Les contextes où la location longue durée est devenue préférable
Les villes moyennes sans forte demande touristique
À Laval, Le Mans ou Alençon, la demande de touristes pour des locations courte durée est bien moins structurée qu’à Paris ou Saint-Malo. Le taux de remplissage sera difficile à maintenir à un niveau rentable. La location longue durée (LMNP ou Jeanbrun) offre ici un meilleur profil risque/rendement.
Les biens non classés avec des revenus > 15 000 €
Au-delà de 15 000 € de recettes, le régime réel devient obligatoire pour les non classés. La gestion comptable et les charges opérationnelles (ménage, linge, plateforme) peuvent rogner significativement la rentabilité nette.
Les biens en copropriété dans des immeubles sous pression
Si votre règlement de copropriété peut être modifié aux 2/3 pour interdire l’Airbnb, votre activité est fragile. Investir dans l’Airbnb dans ce type d’immeuble expose à un risque réglementaire difficile à anticiper.
Le calcul comparatif : Airbnb vs location longue duréeLa loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur (ou « loi anti-Airbnb »), a profondément remodelé le cadre juridique et fiscal de la location meublée de courte durée en France. Depuis son entrée en vigueur, les propriétaires qui louent leur bien sur Airbnb, Booking, Abritel ou des plateformes similaires font face à un durcissement fiscal significatif, des obligations administratives renforcées et des pouvoirs accrus accordés aux maires et aux copropriétés.
En 2026, la location saisonnière n’est plus la niche fiscale avantageuse qu’elle pouvait être avant 2024. Mais elle reste rentable dans certaines configurations à condition de maîtriser les nouvelles règles et d’adapter sa stratégie.
Dans ce guide, Vestae fait le tour complet de la réglementation et de la fiscalité applicable aux meublés de tourisme en 2026 : obligations déclaratives, fiscalité réformée, contraintes locales, DPE, et comparaison avec la location longue durée.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ? Définition et cadre légal
Définition légale
Un meublé de tourisme est un logement (villa, appartement, studio, maison) meublé, à l’usage exclusif du locataire, proposé à la location à une clientèle de passage qui n’y établit pas sa résidence principale. La location s’effectue à la journée, à la semaine ou au mois.
C’est le cadre légal dans lequel s’inscrivent les locations sur des plateformes comme Airbnb, Abritel, Booking.com, ou via des annonces directes.
La distinction résidence principale / résidence secondaire
Le cadre réglementaire diffère selon le statut du bien :
Résidence principale :
Vous pouvez louer votre résidence principale en courte durée dans la limite de 120 jours par an (réduit à 90 jours dans les communes qui l’ont décidé). Pas d’autorisation de changement d’usage requise dans la plupart des cas.
Résidence secondaire ou bien locatif :
La location courte durée d’une résidence secondaire ou d’un bien dédié à la location touristique est soumise à des règles plus strictes dans les communes concernées : autorisation de changement d’usage (dans les communes soumises à ce régime), enregistrement obligatoire, respect des quotas locaux.
Le cadre légal de référence
- Code du tourisme (articles L. 324-1 et suivants) : régit les meublés de tourisme
- Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 : renforce la réglementation des meublés de tourisme
- Loi de finances 2025 : modifie la fiscalité des meublés de tourisme (abattements micro-BIC)
- Code général des impôts : régime fiscal des revenus locatifs BIC
Les obligations administratives : déclarer et enregistrer son bien
La déclaration en mairie : obligatoire partout
Depuis la loi Le Meur, toute mise en location d’un meublé de tourisme même s’il s’agit d’une résidence principale louée occasionnellement doit être déclarée en mairie. Cette obligation s’applique à l’ensemble du territoire national.
La déclaration en mairie donne lieu à un numéro de déclaration que le propriétaire doit mentionner sur toutes ses annonces de location.
Comment déclarer :
- Via le formulaire Cerfa 14004 (disponible en mairie ou en ligne)
- Ou via le téléservice national Declaloc
- La déclaration doit être effectuée avant le début de la première location
L’autorisation de changement d’usage dans les communes concernées
Dans certaines communes (principalement les grandes villes avec un marché immobilier tendu : Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, mais aussi les communes touristiques qui l’ont décidé), la location d’une résidence secondaire ou d’un bien dédié à la location touristique nécessite une autorisation de changement d’usage.
Cette autorisation est délivrée par la mairie et peut être assortie d’une obligation de compensation : pour chaque m² de logement transformé en meublé de tourisme, le propriétaire doit créer un m² de logement dédié à la location classique dans la même commune.
Bon à savoir : dans les villes du Grand Ouest que couvre Vestae (Laval, Le Mans, Alençon, Cherbourg…), la plupart ne sont pas soumises à ce régime de changement d’usage obligatoire. Vérifiez néanmoins la situation de chaque commune.
L’immatriculation SIRET : obligatoire dès le début de l’activité
Tout propriétaire qui loue un meublé de tourisme doit s’immatriculer au Centre de Formalités des Entreprises (via le guichet unique de l’INPI) pour obtenir un numéro SIRET. Cette formalité est obligatoire dans les 15 jours suivant le début de l’activité.
Le portail Declaloc : l’enregistrement national obligatoire à partir du 20 mai 2026
La grande nouveauté de 2026
La loi Le Meur a créé un portail d’enregistrement national unique pour tous les meublés de tourisme : Declaloc. Ce téléservice est déployé au plus tard le 20 mai 2026.
À partir de cette date, tous les meublés de tourisme doivent être enregistrés sur ce portail et afficher un numéro unique à 13 chiffres sur toutes leurs annonces (Airbnb, Booking, Abritel, site direct, etc.).
Ce que le numéro d’enregistrement change
Pour le propriétaire :
- Enregistrement obligatoire de chaque bien sur Declaloc
- Justificatifs à fournir : avis d’imposition, titre de propriété, preuve de déclaration en mairie
- Un numéro distinct par bien (si vous gérez plusieurs logements, chaque logement a son propre numéro)
Pour les plateformes :
Les plateformes de réservation (Airbnb, Booking…) sont tenues de suspendre les annonces qui ne disposent pas d’un numéro d’enregistrement valide. Elles doivent également transmettre automatiquement à l’administration fiscale les montants perçus, le nombre de nuitées et l’identité des hôtes.
Les sanctions en cas de non-conformité
La loi Le Meur renforce considérablement les sanctions :
- 10 000 € d’amende pour défaut d’enregistrement
- 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’usage d’un faux numéro
- Jusqu’à 50 000 € en cas de non-conformité grave (changement d’usage non déclaré)
- La mairie peut suspendre le numéro d’enregistrement en cas de logement insalubre ou de non-respect des règles
Les règles sur la durée de location
La limite des 120 jours pour les résidences principales
Pour les résidences principales, la location en meublé de tourisme est limitée à 120 jours par an. Cette règle s’applique à toute la France et ne peut pas être contournée.
Que se passe-t-il si vous dépassez 120 jours ?
Vous tombez dans l’illégalité. La mairie peut vous imposer de régulariser la situation (changer d’usage ou cesser la location touristique). Des amendes peuvent être appliquées.
La règle des 90 jours dans certaines communes
Nouveauté loi Le Meur : les maires peuvent désormais, par délibération du conseil municipal, réduire ce seuil à 90 jours dans les communes où le marché du logement est sous tension. Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice et de nombreuses villes côtières ont déjà activé ou envisagent d’activer cette restriction.
Les 90 jours se comptent par logement et par année civile un calendrier précis de gestion des réservations est indispensable pour ne pas dépasser cette limite.
Pour les résidences secondaires et les biens dédiés
Pour les résidences secondaires ou les biens entièrement dédiés à la location touristique, il n’y a pas de limite de jours en elle-même mais les contraintes d’autorisation de changement d’usage, de classement et d’enregistrement s’appliquent.
La fiscalité des meublés de tourisme après la loi Le Meur
Ce qui a changé avec la loi Le Meur (revenus 2025, déclaration 2026)
À partir de la déclaration 2026 (revenus 2025), les règles d’imposition des meublés de tourisme sont modifiées. Cette évolution est l’une des plus importantes depuis des années dans la fiscalité locative.
Le régime micro-BIC : les nouveaux seuils et abattements
| Catégorie | Abattement micro-BIC | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublés de tourisme classés + chambres d’hôtes | 50 % | 77 700 € (ou 83 600 € selon certaines sources) |
| Meublés de tourisme non classés | 30 % | 15 000 € |
Avant la loi Le Meur (jusqu’aux revenus 2023) :
- Meublés classés : 71 % d’abattement jusqu’à 188 700 €
- Meublés non classés : 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 €
La réduction est considérable en particulier pour les meublés non classés dont l’abattement passe de 50 % à 30 % et le plafond de 77 700 € à 15 000 €.
L’impact concret sur un propriétaire Airbnb
Prenons un propriétaire d’un meublé non classé générant 20 000 € de revenus annuels (TMI 30 %) :
| Régime | Avant loi Le Meur | Après loi Le Meur |
|---|---|---|
| Recettes | 20 000 € | 20 000 € |
| Abattement micro-BIC | 50 % → base 10 000 € | 30 % → base 14 000 € |
| IR (30 %) | 3 000 € | 4 200 € |
| PS (17,2 %) | 1 720 € | 2 408 € |
| Impôt total | 4 720 € | 6 608 € |
| Surcoût fiscal | — | +1 888 €/an |
Près de 1 900 € d’impôts supplémentaires par an pour le même niveau de revenus. Et avec un plafond micro-BIC réduit à 15 000 € pour les non classés, au-delà de ce seuil le régime réel devient obligatoire.
Classé ou non classé : une différence fiscale considérable
La distinction entre meublé de tourisme classé et non classé est devenue un enjeu fiscal majeur depuis la loi Le Meur. Un classement officiel peut représenter plusieurs milliers d’euros d’impôts en moins chaque année.
Qu’est-ce que le classement meublé de tourisme ?
Le classement est une reconnaissance officielle de la qualité du logement, attribué par un organisme accrédité (Atout France, Bureau Veritas, Qualitel, etc.). Il se matérialise par une note de 1 à 5 étoiles.
La procédure de classement :
- Faire appel à un organisme accrédité par le Comité Français d’Accréditation (Cofrac)
- L’organisme visite le logement et évalue selon une grille de critères officiels (équipements, confort, prestations)
- Si les critères sont remplis, un certificat de classement est délivré
- Durée de la procédure : 4 à 6 semaines en moyenne
- Coût : 150 à 400 € selon l’organisme et la taille du logement
- Validité : 5 ans
Les avantages fiscaux du classement en 2026
| Critère | Classé | Non classé |
|---|---|---|
| Abattement micro-BIC | 50 % | 30 % |
| Plafond micro-BIC | 77 700 € | 15 000 € |
| Abattement sur 20 000 € | 10 000 € | 6 000 € |
| Écart de base imposable | — | +4 000 € |
| Économie fiscale (TMI 30 % + PS) | — | ~1 888 €/an |
Pour un meublé générant 20 000 €/an, le classement représente ~1 888 € d’économie fiscale annuelle. Sur 5 ans (durée du classement), l’économie dépasse 9 000 € pour un investissement de classement de 300 €. Le retour sur investissement est évident.
Les Gîtes de France et Clévacances : une alternative au classement préfectoral
Les labels Gîtes de France (de 1 à 5 épis) et Clévacances (de 1 à 5 clés) sont reconnus comme équivalents au classement officiel pour l’administration fiscale. Ils offrent également une visibilité commerciale sur leurs réseaux respectifs un avantage supplémentaire par rapport au classement préfectoral seul.
Le régime réel : la seule alternative pour les revenus importants
Quand le régime réel devient obligatoire ou optimal
Avec les nouveaux plafonds micro-BIC, le régime réel s’impose dans deux cas :
- Vous êtes meublé non classé et vos recettes dépassent 15 000 € : régime réel obligatoire
- Vous êtes meublé classé mais vos charges réelles dépassent 50 % de vos recettes : régime réel plus avantageux
Ce que le régime réel permet de déduire
En régime réel, vous déduisez les charges réelles de vos recettes :
- Intérêts d’emprunt
- Taxe foncière
- Assurance PNO
- Frais de gestion (conciergerie, plateforme)
- Frais d’entretien et de réparation
- Frais de comptabilité
- Amortissement du bâti : 2 %/an depuis la réforme 2026 (pour les nouvelles acquisitions)
- Amortissement du mobilier : 5 à 7 %/an
La réintégration des amortissements à la revente
La réforme 2024 s’applique aux meublés de tourisme comme aux autres LMNP : les amortissements cumulés viendront majorer la plus-value imposable à la revente. C’est un facteur à intégrer dans la simulation de rentabilité long terme.
Les obligations comptables du régime réel
- Tenue d’une comptabilité simplifiée
- Dépôt de la liasse fiscale 2031 + annexes 2033
- Inscription au registre des BIC (SIRET)
- Déclaration sur le formulaire 2042-C-PRO
Le recours à un expert-comptable spécialisé est fortement recommandé son coût (300 à 600 €/an) est déductible du résultat fiscal.
Les nouvelles règles en copropriété
C’est l’un des changements les plus importants introduits par la loi Le Meur pour les propriétaires en immeuble collectif.
Avant la loi Le Meur : l’unanimité requise pour interdire
Avant novembre 2024, une copropriété qui souhaitait interdire la location meublée de courte durée dans l’immeuble devait obtenir l’unanimité des copropriétaires. C’était quasi impossible en pratique.
Après la loi Le Meur : la majorité des 2/3 suffit
La loi Le Meur permet désormais à certaines copropriétés de modifier leur règlement pour interdire les meublés de tourisme à la majorité des 2/3 des copropriétaires. Cette règle s’applique selon la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie dans le règlement de copropriété.
De plus :
- Tout nouveau règlement de copropriété doit désormais préciser explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite
- Les propriétaires ou locataires qui souhaitent démarrer une activité de meublé de tourisme doivent informer le syndic, qui inscrit la question à l’ordre du jour de la prochaine AG
Ce que cela signifie concrètement
Si vous envisagez d’acheter un appartement pour le louer en Airbnb :
- Vérifiez le règlement de copropriété avant d’acheter : est-ce que la location touristique y est expressément autorisée ou interdite ?
- Assistez aux assemblées générales : une vote aux 2/3 peut survenir et remettre en cause votre activité
- Anticipez le risque : si votre immeuble est en copropriété et que plusieurs voisins s’opposent à l’Airbnb, votre activité peut être stoppée légalement
Important : la question de la constitutionnalité de certaines dispositions de la loi Le Meur relatives aux copropriétés a été soulevée devant le Conseil constitutionnel début 2026. La situation peut encore évoluer suivez l’actualité.
Les contraintes DPE pour les meublés de tourisme
Le calendrier d’interdiction progressif
La réglementation DPE s’applique désormais aux meublés de tourisme selon le même calendrier progressif que pour la location résidentielle classique :
| Classe DPE | Statut pour les meublés de tourisme |
|---|---|
| Classe G | Interdit à la location courte durée depuis 2025 |
| Classe F | Interdit à la location à partir du 1er janvier 2028 |
| Classe E | Interdit à la location à partir du 1er janvier 2034 |
| Classe D ou mieux | Conforme au-delà de 2034 |
Attention : pour les meublés de tourisme nouvellement mis en location dans les zones tendues soumises à une autorisation de changement d’usage, le DPE doit être d’au moins classe E dès la première mise en location.
La révision des seuils DPE pour les petites surfaces (juillet 2024)
Pour les biens de moins de 40 m² (nombreux parmi les biens mis en Airbnb : studios, T1), les seuils du DPE ont été révisés en juillet 2024. Environ 850 000 logements ont changé de classe automatiquement. Un studio classé G avant juillet 2024 peut désormais être classé E vérifiez via l’ADEME si votre bien bénéficie de cette révision.
Location courte durée vs longue durée : l’arbitrage en 2026
Est-ce que l’Airbnb reste rentable en 2026 ?
C’est la question que se posent de nombreux propriétaires après les réformes. La réponse est nuancée : oui, dans certains contextes non dans d’autres.
Les contextes où la location courte durée reste avantageuse
Les zones touristiques à forte demande
Dans les zones côtières normandes et bretonnes, le Perche, les villes historiques du Grand Ouest : une semaine en haute saison à 800-1 200 € reste bien supérieure à un loyer mensuel de 500 €. Le rendement brut saisonnier reste attractif malgré la fiscalité durcie.
Les biens classés avec régime réel
Un meublé de tourisme classé au régime réel BIC, avec amortissement du bien et déduction des charges, peut maintenir une rentabilité nette correcte à condition que le taux de remplissage soit suffisant (minimum 60-70 %).
Les propriétaires occupants qui louent leur résidence principale
Pour un propriétaire qui loue son appartement 30 à 60 jours par an pendant ses absences, la location saisonnière reste une source de
Pour un T2 de 45 m² à Laval :
| Critère | Location Airbnb (40 semaines) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Revenus bruts estimés | 16 000 € (400 €/semaine × 40 sem.) | 7 200 € (600 €/mois) |
| Charges opérationnelles (ménage, linge, plateforme 15 %, conciergerie) | − 4 800 € | − 0 € |
| Charges courantes (taxe foncière, assurance, entretien) | − 1 500 € | − 1 000 € |
| Revenus nets avant impôt | 9 700 € | 6 200 € |
| Fiscalité (régime réel, TMI 30 %) | − 1 500 € (amortissement) | Avantage Jeanbrun ou LMNP |
| Revenus nets après impôt estimés | ~8 200 €/an | ~5 800 € à 6 200 €/an |
L’Airbnb génère +2 000 à 2 400 €/an de plus sur ce marché mais avec une gestion beaucoup plus intensive, une incertitude sur le taux de remplissage, et les contraintes réglementaires croissantes. Pour un investisseur non résident qui préfère la sérénité, la longue durée reste souvent le meilleur choix.
En résumé
La location meublée de tourisme en 2026 est soumise à un cadre nettement plus contraignant qu’avant la loi Le Meur. Ce qu’il faut retenir :
- Enregistrement obligatoire sur Declaloc à partir du 20 mai 2026 : numéro unique à 13 chiffres, sanctions jusqu’à 20 000 € pour non-conformité
- 120 jours maximum pour les résidences principales abaissé à 90 jours dans certaines communes (Paris, Bordeaux, Nice et autres)
- La fiscalité micro-BIC a été durcie : meublés non classés à 30 % d’abattement (plafond 15 000 €), classés à 50 % (plafond 77 700 €)
- Le classement est devenu un enjeu fiscal majeur : ~1 900 €/an d’économie sur un bien générant 20 000 € de recettes
- Le régime réel est souvent plus avantageux pour les revenus > 15 000 € (non classés) ou > 50 % de charges
- Les copropriétés peuvent interdire Airbnb à la majorité des 2/3 vérifiez le règlement avant d’acheter
- Le DPE est obligatoire : classé G = interdit dès 2025, F en 2028, E en 2034
- Dans les villes moyennes sans forte demande touristique, la location longue durée reste souvent plus sûre et moins contraignante que l’Airbnb
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