Nous sommes spécialisés dans la réhabilitation complète de biens anciens et vacants, transformés en immeubles de rapport.
Pour les family offices et les sociétés patrimoniales, nous achetons au juste prix des bâtiments anciens, souvent vacants, et les transformons en logements prêts à louer, de l’étude de faisabilité à la mise en location. Méthode, engagements et réalisations : voir notre page immeuble de rapport clé en main. Aucune opération sous 8 % de rendement net.
Le Sap-André est à 19 km à vol d’oiseau de L’Aigle, à 31 km d’Argentan et à 49 km d’Alençon. Elle compte 125 habitants en 2023, contre 122 en 2012, soit une hausse de 2,5 %.
Ses 108 logements comprennent 25,1 % de résidences secondaires et 17,7 % de logements vacants. Les locataires ne représentent que 8 % des résidences principales : le marché locatif y est très réduit, ce qui impose une grande prudence sur la taille d’un éventuel projet. Le niveau de vie médian atteint 23 140 € par an et 4 établissements employeurs sont recensés.
De janvier 2022 à décembre 2025, 16 ventes ont été enregistrées, dont 8 maisons vendues seules, au prix médian de 1 035 €/m² (un chiffre établi sur peu de ventes). Aucune vente d’appartement seul n’apparaît et une seule a porté sur un bien d’au moins deux logements.
Les loyers d’annonce sont une estimation à manier avec prudence : 10,1 €/m² charges comprises pour un appartement (10,5 €/m² en T1 ou T2, 7,3 €/m² en T3 ou plus) et 6,3 €/m² pour une maison.
Notre méthode vise à acheter un bâtiment ancien, souvent vacant, sous ces prix médians, à le transformer en logements prêts à louer et à atteindre au moins 8 % de rendement net. Nos réalisations les plus proches sont à Ernée (113 km) et à Meslay-du-Maine (120 km).
Sources : INSEE, recensement 2023, Filosofi 2023 et Flores 2024 ; DGFiP, Demandes de valeurs foncières, ventes de janvier 2022 à décembre 2025 ; Carte des loyers 2025, estimations ANIL à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) est en cours sur le territoire de la communauté de communes des Vallées d’Auge et du Merlerault jusqu’au 31 décembre 2027. L’opérateur est SOLIHA. Cette opération de l’Anah peut financer une partie des travaux des propriétaires bailleurs, sous conditions, notamment de loyer.
Sources : Anah, liste des opérations programmées (16 octobre 2026).
Nous étudions aussi des opérations dans les communes proches du Sap-André : La Ferté-en-Ouche (8 km), Sainte-Gauburge-Sainte-Colombe (14 km), Vimoutiers (18 km) et L’Aigle (18 km), distances à vol d’oiseau.
Les prix, les loyers et les communes que nous étudions dans le département sont réunis sur notre page investissement locatif dans l’Orne. Notre méthode est détaillée sur la page immeuble de rapport clé en main.
Choix d’un bien dans la commune ou dans les communes voisines, positionnement, signature d’un compromis, dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, obtention des autorisations nécessaires et signature de l’acte authentique.
Démarrage des travaux, gestion de la mise en place des compteurs individuels, coordination des artisans et divers intervenants. Réalisation des déclarations administratives obligatoires.
Livraison du projet et mise en location des logements.
Nos honoraires sont fixes : 8 % TTC du montant global du projet, toutes étapes comprises, sans coût supplémentaire.
1- 40 % à la signature de l’acte authentique, quand vous devenez propriétaire du bien.
2- Le solde à la livraison des travaux, une fois les logements prêts à être mis en location.
