Vous avez un bien classé F ou G. Vous savez que l’interdiction de location est déjà active pour les G et arrive en 2028 pour les F. Vous devez rénover mais par où commencer ? Quels travaux vont vraiment faire bouger le DPE ? Et surtout, quels travaux offrent le meilleur rapport gain de classe / coût pour votre investissement locatif ?
Toutes les rénovations ne se valent pas du point de vue du DPE. Un coup de peinture ne changera rien à la classe énergétique. À l’inverse, une isolation des combles bien réalisée peut faire gagner 1 à 2 classes à elle seule. Un remplacement de chaudière au fioul par une pompe à chaleur peut transformer un F en C.
Comment fonctionne le calcul DPE : les leviers à actionner
Le DPE calcule deux choses
Le Diagnostic de Performance Énergétique évalue :
- La consommation d’énergie primaire du logement (chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, ventilation, auxiliaires) en kWh/m²/an
- Les émissions de CO₂ correspondante en kg CO₂/m²/an
La classe DPE finale est déterminée par le plus défavorable des deux indicateurs. Un logement peut avoir une bonne consommation énergétique mais de mauvaises émissions (si le chauffage est au fioul) et être pénalisé par son émission de CO₂.
Les facteurs qui influencent le DPE
Le DPE est calculé à partir de plusieurs paramètres du logement :
La performance thermique de l’enveloppe :
- Isolation des murs (niveau de résistance thermique)
- Isolation de la toiture/combles
- Isolation du plancher bas (sur cave ou sous-sol)
- Performance des fenêtres (simple, double ou triple vitrage)
Le système de chauffage :
- Type d’énergie utilisée (gaz, fioul, électricité, bois, pompe à chaleur, réseau de chaleur)
- Efficacité du système (rendement de la chaudière ou du système de production de chaleur)
- Régulation (thermostat, programmation)
La production d’eau chaude sanitaire :
- Type et efficacité du chauffe-eau
- Énergie utilisée
La ventilation :
- Présence et type de VMC (simple flux, double flux)
- Étanchéité à l’air du logement
Levier n°1 : travailler sur l’isolation réduit les besoins de chaleur
Levier n°2 : changer le système de chauffage améliore l’efficacité et souvent le type d’énergie
Levier n°3 : améliorer les fenêtres réduit les déperditions
Levier n°4 : optimiser la ventilation améliore le confort thermique réel
L’isolation : le levier le plus impactant
Pourquoi l’isolation est le premier levier
L’isolation agit sur les besoins de chaleur du logement c’est-à-dire sur la quantité d’énergie nécessaire pour maintenir une température confortable. Réduire les besoins de chaleur améliore mécaniquement le DPE, quel que soit le système de chauffage.
Un logement bien isolé qui perd peu de chaleur consomme moins et un logement qui consomme moins améliore sa classe DPE.
L’isolation des combles perdus : le meilleur rapport gain/coût
C’est systématiquement le travail le plus efficace pour le prix le plus bas. Les combles perdus (non aménagés) représentent 25 à 30 % des déperditions thermiques d’un logement. Les isoler est simple, rapide et peu coûteux.
Gain DPE typique : +1 à 2 classes selon le point de départ
Coût indicatif : 20 à 50 €/m² posé (hors aides)
Pour un logement de 70 m² : 800 à 2 500 €
Technique : laine de verre, laine de roche ou ouate de cellulose soufflée sur le plancher des combles. L’épaisseur cible est de 30 cm minimum (résistance thermique R ≥ 7 m²·K/W).
L’isolation des murs par l’intérieur (ITI)
L’isolation des murs représente 25 % des déperditions. Elle peut être réalisée :
Par l’intérieur (ITI) : doublage des murs avec un isolant (laine minérale, polyuréthane) + plaque de plâtre. Moins coûteux que l’ITE mais réduit la surface habitable (3 à 5 cm par mur isolé).
Coût ITI : 50 à 120 €/m² de mur traité
Gain DPE : +1 à 2 classes si les murs sont mal isolés (maçonnerie ancienne sans isolant)
L’isolation des murs par l’extérieur (ITE)
L’ITE ne réduit pas la surface habitable, traite mieux les ponts thermiques et peut être couplée à un ravalement de façade. Plus efficace mais plus coûteuse.
Coût ITE : 100 à 250 €/m² de façade (travaux + ravalement)
Gain DPE : +1 à 3 classes si les murs sont les principaux postes de déperdition
L’isolation du plancher bas
Si votre logement est au-dessus d’un sous-sol, d’une cave ou d’un garage non chauffé, le plancher bas représente 7 à 10 % des déperditions. L’isolation du plancher bas (mousse polyuréthane projetée sous le plancher ou pose d’isolant rigide) est relativement économique.
Coût : 30 à 80 €/m² de plancher traité
Gain DPE : +0,5 à 1 classe (levier plus modeste que les combles ou les murs)
Le chauffage : l’autre grand levier
Pourquoi changer le chauffage change tout
Le système de chauffage a un double impact sur le DPE :
- L’efficacité du système : une chaudière à condensation est plus efficace qu’une chaudière classique
- L’énergie utilisée : l’électricité et le gaz n’ont pas le même « coefficient de conversion » en énergie primaire, et le fioul est très pénalisant
En particulier, les énergies fossiles (fioul, gaz) émettent beaucoup de CO₂ et le DPE tient compte des émissions. Passer d’une chaudière au fioul à une pompe à chaleur peut faire gagner 2 à 3 classes DPE.
La pompe à chaleur air/eau : le grand gagnant du DPE
La pompe à chaleur (PAC) air/eau extrait la chaleur de l’air extérieur pour chauffer le logement et l’eau chaude sanitaire. Son efficacité (COP : Coefficient de Performance) est de 3 à 4 : pour 1 kWh d’électricité consommé, elle produit 3 à 4 kWh de chaleur.
Impact DPE : une PAC air/eau remplaçant une chaudière au fioul peut faire passer un logement de F à C, voire B.
Coût : 8 000 à 15 000 € installation complète
Aides disponibles : MaPrimeRénov’ couvre une part significative (jusqu’à 4 000 € selon les revenus), CEE complémentaires
Condition : la PAC air/eau est plus efficace sur des logements relativement bien isolés. Sur une passoire thermique non isolée, la PAC fonctionnera mais avec une efficacité réduite d’où l’importance de combiner isolation + chauffage.
La chaudière à gaz à condensation : un levier intermédiaire
Si votre bien est chauffé au gaz et que vous changez une vieille chaudière atmosphérique (rendement 70-80 %) pour une chaudière à condensation moderne (rendement 95-105 %), le gain DPE est réel mais plus modeste.
Impact DPE : +0,5 à 1 classe
Coût : 3 000 à 6 000 € installation comprise
Limite : le gaz reste une énergie fossile le DPE pénalise ses émissions de CO₂. La chaudière à condensation est un gain, mais reste moins impactante que le passage à la PAC.
Le poêle à bois ou granulés (pellets) : efficace mais partiel
Un poêle à bois ou à granulés peut améliorer significativement le DPE si le chauffage électrique direct (convecteurs) était le mode de chauffage principal. Le bois/pellets est une énergie renouvelable avec un faible impact CO₂.
Impact DPE : +1 à 2 classes si remplacement du tout-électrique
Coût : 2 500 à 6 000 € selon le type de poêle
Limite : le poêle ne chauffe pas toutes les pièces uniformément une installation de chauffage central reste préférable pour les grandes surfaces
Chauffe-eau thermodynamique vs chauffe-eau électrique classique
Le chauffe-eau thermodynamique (pompe à chaleur dédiée à l’ECS) consomme 2 à 3 fois moins d’électricité qu’un chauffe-eau électrique classique pour produire la même quantité d’eau chaude.
Impact DPE : +0,5 à 1 classe
Coût : 1 500 à 2 500 € installation comprise
Pertinence : excellent rapport gain/coût pour les logements avec chauffage électrique
Les fenêtres et menuiseries : efficace mais coûteux
L’impact des fenêtres sur le DPE
Les fenêtres représentent 10 à 15 % des déperditions thermiques. Passer de simple à double vitrage améliore significativement la performance thermique mais c’est un investissement coûteux pour un gain DPE parfois modeste si le reste du logement est bien isolé.
Simple vitrage → double vitrage performant
Impact DPE : +0,5 à 1,5 classe selon l’ancienneté et le nombre de fenêtres
Coût : 300 à 800 € par fenêtre posée (PVC, bois, aluminium selon le choix)
Pour un appartement de 5 fenêtres : 2 000 à 4 000 €
Performance attendue : un double vitrage à rupture de pont thermique (coefficient Uw ≤ 1,3 W/m²·K) est aujourd’hui le standard recommandé par les bureaux d’étude thermique.
Double vitrage → triple vitrage
La différence entre double et triple vitrage est réelle en termes de déperdition mais le gain DPE est souvent marginal par rapport au surcoût (environ +30 % de prix pour +10 à 15 % de performance thermique). Le triple vitrage est rarement la priorité pour un investisseur locatif qui optimise son budget travaux.
Quand prioriser les fenêtres ?
Les fenêtres doivent être prioritaires quand :
- Le logement a encore du simple vitrage (logement d’avant 1980)
- Les fenêtres sont très dégradées (joints pourris, condensation entre les vitres)
- Elles constituent le principal pont thermique identifié par l’audit énergétique
Si le logement a déjà du double vitrage des années 2000, changer les fenêtres apportera peu de gain DPE. Il vaut mieux investir dans l’isolation ou le chauffage.
La ventilation : un levier souvent négligé
Pourquoi la ventilation impacte le DPE
Une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) bien fonctionnelle n’améliore pas directement la consommation d’énergie mais elle garantit la qualité de l’air intérieur et prévient les problèmes d’humidité et de moisissures qui, indirectement, dégradent la performance thermique réelle du logement.
Cependant, une VMC double flux peut améliorer significativement le DPE en récupérant 70 à 90 % de la chaleur de l’air vicié sortant pour préchauffer l’air frais entrant.
VMC simple flux vs VMC double flux
| Système | Fonction | Impact DPE | Coût |
|---|---|---|---|
| Grilles de ventilation naturelle | Ventilation passive, aucune récupération de chaleur | Neutre ou légèrement négatif | Quasi nul |
| VMC simple flux (SF) | Extraction mécanique de l’air vicié, entrée d’air par grilles | Légèrement positif (renouvellement d’air contrôlé) | 500 à 1 500 € |
| VMC double flux (DF) | Échange thermique entre air entrant et sortant | +0,5 à 1 classe DPE | 3 000 à 8 000 € |
Quand installer une VMC double flux ?
La VMC double flux est pertinente dans les logements très bien isolés (BBC, maisons passives) où la ventilation devient le principal poste de déperdition. Pour une passoire thermique, l’isolation et le chauffage apportent des gains bien supérieurs pour un coût souvent inférieur.
Pour un logement classé F ou G, une VMC simple flux bien dimensionnée est généralement suffisante et pertinente à l’opposé d’une VMC double flux qui serait surdimensionnée par rapport aux autres postes de déperdition non traités.
Les travaux qui n’améliorent pas le DPE (ou peu)
Ce qui ne change pas le DPE
Un DPE est un calcul basé sur des paramètres précis. Certains travaux améliorent le confort, l’esthétique ou la valeur locative mais n’impactent pas ou très peu le calcul DPE.
N’améliorent pas le DPE :
- La peinture et le papier peint
- Le remplacement des sols (parquet, carrelage, moquette)
- La rénovation de la salle de bain (baignoire, douche, faïence)
- La rénovation de la cuisine (meubles, plans de travail)
- L’installation de la fibre optique
- L’installation d’un système d’alarme
- Le remplacement de l’électroménager (four, lave-vaisselle)
Améliorent très peu le DPE :
- Les rideaux épais et les joints de portes (réduction des infiltrations mineure)
- La pose d’un robinet thermostatique sur les radiateurs (sans remplacement du système de chauffage)
- Le changement des ampoules (l’éclairage pèse peu dans le calcul DPE résidentiel depuis 2021)
Pourquoi c’est important
Un bailleur qui investit 15 000 € dans une rénovation complète de cuisine et de salle de bain améliorera son bien locatif mais son DPE restera inchangé. Si son objectif prioritaire est de passer de F à E avant 2028, ces travaux sont des dépenses inutiles pour cet objectif.
La règle : avant tout budget travaux, définissez votre objectif DPE cible. Puis investissez uniquement dans les postes qui y contribuent.
Le bouquet de travaux optimal selon la classe de départ
Partir d’un DPE G : objectif atteindre E ou D
Un logement classé G (> 420 kWh/m²/an) est généralement très mal isolé et/ou chauffé avec une énergie fossile inefficace (fioul, électricité directe vieillissante).
Bouquet de travaux recommandé :
| Priorité | Travaux | Gain estimé | Coût indicatif |
|---|---|---|---|
| 1 | Isolation combles perdus (30 cm minimum) | −80 à −120 kWh/m²/an | 1 500 à 3 000 € |
| 2 | Isolation des murs (ITI ou ITE) | −60 à −100 kWh/m²/an | 5 000 à 15 000 € |
| 3 | Remplacement chaudière fioul → PAC air/eau | −80 à −150 kWh/m²/an | 8 000 à 15 000 € |
| 4 | Remplacement fenêtres simple vitrage | −20 à −40 kWh/m²/an | 3 000 à 6 000 € |
| Total | G → D ou C | ~17 000 à 39 000 € |
Après aides (MaPrimeRénov’ + CEE) : 8 000 à 22 000 € de coût net.
Partir d’un DPE F : objectif atteindre E
Pour un logement classé F (330 à 420 kWh/m²/an), les déperditions sont importantes mais pas extrêmes. Le bouquet de travaux peut être plus ciblé.
Bouquet de travaux recommandé :
| Priorité | Travaux | Gain estimé | Coût indicatif |
|---|---|---|---|
| 1 | Isolation combles perdus (si non isolés) | −60 à −100 kWh/m²/an | 1 500 à 3 000 € |
| 2 | Remplacement chaudière gaz → condensation OU PAC | −40 à −80 kWh/m²/an | 4 000 à 12 000 € |
| 3 (optionnel) | Isolation partielle des murs | −30 à −60 kWh/m²/an | 3 000 à 8 000 € |
| Total | F → E | ~5 500 à 15 000 € |
Après aides : 3 000 à 9 000 € de coût net un budget très raisonnable pour sécuriser la conformité avant 2028.
Partir d’un DPE E : objectif atteindre D ou C
Pour un logement classé E (250 à 330 kWh/m²/an), un ou deux travaux ciblés suffisent souvent.
| Priorité | Travaux | Gain estimé | Coût indicatif |
|---|---|---|---|
| 1 | Isolation combles (si incomplets) | −30 à −60 kWh/m²/an | 1 000 à 2 000 € |
| 2 | Remplacement fenêtres (si simple vitrage) | −20 à −40 kWh/m²/an | 2 000 à 4 000 € |
| 3 (optionnel) | Chauffe-eau thermodynamique | −15 à −30 kWh/m²/an | 1 500 à 2 500 € |
| Total | E → D | ~2 500 à 8 500 € |
Coût, gain de classe et aides : le tableau comparatif
Le tableau de référence des travaux d’amélioration DPE
| Travaux | Gain DPE moyen | Coût brut indicatif | Aides disponibles | Coût net estimé |
|---|---|---|---|---|
| Isolation combles perdus | +1 à 2 classes | 1 500 à 3 500 € | MaPrimeRénov’ + CEE | 500 à 2 000 € |
| Isolation murs ITI | +1 à 2 classes | 5 000 à 15 000 € | MaPrimeRénov’ + CEE | 2 000 à 9 000 € |
| Isolation murs ITE | +1 à 3 classes | 10 000 à 30 000 € | MaPrimeRénov’ + CEE | 5 000 à 18 000 € |
| Isolation plancher bas | +0,5 à 1 classe | 2 000 à 5 000 € | MaPrimeRénov’ + CEE | 800 à 3 000 € |
| PAC air/eau (rem. fioul) | +2 à 3 classes | 8 000 à 15 000 € | MaPrimeRénov’ jusqu’à 4 000 € | 4 000 à 11 000 € |
| Chaudière gaz condensation | +0,5 à 1 classe | 3 000 à 6 000 € | CEE | 2 000 à 5 000 € |
| PAC air/air (climatisation réversible) | +0,5 à 1 classe | 2 500 à 5 000 € | CEE | 1 500 à 4 000 € |
| Chauffe-eau thermodynamique | +0,5 à 1 classe | 1 500 à 2 500 € | MaPrimeRénov’ + CEE | 700 à 1 500 € |
| Remplacement fenêtres simple → double vitrage | +0,5 à 1,5 classes | 2 000 à 8 000 € | MaPrimeRénov’ + CEE | 1 000 à 5 000 € |
| VMC double flux | +0,5 à 1 classe | 3 000 à 8 000 € | MaPrimeRénov’ | 1 500 à 5 000 € |
| Poêle à granulés (rem. électrique direct) | +1 à 2 classes | 2 500 à 6 000 € | MaPrimeRénov’ | 1 500 à 4 000 € |
Coûts indicatifs pour un appartement de 50 à 80 m². Très variables selon le bien, la localisation et l’artisan.
Le meilleur rapport gain DPE / coût net
En synthèse, les 3 travaux au meilleur rapport gain/coût pour un investisseur locatif sont :
🥇 Isolation des combles perdus
Le rapport le plus favorable : 1 à 2 classes de gain pour 500 à 2 000 € nets d’aides. Toujours faire en premier si les combles sont accessibles et non isolés.
🥈 Chauffe-eau thermodynamique
Excellent rapport pour les logements avec ECS électrique : +0,5 à 1 classe pour 700 à 1 500 € nets. Travaux rapide (1 journée).
🥉 PAC air/eau (si remplacement du fioul)
Le gain de classe est spectaculaire (+2 à 3 classes) mais le coût est élevé. Cependant, l’aide MaPrimeRénov’ est significative et le gain DPE est maximal à prioriser quand le fioul est le système de chauffage en place.
Comment faire réaliser les travaux : artisans RGE et audit énergétique
L’obligation de recourir à des artisans RGE
Pour bénéficier des aides (MaPrimeRénov’, CEE), les travaux doivent impérativement être réalisés par des artisans portant la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Ce label garantit les compétences des professionnels en rénovation énergétique.
Avant de signer le moindre devis, vérifiez la certification RGE de votre artisan sur renovation-info-service.gouv.fr la base officielle des artisans RGE.
L’audit énergétique préalable : fortement recommandé
Avant de lancer des travaux, un audit énergétique réalisé par un bureau d’études thermiques certifié vous permet de :
- Identifier précisément les postes de déperdition de votre logement
- Estimer le gain de classe DPE de chaque travaux envisagé
- Prioriser le bouquet de travaux optimal selon votre budget
- Vérifier l’éligibilité aux aides et les montants approximatifs
Coût d’un audit énergétique : 500 à 1 500 € selon le type de logement et le bureau d’études. Pour les logements F et G, une partie du coût peut être prise en charge par des aides spécifiques.
Pour les logements G : l’audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente des maisons individuelles classées F ou G. Pour la rénovation en locatif, il est fortement recommandé mais pas obligatoire (sauf pour certains dossiers MaPrimeRénov’ « d’ampleur »).
Le calendrier des travaux : bien le planifier
Pour un bailleur qui veut rénover entre deux locataires :
- Prévenez votre locataire sortant 3 à 6 mois à l’avance pour planifier les travaux
- Obtenez les devis des artisans avant la fin du bail
- Déposez la demande de MaPrimeRénov’ avant le début des travaux (la demande doit précéder le devis signé)
- Prévoyez un délai de 2 à 4 mois entre la décision de rénover et la mise en location post-travaux
L’approche Vestae sur la rénovation énergétique
Chez Vestae, la rénovation énergétique est l’un de nos cœurs de métier depuis le renforcement des obligations DPE. Nous accompagnons nos clients sur des biens classés F et G avec une approche structurée.
Notre méthode en 5 étapes
Étape 1 : Diagnostic technique préalable à l’acquisition
Avant que notre client signe une offre d’achat sur un bien F ou G, nous réalisons ou faisons réaliser un diagnostic technique et énergétique du bien. Ce diagnostic identifie les principaux postes de déperdition et valide que les travaux permettront d’atteindre la classe cible.
Étape 2 : Chiffrage précis des travaux avant signature
Nos artisans partenaires RGE dans les villes du Grand Ouest nous fournissent des devis précis avant la signature du compromis. Notre client sait exactement combien coûteront les travaux et quel DPE il obtiendra après rénovation.
Étape 3 : Simulation des aides
Nous calculons le montant précis de MaPrimeRénov’, des CEE et de l’Éco-PTZ pour chaque projet. Nous vérifions l’éligibilité et préparons les dossiers de demande d’aides avant le début des travaux.
Étape 4 : Coordination du chantier
Nous gérons le planning des artisans, le suivi du chantier et la réception des travaux permettant à notre client de gérer à distance sans avoir à se déplacer.
Étape 5 : Nouveau DPE post-travaux et mise en location
Une fois les travaux terminés, nous faisons réaliser le nouveau DPE qui confirme le gain de classe. Puis nous lançons la mise en location au nouveau loyer de marché (libéré du gel des loyers) souvent supérieur de 10 à 15 % au loyer en F ou G.
Ce que la rénovation DPE apporte à nos clients investisseurs
La rénovation d’une passoire thermique dans le Grand Ouest crée simultanément :
- Une décote à l’achat de 10 à 20 % sur le prix
- Une économie fiscale via le déficit foncier majoré (jusqu’à 21 400 €/an)
- Une valorisation post-rénovation qui restaure et souvent dépasse la valeur décotée
- Un loyer supérieur (libéré du gel, prime « logement performant »)
- Une conformité réglementaire sécurisée pour les 10 à 15 prochaines années
C’est l’une des rares stratégies qui combine gain à l’achat, gain fiscal, gain locatif et gain patrimonial simultanément.
En résumé
Améliorer le DPE de son bien locatif ne s’improvise pas cela se planifie. Ce qu’il faut retenir :
- L’isolation des combles est systématiquement le premier travail à réaliser : meilleur rapport gain/coût, +1 à 2 classes, 500 à 2 000 € nets d’aides
- Le chauffage est le second grand levier : remplacer une chaudière fioul par une PAC air/eau peut faire gagner 2 à 3 classes
- Les fenêtres sont utiles si le logement a encore du simple vitrage, mais moins prioritaires que l’isolation et le chauffage
- La ventilation (VMC double flux) est pertinente sur les logements déjà bien isolés pas en premier sur une passoire
- La peinture, la cuisine, la salle de bain n’améliorent pas le DPE ne confondez pas confort locatif et performance énergétique
- Pour passer de G à D : isolation combles + isolation murs + remplacement chauffage = 8 000 à 22 000 € nets d’aides
- Pour passer de F à E : isolation combles + optimisation chauffage = 3 000 à 9 000 € nets d’aides un budget raisonnable pour sécuriser la conformité avant 2028
- Les aides (MaPrimeRénov’, CEE, Éco-PTZ) couvrent 30 à 60 % du coût des travaux selon le bouquet et les revenus du propriétaire
- Recourez uniquement à des artisans RGE pour bénéficier des aides
- Un audit énergétique préalable permet de prioriser le bouquet optimal et d’éviter les travaux inutiles
Vous avez un bien F ou G dans le Grand Ouest et souhaitez un plan de rénovation énergétique chiffré avec les aides ? Contactez Vestae, nous gérons l’audit, le chiffrage, les aides et le chantier avec nos artisans RGE partenaires.