe font partie du programme Petites villes de demain, lancé en 2020 pour les communes de moins de 20 000 habitants qui jouent un rôle de centralité : Ballon-Saint Mars, Beaumont-sur-Sarthe, Bessé-sur-Braye, Bonnétable, Bouloire, Brûlon, Connerré, Écommoy, Fresnay-sur-Sarthe, La Chartre-sur-le-Loir, La Ferté-Bernard, Le Grand-Lucé, Le Lude, Loué, Malicorne-sur-Sarthe, Mamers, Marolles-les-Braults, Mayet, Montbizot, Montfort-le-Gesnois, Montval-sur-Loir, Noyen-sur-Sarthe, Parigné-l’Évêque, Saint-Calais, Saint-Cosme-en-Vairais, Sainte-Jamme-sur-Sarthe, Savigné-l’Évêque, Sillé-le-Guillaume, Tuffé Val de la Chéronne et Vibraye. La Flèche et Sablé-sur-Sarthe forment un binôme engagé dans le programme Action cœur de ville depuis 2018.
Toutes ces communes ont signé une opération de revitalisation de territoire (ORT), selon la liste tenue par le ministère de la Cohésion des territoires. L’ORT ouvre droit, sous conditions, à la réduction d’impôt Denormandie pour l’achat d’un logement ancien avec travaux, réservée aux particuliers et aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Avant tout achat, il faut vérifier auprès de la commune ou de l’intercommunalité la date de signature et le terme de la convention.
Des opérations programmées d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain (OPAH-RU), qui accompagnent les propriétaires bailleurs dans leurs travaux, sont en cours à Mamers, Sillé-le-Guillaume, Montval-sur-Loir, Le Lude et La Flèche, selon la liste de l’Anah au 16 octobre 2026. Cinq OPAH intercommunales sont également en cours dans le département.
Notre article sur la revitalisation des centres-bourgs détaille ces dispositifs, leurs conditions et les aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs.
Nos réalisations
Nos opérations récentes ont été menées en Mayenne et en Ille-et-Vilaine, pour des sociétés patrimoniales familiales :
- Ernée (53) : travaux terminés, montant du projet de 208 024 €, rentabilité nette de 10,06 %.
- La Guerche-de-Bretagne (35) : travaux terminés, montant du projet de 244 619 €, rentabilité nette de 8,90 %.
- Meslay-du-Maine (53) : quatre mois de travaux, montant du projet de 230 000 €, rentabilité nette de 9,74 %.
- Méral (53) : travaux en cours, montant du projet de 191 031 €, rentabilité nette prévisionnelle de 10,06 %.
Pour aller plus loin, notre article sur le marché locatif en Sarthe, du Mans à ses villes satellites complète ces chiffres, et notre page immeuble de rapport clé en main présente notre méthode, de la recherche du bâtiment à la mise en location. Pour chiffrer un projet, utilisez notre simulateur de rendement locatif. Nous intervenons aussi dans les départements suivants : Mayenne, Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique, Maine-et-Loire, Orne, Manche.
Questions fréquentes
Quel est le prix de l’immobilier en Sarthe ?
De janvier 2022 à décembre 2025, les maisons se sont vendues en Sarthe au prix médian de 1 602 €/m² et les appartements à 1 824 €/m², selon les Demandes de valeurs foncières. Les écarts entre communes sont importants : parmi celles qui comptent au moins 30 ventes de maisons, le prix médian va de 943 €/m² à Mamers à 2 346 €/m² à Sargé-lès-le-Mans.
Quel rendement attendre d’un investissement locatif en Sarthe ?
Le rapport entre le loyer annuel d’un appartement et le prix d’une maison va de 5,6 % à 11,6 % dans les communes de notre tableau où les données sont les plus solides. Ce n’est pas un rendement : travaux, frais d’acquisition, charges et vacance le réduisent. Nous ne proposons aucune opération dont le chiffrage donne moins de 8 % de rendement net. Nos opérations terminées, à Ernée (53) et à La Guerche-de-Bretagne (35), affichent 10,06 % et 8,90 % de rentabilité nette.
Dans quelles communes de la Sarthe investir ?
Parmi les communes où l’estimation de loyer est jugée fiable et qui comptent au moins 30 ventes de maisons, l’écart entre prix et loyers est le plus marqué à Mamers, Saint-Calais, Sillé-le-Guillaume et Fresnay-sur-Sarthe. Ce rapport ne suffit pas : nous vérifions pour chaque immeuble la demande locative du quartier, l’état du bâti et le coût des travaux avant de vous le proposer.
Un projet d’immeuble de rapport en Sarthe ?
