C’est l’une des réformes les plus structurantes du marché locatif français depuis 20 ans. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location pour les nouveaux baux. D’ici 2028, ce sera le tour des logements classés F. Et d’ici 2034, les logements classés E ne pourront plus non plus être loués.
Pour les bailleurs propriétaires de passoires thermiques et ils sont plusieurs millions en France cette réglementation n’est pas une menace lointaine. Elle est déjà active. Et elle va s’appliquer progressivement, vague après vague, sur l’ensemble du parc locatif privé.
Le DPE en 2026 : rappel du dispositif et des classes
La double étiquette du DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue deux dimensions d’un logement :
- La consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) étiquette énergie de A à G
- Les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an) étiquette climat de A à G
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement : le locataire peut se retourner contre le bailleur si les consommations réelles s’avèrent très éloignées des valeurs indiquées dans le DPE.
Les seuils de chaque classe DPE (énergie)
| Classe | Consommation d’énergie primaire | Qualification |
|---|---|---|
| A | < 70 kWh/m²/an | Très performant |
| B | 70 à 110 kWh/m²/an | Performant |
| C | 110 à 180 kWh/m²/an | Assez performant |
| D | 180 à 250 kWh/m²/an | Moyen |
| E | 250 à 330 kWh/m²/an | Peu performant |
| F | 330 à 420 kWh/m²/an | Très peu performant |
| G | > 420 kWh/m²/an | Extrêmement peu performant |
Les « passoires thermiques » sont les logements classés F et G soit les deux dernières classes. On estime qu’environ 5,2 millions de logements en France sont des passoires thermiques, dont 1,6 million de G et 3,6 millions de F.
La révision des seuils pour les petites surfaces (juillet 2024)
En juillet 2024, les seuils du DPE ont été révisés pour les logements de moins de 40 m². Environ 850 000 petits logements ont changé de classe à cette occasion la plupart favorablement (passant de G à F ou de F à E). Si votre bien est une petite surface rénovée avant juillet 2024, vérifiez sur le site de l’ADEME si votre DPE a été automatiquement recalculé.
Le calendrier des interdictions : G, F, E : dates et modalités
Le calendrier officiel des interdictions de location
| Date | Classe DPE concernée | Modalité |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G | Interdiction de location (nouveaux baux et renouvellements) |
| 1er janvier 2028 | F | Interdiction de location (nouveaux baux et renouvellements) |
| 1er janvier 2034 | E | Interdiction de location (nouveaux baux et renouvellements) |
À ces dates, les logements concernés ne peuvent plus être proposés à la location, ni faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de bail existant.
Ce que « interdiction de location » signifie concrètement
L’interdiction s’applique à deux situations :
- Tout nouveau bail signé après la date d’interdiction pour un logement de la classe concernée
- Tout renouvellement de bail (tacite ou exprès) d’un bail existant pour un logement de la classe concernée
En revanche, les baux en cours non renouvelés ne sont pas immédiatement interrompus c’est au moment du renouvellement que l’interdiction s’applique.
L’accélération du calendrier : une réforme votée, pas renegociable
Le calendrier des interdictions est inscrit dans la loi Élan (2018) et la loi Climat et Résilience (2021). Il a été confirmé par toutes les majorités gouvernementales successives. Il n’existe pas de perspective réaliste de report significatif des échéances en 2026 même si des ajustements techniques restent possibles.
Les bailleurs qui attendent un éventuel assouplissement prennent un risque stratégique : le calendrier est contraignant et les sanctions progressivement renforcées.
Les règles d’application : nouveaux baux vs baux en cours
La distinction fondamentale : nouveau bail ou bail en cours
La réglementation DPE ne remet pas en cause les baux en cours. Elle s’applique au moment de la signature ou du renouvellement. Voici ce que cela signifie concrètement pour chaque situation.
Situation n°1 : Vous avez un locataire en bail G (depuis avant 2025)
Si votre logement classé G est loué en bail nu depuis 2022, avec un locataire en place depuis 3 ans la loi ne vous oblige pas à expulser votre locataire. Le bail continue jusqu’à son terme.
Mais attention au renouvellement : quand le bail arrive à échéance (au bout de 3 ans pour un bail nu), si vous souhaitez le renouveler (ou s’il se renouvelle tacitement), le renouvellement est interdit pour un logement G depuis le 1er janvier 2025.
Concrètement : si votre bail nu à 3 ans a été signé en janvier 2022, il arrive à échéance en janvier 2025. Le renouvellement tacite à partir de cette date est interdit. Vous vous trouvez dans une situation réglementairement délicate.
Situation n°2 : Vous cherchez un nouveau locataire pour votre logement G
Depuis le 1er janvier 2025, vous ne pouvez pas signer un nouveau bail pour un logement classé G, quelle que soit la zone géographique. Ce bien ne peut pas être mis en location tant qu’il reste classé G.
Situation n°3 : Votre logement est classé F
Jusqu’au 31 décembre 2027, vous pouvez encore signer de nouveaux baux et renouveler les baux existants pour un logement classé F. À partir du 1er janvier 2028, la même interdiction qu’actuellement pour G s’appliquera aux F.
Le cas particulier des zones non tendues
La loi Climat et Résilience prévoyait initialement que certaines obligations ne s’appliquaient que dans les zones tendues. Mais les interdictions de location elles-mêmes s’appliquent sur tout le territoire, sans distinction géographique. Un logement G dans une commune rurale de la Mayenne est aussi interdit à la location depuis 2025 qu’un logement G à Paris.
Le gel des loyers : la pénalité pour les logements F et G en cours de bail
Le gel des loyers depuis août 2022
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter leurs loyers ni lors de la révision annuelle IRL, ni lors d’un changement de locataire. C’est ce qu’on appelle le gel des loyers.
Cette mesure précède les interdictions de location et frappe depuis plusieurs années les propriétaires de passoires thermiques, même quand le locataire est toujours en place.
Ce que le gel des loyers implique concrètement
Révision annuelle : vous ne pouvez pas appliquer l’indexation IRL sur le loyer d’un logement F ou G. Si votre loyer est de 600 €/mois depuis 2022, il est toujours de 600 € en 2026 sans réévaluation possible.
Changement de locataire : à chaque départ d’un locataire, vous devez proposer le même loyer à un nouveau locataire (ou un loyer inférieur si vous le souhaitez). Pas d’augmentation lors de la remise en location.
Impact financier : sur un bien loué 600 €/mois avec une inflation de 3 % par an, le manque à gagner par rapport à un bien correctement noté est :
- Après 1 an : 18 €/mois de loyer « perdu »
- Après 3 ans : 54 €/mois de loyer « perdu »
- Sur 3 ans : ~1 000 € de revenus locatifs en moins vs un bien avec IRL révisable
Ce gel des loyers est un signal financier clair que l’État envoie aux propriétaires de passoires : rénover devient économiquement nécessaire, pas seulement réglementairement obligatoire.
Les sanctions pour le bailleur qui ne respecte pas les interdictions
Quelle sanction si un bailleur loue malgré l’interdiction ?
La question qui revient souvent : « Que risque vraiment un bailleur qui signe un bail pour un logement G en 2026 ? »
La réglementation prévoit plusieurs niveaux de conséquences :
La mise en demeure de mise en conformité
Le locataire peut mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour que le logement respecte les critères de décence. Le bailleur a un délai pour y répondre.
La réduction du loyer ou la suspension des loyers
En cas de litige, le juge peut prononcer une réduction du loyer ou une suspension du paiement des loyers jusqu’à mise en conformité. Dans des cas extrêmes, le juge peut imposer l’hébergement du locataire aux frais du bailleur.
La résiliation du bail par le locataire
Un locataire qui occupe un logement indécent (classe G = non décent depuis 2025) peut demander la résiliation du bail sans préavis et sans pénalité.
Les poursuites pour indécence
Un logement classé G est légalement considéré comme indécent depuis le 1er janvier 2025. L’indécence expose le bailleur à des sanctions civiles et peut entraîner la requalification du bail.
Ce qui ne se passe pas (encore) : l’amende automatique
Il n’existe pas en 2026 de mécanisme d’amende automatique déclenché par l’administration pour un bail signé malgré l’interdiction contrairement aux amendes automatiques du DPE non affiché dans les annonces. La sanction est essentiellement civile (à l’initiative du locataire) et non pénale ou administrative.
Mais cette situation peut évoluer. Les discussions législatives en cours sur le renforcement des contrôles laissent anticiper un durcissement progressif des sanctions.
Les passoires thermiques en France : combien de logements concernés ?
L’ampleur du problème : des millions de biens concernés
Selon les estimations de l’ADEME et du Ministère de la Transition Écologique :
- Environ 1,6 million de logements locatifs privés sont classés G interdits à la location depuis janvier 2025
- Environ 3,6 millions de logements locatifs privés sont classés F interdits à la location à partir de 2028
- Environ 3,9 millions de logements locatifs privés sont classés E concernés par l’interdiction de 2034
Au total, c’est plus de 9 millions de logements locatifs qui devront faire l’objet de travaux de rénovation énergétique pour continuer à être loués soit environ un tiers du parc locatif privé français.
Les régions les plus touchées
Les passoires thermiques sont particulièrement concentrées :
- Dans les zones rurales et les villes moyennes où le bâti ancien est dominant
- Dans le Nord-Ouest de la France (Normandie, Bretagne, Pays de la Loire) où les logements anciens non rénovés sont nombreux
- Dans les centres-villes historiques des villes moyennes avec des immeubles d’avant 1970
Pour les marchés du Grand Ouest que couvre Vestae, les passoires thermiques représentent une part significative du parc locatif ce qui crée à la fois un défi pour les propriétaires existants et une opportunité d’investissement pour les investisseurs qui savent rénover.
La révision des seuils DPE pour les petites surfaces
La révision de juillet 2024 a reclassé environ 850 000 petits logements (< 40 m²) dans des classes plus favorables. Si votre bien est un studio ou un T1 de moins de 40 m², vérifiez sur diagnoprix.fr ou l’espace propriétaire de l’ADEME si votre DPE a bénéficié de cette révision automatique.
Les aides disponibles pour rénover une passoire thermique
Pour les bailleurs qui doivent rénover leurs logements F ou G avant les échéances réglementaires, plusieurs aides financières sont disponibles.
MaPrimeRénov’ pour les bailleurs
MaPrimeRénov’ est le dispositif principal d’aide à la rénovation énergétique en France. En 2026, les bailleurs peuvent en bénéficier pour leurs logements locatifs sous plusieurs conditions :
Bailleur privé occupant ou bailleur locatif :
- Les logements locatifs privés sont éligibles à MaPrimeRénov’
- Le logement doit être achevé depuis plus de 15 ans
- Le logement doit être loué ou destiné à la location comme résidence principale
- Le bailleur doit s’engager à louer à des locataires sous plafonds de ressources pendant 6 ans après les travaux (pour les parcours les plus aidés)
Les montants :
Les montants varient selon la nature des travaux et les ressources du propriétaire bailleur. Pour les passoires thermiques (F et G), les parcours de rénovation « d’ampleur » (gain de 2 classes de DPE minimum) bénéficient des aides les plus importantes.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Les travaux de rénovation énergétique peuvent également être financés par les CEE des primes versées par les fournisseurs d’énergie en échange de travaux certifiés. Ces primes sont cumulables avec MaPrimeRénov’ et peuvent couvrir 10 à 30 % du coût des travaux selon leur nature.
Pour les accéder, les travaux doivent être réalisés par des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
L’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ)
L’Éco-PTZ permet de financer les travaux de rénovation énergétique jusqu’à 50 000 € (depuis 2024) à taux zéro, sans intérêts à rembourser. Il est accessible aux propriétaires bailleurs et est cumulable avec MaPrimeRénov’.
La combinaison MaPrimeRénov’ + Éco-PTZ + CEE peut financer une grande partie des travaux de rénovation énergétique voire la totalité pour les travaux légers sur des logements modérément dégradés.
Le déficit foncier majoré : l’avantage fiscal pour les bailleurs
Les travaux de rénovation énergétique réalisés sur des logements F et G pour les porter à la classe E ou mieux bénéficient d’un plafond majoré de déficit foncier de 21 400 €/an (contre 10 700 € en droit commun). Ce mécanisme permet une économie fiscale allant jusqu’à ~12 000 €/an pour un investisseur à TMI 41 % un levier fiscal très puissant pour financer la rénovation.
La stratégie du bailleur face à une passoire thermique
Selon la situation de votre bien et votre horizon, plusieurs stratégies sont possibles face à une passoire thermique.
Stratégie n°1 : Rénover pour continuer à louer
C’est la stratégie recommandée pour les biens bien situés dans des marchés actifs. La rénovation énergétique isolation des combles et des murs, changement du système de chauffage, fenêtres double vitrage peut faire passer un logement de G à D ou C.
Coût typique d’une rénovation permettant de passer de G à E ou D :
- Isolation des combles + chanfrein : 3 000 à 8 000 €
- Changement chaudière gaz → pompe à chaleur : 8 000 à 15 000 €
- Remplacement des fenêtres simples vitrage : 5 000 à 12 000 €
- Total typique : 15 000 à 30 000 € (fortement variable selon le bien)
Après déduction des aides (MaPrimeRénov’, CEE, Éco-PTZ) et du déficit foncier, le coût réel peut être réduit à 5 000 à 15 000 € et le bien récupère sa valeur locative pleine (fin du gel des loyers, augmentation des loyers possible).
Stratégie n°2 : Vendre le bien avant l’interdiction
Pour un bien classé G que vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas rénover, la vente est une option mais à quel prix ?
Un bien classé G subit en 2026 une décote moyenne de 10 à 15 % par rapport à un bien équivalent classé D. Et cette décote va s’accentuer à mesure que l’interdiction de location se précise dans l’esprit des acheteurs.
Vendre maintenant plutôt qu’attendre peut être judicieux si vous ne pouvez pas financer la rénovation la décote va probablement s’approfondir à mesure que les échéances approchent.
Stratégie n°3 : Profiter de la décote pour acheter une passoire et la rénover
C’est la stratégie « offensive » que nous détaillons dans la section suivante. La décote crée une opportunité d’achat pour les investisseurs qui savent rénover.
Stratégie n°4 : Changer l’usage du bien
Si la rénovation est trop coûteuse et la vente peu favorable, certains propriétaires convertissent leur bien en résidence principale ou en local commercial qui ne sont pas soumis aux mêmes obligations de DPE locatif.
Passoires thermiques et investissement locatif : l’opportunité caché
La décote à l’achat : acheter moins cher pour rénover et louer plus cher
Les passoires thermiques créent paradoxalement une opportunité d’investissement pour les acheteurs qui maîtrisent la rénovation énergétique. Le mécanisme est le suivant :
- Achetez un logement F ou G avec une décote de 10 à 20 % par rapport à un logement équivalent bien classé
- Rénovez avec les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, Éco-PTZ) et le déficit foncier majoré
- Louez à un loyer de marché (fin du gel des loyers, classe C ou D atteinte)
- Valorisation post-rénovation : le bien a récupéré toute sa valeur voire gagné la prime verte de +15 % pour les biens A/B
Le calcul d’une opération type
Exemple à Alençon :
- Appartement T3 classé G, valeur de marché comparable en classe D : 90 000 €
- Prix d’acquisition avec décote G : 75 000 € (−17 %)
- Travaux de rénovation (isolation + chaudière) : 20 000 €
- Coût total : 95 000 €
- Aides reçues (MaPrimeRénov’ + CEE) : − 8 000 €
- Déficit foncier majoré (économie IR à TMI 30 %) : − 3 000 €
- Coût net réel : 84 000 €
- Valeur du bien après rénovation (classe C) : 95 000 à 100 000 €
- Plus-value immédiate : +11 000 à 16 000 € sur la valeur du bien
- Loyer mensuel post-rénovation : 720 €/mois (vs 580 € gelé en G)
- Rendement brut post-rénovation : 720 × 12 / 95 000 = 9,1 %
Cette opération génère simultanément une plus-value immédiate, un rendement locatif supérieur à un bien classé D acheté au prix du marché, et une optimisation fiscale via le déficit foncier.
Pourquoi peu d’investisseurs font-ils ce calcul ?
Deux raisons principales :
- La peur des travaux beaucoup d’investisseurs évitent les biens à rénover, laissant le champ libre aux rares qui maîtrisent la rénovation énergétique
- La méconnaissance des aides MaPrimeRénov’, CEE et Éco-PTZ sont sous-utilisés par les investisseurs locatifs qui ignorent ces dispositifs
C’est précisément pourquoi Vestae se positionne sur la rénovation des passoires thermiques : nous gérons les travaux, mobilisons les aides et transformons une contrainte réglementaire en opportunité patrimoniale.
L’approche Vestae sur les passoires thermiques
Chez Vestae, la question du DPE est intégrée dès la sélection de chaque bien. Notre approche est à la fois rigoureuse sur la conformité et opportuniste sur les biens à rénover.
Notre politique sur les DPE à l’acquisition
Nous n’achetons plus de biens classés G sans travaux de rénovation intégrés dans le plan.
Un bien G acquis sans stratégie de rénovation immédiate ne peut plus être mis en location c’est un actif inutilisable. Nous ne recommandons jamais un bien G « en l’état » sans chiffrage préalable des travaux et vérification de l’éligibilité aux aides.
Pour les biens classés F : nous les intégrons dans nos recommandations à condition que les travaux de rénovation permettant d’atteindre au moins la classe E soient chiffrables et finançables avant 2028. Le calendrier est court mais encore gérable.
Pour les biens classés E : ils peuvent encore être loués jusqu’en 2034 mais nous recommandons aux investisseurs d’anticiper les travaux de rénovation dès les premières années pour éviter la pression de l’échéance 2034.
Notre processus de rénovation pour les passoires
Pour chaque bien classé F ou G que nous recommandons à nos clients :
- Audit énergétique préalable réalisé par un professionnel certifié pour définir le bouquet de travaux optimal (gains de classe DPE vs coût)
- Chiffrage des travaux par nos artisans partenaires RGE avant l’acquisition
- Simulation des aides (MaPrimeRénov’, CEE, Éco-PTZ) et de l’économie fiscale (déficit foncier majoré)
- Planning des travaux pour une mise en location rapide après acquisition
Ce que la réglementation DPE change pour la valeur des biens
La contrainte réglementaire du DPE est en train de bifurquer le marché immobilier :
- Les biens A, B, C : prime verte de +10 à +15 % → la valeur augmente
- Les biens F, G : décote croissante de −10 à −25 % → la valeur diminue
Cette bifurcation va s’accentuer à mesure que les interdictions s’appliquent. Les investisseurs qui achètent aujourd’hui des biens F et G avec un plan de rénovation clair capturent la différence entre le prix décoté d’aujourd’hui et la valeur rénové de demain.
En résumé
Le calendrier des interdictions de location pour les passoires thermiques est en marche et irréversible. Ce qu’il faut retenir :
- DPE G : interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 nouveaux baux et renouvellements
- DPE F : interdit à la location à partir du 1er janvier 2028 date limite pour rénover ou vendre
- DPE E : interdit à la location à partir du 1er janvier 2034 le temps de préparer est encore là
- Le gel des loyers s’applique dès maintenant pour les F et G pas d’augmentation possible
- Les sanctions pour le bailleur qui loue malgré l’interdiction sont principalement civiles (mise en demeure, réduction de loyer, résiliation bail par le locataire)
- Les aides existent : MaPrimeRénov’, CEE, Éco-PTZ, déficit foncier majoré à 21 400 € la rénovation est finançable
- L’opportunité cachée : les biens F et G se négocient avec une décote de 10 à 20 % après rénovation, ils retrouvent leur valeur + la prime verte
- Agissez maintenant : les propriétaires de biens G qui attendent s’exposent à une décote croissante à la vente et à des difficultés locatives immédiates
Vous possédez une passoire thermique dans le Grand Ouest ou vous souhaitez en acquérir une avec un plan de rénovation ? Contactez Vestae, nous gérons l’audit énergétique, les travaux avec nos artisans RGE partenaires, la mobilisation des aides et la mise en location post-rénovation.