Nous sommes spécialisés dans la réhabilitation complète de biens anciens et vacants, transformés en immeubles de rapport.
Pour les family offices et les sociétés patrimoniales, nous achetons au juste prix des bâtiments anciens, souvent vacants, et les transformons en logements prêts à louer, de l’étude de faisabilité à la mise en location. Méthode, engagements et réalisations : voir notre page immeuble de rapport clé en main. Aucune opération sous 8 % de rendement net.
Pré-en-Pail-Saint-Samson se trouve à 19 km à vol d’oiseau de La Ferté-Macé, à 21 km d’Alençon et à 34 km d’Argentan. Elle comptait 2 273 habitants en 2023, soit 4,9 % de moins qu’en 2012 (2 389).
Près d’un logement sur cinq est vacant : 19,8 % des 1 511 logements recensés. Ce taux très élevé signale de nombreux bâtiments anciens à remettre sur le marché, mais il exige une sélection fine de l’emplacement et de la taille des logements créés pour trouver preneur. Les locataires occupent 26 % des résidences principales. Le niveau de vie médian est de 23 140 € par an, et 89 établissements employeurs sont installés dans la commune.
Entre janvier 2022 et décembre 2025, 132 maisons ont été cédées à Pré-en-Pail-Saint-Samson, au prix médian de 1 004 €/m². Les ventes d’appartements sont rares (2), tandis que 20 ventes ont porté sur des biens comprenant au moins deux logements.
Les loyers d’annonce ressortent à 7,3 €/m² charges comprises pour un appartement et à 6,1 €/m² pour une maison. Par taille d’appartement, l’estimation est à manier avec prudence : 10,5 €/m² pour un T1 ou T2, 7,6 €/m² pour un T3 ou plus. Notre démarche consiste à acheter un bâtiment ancien, souvent vacant, sous ces prix médians, à le transformer en logements prêts à louer et à viser au moins 8 % de rendement net.
Nos opérations livrées les plus proches sont celles d’Ernée, à 57 km, et de Meslay-du-Maine, à 63 km.
Sources : INSEE, recensement 2023, Filosofi 2023 et Flores 2024 ; DGFiP, Demandes de valeurs foncières, ventes de janvier 2022 à décembre 2025 ; Carte des loyers 2025, estimations ANIL à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Pré-en-Pail-Saint-Samson bénéficie du programme Petites villes de demain.
La commune est couverte par une opération de revitalisation de territoire (ORT) signée le 20 décembre 2022. L’achat d’un logement ancien avec travaux peut y ouvrir droit à la réduction d’impôt Denormandie, sous conditions et hors sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ; notre article sur la revitalisation des centres-bourgs détaille ces règles. À vérifier auprès de la commune avant tout achat.
Une OPAH de renouvellement urbain (OPAH-RU) est en cours sur un périmètre de la commune jusqu’au 31 octobre 2028. Une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) est en cours sur le territoire de la communauté de communes du Mont des Avaloirs jusqu’au 30 octobre 2028. Ces deux opérations sont animées par INHARI. Elles peuvent financer une partie des travaux des propriétaires bailleurs, sous conditions, notamment de loyer.
Sources : ANCT, liste Petites villes de demain (août 2026) ; ministère de la Cohésion des territoires, suivi des ORT (octobre 2026) ; Anah, liste des opérations programmées (16 octobre 2026).
Nous étudions aussi des opérations dans les communes proches de Pré-en-Pail-Saint-Samson : Saint-Pierre-des-Nids (8 km), Javron-les-Chapelles (10 km), Villaines-la-Juhel (14 km) et L’Orée-d’Écouves (15 km), distances à vol d’oiseau.
Les prix, les loyers et les communes que nous étudions dans le département sont réunis sur notre page investissement locatif en Mayenne. Notre méthode est détaillée sur la page immeuble de rapport clé en main.
Choix d’un bien dans la commune ou dans les communes voisines, positionnement, signature d’un compromis, dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, obtention des autorisations nécessaires et signature de l’acte authentique.
Démarrage des travaux, gestion de la mise en place des compteurs individuels, coordination des artisans et divers intervenants. Réalisation des déclarations administratives obligatoires.
Livraison du projet et mise en location des logements.
Nos honoraires sont fixes : 8 % TTC du montant global du projet, toutes étapes comprises, sans coût supplémentaire.
1- 40 % à la signature de l’acte authentique, quand vous devenez propriétaire du bien.
2- Le solde à la livraison des travaux, une fois les logements prêts à être mis en location.
