Simulateur de rentabilité locative nette
Simulateur de rentabilité locative
Les valeurs proposées correspondent à un exemple d’immeuble de quatre logements : remplacez-les par les chiffres de votre projet. Les résultats se mettent à jour à chaque saisie.
Rendement net
0 %
avant impôt, sur le coût total du projet
| Prix d’achat et frais d’acquisition | |
| Travaux et autres frais | |
| Honoraires Vestae (8 % TTC du montant du projet) | |
| Coût total du projet | |
| Coût par logement | |
| Revenus et charges annuels | |
| Loyers annuels hors charges | |
| Loyers encaissés après vacance | |
| Charges du propriétaire | |
| Revenu net avant impôt | |
| Rendement brut | |
| Loyer moyen pour atteindre 8 % net | |
| Avec le crédit | |
| Montant emprunté | |
| Mensualité, assurance comprise | |
| Cash-flow avant impôt | |
Ordre de grandeur indicatif, hors fiscalité. Chaque opération que nous proposons fait l’objet d’un chiffrage complet avant tout engagement.
Comment calculer la rentabilité locative nette
Le rendement d’un immeuble de rapport se calcule sur le coût total du projet, c’est-à-dire tout ce qu’il faut décaisser pour obtenir les loyers : prix d’achat, frais d’acquisition, travaux, frais annexes et nos honoraires (8 % TTC, calculés ici sur le prix d’achat, les frais d’acquisition, les travaux et les autres frais). Les formules utilisées par le simulateur :
- Coût total = prix d’achat + frais d’acquisition + travaux + autres frais + honoraires.
- Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ coût total × 100.
- Rendement net = (loyers encaissés après vacance - charges du propriétaire) ÷ coût total × 100. Les charges du propriétaire sont la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, l’entretien, la gestion et les charges non récupérables.
- Cash-flow = revenu net - mensualités du crédit et assurance emprunteur sur l’année.
Le rendement net est calculé avant impôt : la fiscalité dépend de la structure de détention (détention en direct, SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, location nue ou meublée) et se chiffre avec votre expert-comptable. Le calcul ne tient pas compte non plus de l’évolution des loyers ni de la valeur de revente de l’immeuble.
Exemple chiffré : un immeuble de quatre logements
Les valeurs par défaut du simulateur décrivent un bâtiment ancien acheté 110 000 € et transformé en quatre logements loués 520 € par mois hors charges.
- Coût total : 110 000 € d’achat, 8 800 € de frais de notaire (8 %), 85 000 € de travaux, 4 000 € d’autres frais et 16 624 € d’honoraires, soit 224 424 €, ou 56 106 € par logement.
- Loyers : 4 logements × 520 € × 12 mois = 24 960 € par an, soit 23 962 € encaissés après 4 % de vacance.
- Charges : 1 800 € de taxe foncière, 450 € d’assurance et 1 198 € d’entretien (5 % des loyers encaissés), soit 3 448 €.
- Revenu net avant impôt : 23 962 € - 3 448 € = 20 514 €.
- Rendements : 24 960 € ÷ 224 424 € = 11,12 % brut ; 20 514 € ÷ 224 424 € = 9,14 % net.
- Avec un crédit : pour un apport de 50 000 € et un emprunt de 174 424 € sur 20 ans à 3,6 % (assurance de 0,30 %), la mensualité atteint 1 064 € et le cash-flow avant impôt 7 743 € par an, soit 645 € par mois.
Avec un loyer de 450 € au lieu de 520 €, le rendement net tombe à 7,78 % : sous notre seuil, nous ne proposerions pas l’opération en l’état. Le loyer moyen nécessaire pour atteindre 8 % net est de 462 € par logement.
Repères de prix et de loyers dans le Grand Ouest
Pour renseigner les loyers et vérifier qu’un prix d’achat est cohérent, voici les repères de nos sept départements, tirés de nos pages de département. Le rapport loyer annuel / prix rapporte le loyer d’un appartement au prix médian d’une maison : ce n’est pas un rendement, mais il montre où l’écart entre prix et loyers est le plus favorable.
| Département | Prix médian d’une maison (€/m²) | Loyer d’un appartement (€/m², charges comprises) | Rapport loyer annuel / prix (médiane des communes) |
|---|---|---|---|
| Mayenne | 1 475 | 7,3 à 12,0 | 6,9 % |
| Ille-et-Vilaine | 2 397 | 8,3 à 14,9 | 5,5 % |
| Loire-Atlantique | 2 979 | 9,2 à 16,1 | 5,4 % |
| Sarthe | 1 602 | 7,7 à 11,8 | 7,0 % |
| Maine-et-Loire | 2 056 | 8,1 à 14,6 | 6,2 % |
| Orne | 1 343 | 7,3 à 10,6 | 7,8 % |
| Manche | 1 857 | 7,6 à 14,3 | 7,1 % |
Sources : DGFiP, Demandes de valeurs foncières, ventes d’une maison seule de janvier 2022 à décembre 2025 ; Carte des loyers 2025 (ANIL), communes où l’estimation est jugée fiable. Détail commune par commune sur chaque page de département.
Quelles valeurs retenir ?
- Loyers : multipliez le loyer au m² de la commune par la surface de chaque logement. Les loyers de la Carte des loyers sont exprimés charges comprises : retirez les charges récupérables avant de les saisir.
- Frais d’acquisition : dans l’ancien, les frais de notaire représentent en général 7 à 8 % du prix. Notre article sur les frais de notaire détaille leur calcul.
- Taxe foncière : demandez le dernier avis d’imposition au vendeur, et prévoyez qu’elle soit revue après la création de logements.
- Vacance : 4 % correspond à environ deux semaines sans locataire par an et par logement.
- Entretien : une provision de l’ordre de 5 % des loyers est une hypothèse courante pour un immeuble entièrement rénové.
- Gestion : si vous confiez la gestion à une agence, indiquez son taux, assurance loyers impayés comprise.
Pour comprendre notre méthode, de la recherche du bâtiment à la mise en location, consultez notre page immeuble de rapport clé en main. Pour les aides et dispositifs fiscaux des centres anciens, lisez notre article sur la revitalisation des centres-bourgs.
Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité locative nette ?
Divisez le revenu net annuel (loyers encaissés après vacance, moins la taxe foncière, l’assurance, l’entretien, la gestion et les charges non récupérables) par le coût total du projet (prix, frais d’acquisition, travaux, frais annexes et honoraires), puis multipliez par 100. Dans notre exemple de quatre logements, 20 514 € de revenu net pour 224 424 € de coût total donnent 9,14 %.
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au coût total du projet. Le rendement net retire des loyers la vacance et les charges du propriétaire : taxe foncière, assurance, entretien, gestion. Dans l’exemple proposé par défaut, l’écart entre les deux est d’environ deux points (11,12 % brut, 9,14 % net).
Faut-il inclure les frais de notaire et les travaux dans le calcul ?
Oui. Le rendement se calcule sur tout ce que vous décaissez pour obtenir les loyers : prix, frais de notaire, travaux, frais annexes et honoraires. Rapporté au seul prix d’achat, il serait très surestimé : dans notre exemple, 20 514 € de revenu net représentent 18,6 % du prix d’achat, mais 9,14 % du coût total.
Quelle vacance locative prévoir ?
4 % correspond à environ deux semaines sans locataire par an et par logement, une hypothèse courante pour des logements rénovés. Dans une commune où la part de logements vacants est élevée, retenez une hypothèse plus prudente : nos pages de ville et de département indiquent cette part.
Quel rendement net viser pour un immeuble de rapport ?
Nous retenons un seuil de 8 % net : nous ne proposons aucune opération dont le chiffrage donne moins. Nos opérations terminées, à Ernée (53) et à La Guerche-de-Bretagne (35), affichent 10,06 % et 8,90 % de rentabilité nette. Ce seuil n’est pas une garantie : le résultat réel dépend des loyers perçus et de la vacance.
Le simulateur tient-il compte des impôts ?
Non. Le rendement est calculé avant impôt, car la fiscalité dépend de la structure de détention : détention en direct, SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, location nue ou meublée. Votre expert-comptable la chiffre à partir du revenu net affiché par le simulateur.
Un projet d’immeuble de rapport à chiffrer ?
