Vous venez d’acquérir un bien locatif et vous souhaitez le louer nu, c’est-à-dire non meublé. Avant de remettre les clés à votre premier locataire, il est indispensable de maîtriser les règles du bail d’habitation nu, encadré par la loi du 6 juillet 1989 et ses nombreuses évolutions depuis la loi Alur de 2014.
Durée du bail, dépôt de garantie, état des lieux, révision annuelle du loyer, préavis, congé pour vente, obligations respectives du bailleur et du locataire : chaque point obéit à des règles précises, dont la méconnaissance peut coûter cher en litiges, en procédures, en loyers impayés non récupérés.
En 2026, plusieurs évolutions réglementaires continuent de remodeler le cadre locatif : encadrement des loyers dans certaines villes, renforcement des obligations DPE, durcissement des conditions de reprise du logement. Ce guide vous donne une vue complète et à jour des règles applicables à la location nue en 2026.
Qu’est-ce que la location nue ? Définition et spécificités
La location nue (ou location vide) désigne la mise en location d’un logement non meublé, c’est-à-dire dépourvu des éléments d’ameublement nécessaires à l’habitation normale. À l’inverse, la location meublée impose que le logement soit équipé d’une liste minimale de mobilier définie par décret.
En pratique, un logement nu ne contient généralement que les équipements fixes : cuisine équipée (plaques, four, hotte), éventuellement salle de bain, mais aucun meuble, aucune literie, aucun électroménager mobile.
Pourquoi choisir la location nue plutôt que le meublé ?
Le choix entre location nue et meublée dépend de votre stratégie :
- Stabilité locative : les baux nus sont plus longs (3 ans vs 1 an), ce qui signifie moins de rotation des locataires et moins de vacance locative
- Profil de locataires : les locataires en location nue sont en général plus stables (familles, actifs en CDI) que les locataires en meublé
- Gestion simplifiée : pas de mobilier à gérer, pas de renouvellement d’équipements
- Fiscalité différente : les revenus sont imposés comme revenus fonciers (régime micro-foncier ou réel), sans les avantages d’amortissement du LMNP, mais avec la possibilité du déficit foncier
La durée du bail nu : 3 ans minimum, avec des exceptions
La règle générale : 3 ans pour un bailleur personne physique
Lorsque le bailleur est une personne physique (particulier ou SCI familiale), le bail de location nue est conclu pour une durée minimale de 3 ans, tacitement reconductible pour des périodes de 3 ans supplémentaires.
6 ans pour un bailleur personne morale
Lorsque le bailleur est une personne morale (SCI non familiale, société, foncière…), la durée minimale du bail passe à 6 ans.
Les exceptions à la durée minimale de 3 ans
La loi prévoit deux cas dans lesquels le bailleur peut conclure un bail d’une durée inférieure à 3 ans (mais jamais inférieure à 1 an) :
- Motif légitime et sérieux prévu dès la signature : si le bailleur a une raison personnelle ou professionnelle de reprendre le logement dans un délai connu (départ à l’étranger, mutation professionnelle, travaux lourds prévus…), il peut mentionner ce motif dans le bail et fixer une durée plus courte. Il devra confirmer ce motif 2 mois avant le terme
- Bail étudiant : uniquement applicable en meublé, pas en location nue
Conseil Vestae : dans le cadre d’un investissement locatif classique, la durée de 3 ans est la règle. Si vous envisagez de reprendre le logement ou de le revendre à court terme, anticipez cette contrainte dès la signature du bail.
Le contrat de bail : les mentions obligatoires
Depuis la loi Alur (2014) et ses évolutions successives, le contrat de bail de location nue doit obligatoirement être rédigé sur la base du modèle type de bail fixé par décret. Ce contrat doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires sous peine de nullité partielle ou totale.
Les mentions obligatoires du bail nu
- Identité des parties : nom, prénom, adresse du bailleur (ou dénomination et siège de la société) et du locataire
- Date de prise d’effet et durée du bail
- Description du logement : surface habitable (loi Boutin), nombre de pièces, équipements, dépendances
- Destination du logement : résidence principale du locataire
- Montant du loyer, modalités de paiement et de révision
- Montant du dépôt de garantie (s’il est demandé)
- Liste des travaux réalisés depuis le dernier bail (ou depuis la dernière révision du loyer)
- Montant du dernier loyer pratiqué (si le logement a été loué dans les 18 derniers mois)
- Les diagnostics techniques immobiliers annexés (DPE, CREP, état des risques et pollutions, diagnostic électrique/gaz si > 15 ans, etc.)
Les annexes obligatoires
Doivent être annexés au bail :
- La notice d’information sur les droits et obligations des parties
- L’état des lieux d’entrée
- Le dossier de diagnostics techniques (DDT)
- Le règlement de copropriété (si applicable)
- L’inventaire des équipements (le cas échéant)
Le loyer : fixation, révision annuelle et encadrement
La fixation du loyer à l’entrée
En dehors des zones soumises à l’encadrement des loyers, le bailleur est libre de fixer le montant du loyer au moment de la signature du bail. En pratique, il doit cependant tenir compte du marché local pour ne pas rester avec un bien vacant.
Dans les zones tendues (villes où la demande locative dépasse l’offre), certaines contraintes s’appliquent dès la relocation :
- Si le logement a été loué dans les 18 derniers mois, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer précédent (sauf si des travaux importants ont été réalisés ou si le loyer était manifestement sous-évalué)
L’encadrement des loyers
Dans certaines villes ayant mis en place l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille, et d’autres depuis 2022-2024), le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, en fonction de la localisation, du type de logement et de l’époque de construction.
En 2026, plusieurs grandes villes ont renforcé ou étendu ce dispositif. Vérifiez systématiquement si votre commune est concernée avant de fixer votre loyer.
La révision annuelle du loyer
Le bail peut prévoir une clause de révision annuelle du loyer, indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Cette révision :
- Ne peut être appliquée qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail
- Ne peut dépasser la variation de l’IRL sur la même période
- Doit être expressément prévue dans le bail pour s’appliquer
Depuis 2022, la hausse de l’IRL a été temporairement plafonnée à 3,5 % par le gouvernement pour protéger les locataires. Ce plafonnement a pris fin en 2024, mais l’IRL reste un indice de modération par rapport à l’inflation générale.
Le dépôt de garantie : règles et restitution
Montant autorisé
En location nue, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Il ne peut pas être révisé en cours de bail.
Restitution du dépôt de garantie
À la fin du bail, le bailleur dispose de :
- 1 mois pour restituer le dépôt si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
- 2 mois si des dégradations sont constatées et justifient des retenues
En cas de retard de restitution injustifié, le bailleur doit payer une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Ce que le bailleur peut retenir
Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt pour couvrir :
- Les loyers impayés
- Les charges locatives non régularisées
- Les dégradations imputables au locataire (au-delà de l’usure normale)
- Les frais de remise en état dûment justifiés par des devis ou factures
Il ne peut pas retenir pour de simples travaux d’entretien ou de remise à neuf liés à la vétusté normale du logement.
L’état des lieux : entrée et sortie
L’état des lieux est un document essentiel dans la relation bailleur-locataire. Il conditionne la possibilité de retenir tout ou partie du dépôt de garantie à la sortie.
L’état des lieux d’entrée
Il doit être réalisé :
- Contradictoirement : en présence du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire
- Au moment de la remise des clés, avant que le locataire ne s’installe
- Sur le modèle réglementaire fixé par décret (depuis la loi Alur)
- Il doit décrire l’état de chaque pièce et équipement avec précision
En cas de désaccord sur l’état des lieux d’entrée, le locataire peut faire des observations écrites dans les 10 jours suivant la remise des clés. Il dispose également d’un mois pour signaler des problèmes liés au chauffage, difficiles à constater en dehors de la période de chauffe.
L’état des lieux de sortie
Il est réalisé lors de la restitution des clés. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Deux protections importantes pour le bailleur :
- Si le locataire refuse de participer à l’état des lieux de sortie, le bailleur peut le faire réaliser par un huissier de justice (les frais sont partagés entre les deux parties)
- Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le logement est présumé avoir été remis en bon état — ce qui pénalise fortement le bailleur en cas de litige
Conseil Vestae : réalisez systématiquement l’état des lieux avec des photos datées, pièce par pièce, et conservez-les. En cas de litige, c’est votre meilleure protection.
Les obligations du bailleur en 2026
La loi impose au bailleur un certain nombre d’obligations, dont le non-respect peut engager sa responsabilité civile, voire pénale dans certains cas.
Délivrer un logement décent
Le bailleur doit remettre au locataire un logement répondant aux critères de décence définis par décret. Ces critères portent sur :
- La surface minimale : au moins 9 m² et 20 m³ de volume habitable
- L’absence de risques pour la sécurité physique (installations électriques conformes, absence d’infiltrations graves…)
- L’absence de risques pour la santé : absence de plomb, d’amiante en mauvais état, d’humidité excessive
- La performance énergétique minimale : depuis 2025, un logement classé G est interdit à la location. À partir de 2028, les logements F seront également concernés
Assurer la jouissance paisible du logement
Le bailleur ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire, sauf urgence ou autorisation judiciaire. Il doit s’assurer que le locataire n’est pas troublé dans sa jouissance par des tiers ou par des nuisances dont le bailleur serait responsable.
Effectuer les réparations importantes
Les grosses réparations (toiture, structure, canalisations principales, ravalement…) sont à la charge du bailleur. Les réparations locatives (entretien courant, petites réparations) sont à la charge du locataire (liste fixée par décret).
Fournir les diagnostics immobiliers à jour
En 2026, les diagnostics à fournir obligatoirement avec le bail comprennent :
- Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — obligatoire et opposable
- Le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) pour les logements construits avant 1949
- L’état de l’installation électrique et gaz si les installations ont plus de 15 ans
- L’état des risques et pollutions (ERP)
- Le diagnostic bruit (dans les zones exposées)
Les obligations du locataire
La relation locative est équilibrée : si le bailleur a des obligations, le locataire en a également.
Payer le loyer et les charges
C’est l’obligation principale du locataire. Le loyer est payable à la date convenue dans le bail (généralement le 1er ou le 5 du mois). En cas de retard répété ou d’impayé, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail.
User paisiblement du logement
Le locataire doit utiliser le logement conformément à sa destination (usage d’habitation principale) et ne pas causer de nuisances. Il ne peut pas sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, ni céder son bail.
Effectuer l’entretien courant et les réparations locatives
La liste des réparations locatives à la charge du locataire est fixée par décret. Elle comprend notamment :
- L’entretien des robinets, joints, poignées de portes
- Le remplacement des vitres cassées (sauf vétusté ou vice de construction)
- L’entretien des revêtements de sols et murs (nettoyage, petites réparations)
- L’entretien des équipements (chaudière individuelle, VMC…)
- Le ramonage des conduits de cheminée
Permettre l’accès pour travaux
Le locataire doit permettre l’accès au logement pour la réalisation de travaux urgents ou d’amélioration décidés par le bailleur. Le bailleur doit cependant l’en informer à l’avance et respecter des délais de prévenance.
Souscrire une assurance habitation
La souscription d’une assurance multirisque habitation (garantie risques locatifs au minimum) est obligatoire pour le locataire. Il doit en fournir la preuve au bailleur chaque année. En cas de défaut d’assurance, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en répercuter le coût.
Le préavis : durées et cas de réduction
Préavis du locataire
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis de :
- 3 mois en règle générale
- 1 mois dans certains cas limitativement prévus par la loi
Les cas permettant un préavis réduit à 1 mois pour le locataire :
- Mutation professionnelle ou perte d’emploi
- Premier emploi
- Obtention d’un logement social (HLM)
- Bénéficiaire du RSA ou de l’AAH
- Logement situé en zone tendue
- Problème de santé justifiant un changement de logement
Préavis du bailleur
Le bailleur ne peut pas donner congé au locataire en cours de bail. Il doit attendre l’échéance du bail et respecter un préavis de 6 mois avant cette échéance, dans trois cas seulement :
- Congé pour vente (vente du logement au terme du bail)
- Congé pour reprise (occupation personnelle ou par un proche)
- Congé pour motif légitime et sérieux (manquements graves du locataire)
Le congé donné par le bailleur : vente, reprise, motif légitime
C’est l’un des points les plus encadrés de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur ne peut récupérer son bien qu’à des conditions très strictes.
Le congé pour vente
Le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement libre. Ce congé doit :
- Être signifié 6 mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier
- Contenir une offre de vente au prix et aux conditions de la vente envisagée
- Respecter le droit de préemption du locataire : celui-ci dispose de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre
Si le locataire refuse ou ne répond pas, le bailleur peut vendre à un tiers mais à des conditions au moins équivalentes à celles proposées au locataire. Si le prix est revu à la baisse, une nouvelle offre doit être faite au locataire.
Le congé pour reprise
Le bailleur peut reprendre le logement pour :
- Y habiter lui-même (résidence principale)
- Loger un proche : conjoint, partenaire de PACS, ascendants ou descendants (du bailleur ou de son conjoint/partenaire)
Ce congé doit être sérieux et sincère : si le bailleur remet le bien en location dans les 3 ans suivant la reprise, le locataire évincé peut demander réparation.
Le congé pour motif légitime et sérieux
Il vise principalement les manquements du locataire : impayés répétés, troubles de voisinage graves, sous-location non autorisée, utilisation des lieux à d’autres fins que l’habitation…
Ce motif doit être clairement mentionné dans le congé et, en cas de litige, le bailleur devra en apporter la preuve devant le tribunal.
Les protections renforcées de certains locataires
La loi protège certains locataires contre le congé pour vente ou reprise :
- Les locataires de plus de 65 ans avec des ressources modestes
- Les locataires de moins de 65 ans dont le bailleur a plus de 65 ans (sauf si le bailleur propose un relogement)
Dans ces cas, le bailleur doit proposer un logement de substitution pour que le congé soit valide.
La révision et le renouvellement du bail
Le renouvellement tacite
À l’échéance des 3 ans, si aucune des parties n’a donné congé dans les formes et délais prévus, le bail est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 3 ans, aux mêmes conditions (sauf révision du loyer éventuelle).
La demande de réévaluation du loyer à l’échéance
Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, il peut demander une réévaluation du loyer à l’occasion du renouvellement. Cette démarche est encadrée :
- Le bailleur doit notifier sa demande 6 mois avant l’échéance
- Il doit fournir des références de loyers comparables (au moins 3, dans le même quartier ou la même commune)
- Le locataire peut accepter, contester ou saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
- En l’absence d’accord, c’est le juge qui tranche
La demande de renouvellement à des conditions différentes
Le locataire peut également demander une baisse de loyer s’il estime le loyer trop élevé par rapport aux loyers du marché, selon la même procédure.
Les spécificités à connaître dans le Grand Ouest
Investir dans le Grand Ouest (Bretagne, Pays de la Loire, Normandie) présente plusieurs avantages réglementaires par rapport aux grandes métropoles.
Pas d’encadrement des loyers
Comme mentionné plus haut, les villes moyennes sur lesquelles opère Vestae (Laval, Le Mans, Alençon, Flers, Sablé-sur-Sarthe, Saint-Malo, Cherbourg…) ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers en 2026. Le bailleur fixe librement son loyer dans la limite du marché local.
Des marchés locatifs actifs avec une faible vacance
La demande locative dans les villes moyennes du Grand Ouest reste soutenue, portée par les actifs, les étudiants et les personnes en mobilité professionnelle. La vacance locative y est structurellement faible, ce qui sécurise les revenus du bailleur.
Des loyers en hausse progressive
Sur des marchés comme Laval, Le Mans ou Alençon, les loyers ont progressé de manière régulière depuis 5 ans, portés par la croissance démographique et le faible niveau de construction neuve. C’est un contexte favorable pour la révision annuelle des loyers sur la base de l’IRL.
Le DPE : un impératif même hors encadrement
Même en dehors des zones d’encadrement, l’interdiction de louer les logements G (depuis janvier 2025) s’applique partout en France. Dans le Grand Ouest, de nombreux logements anciens sont concernés. C’est un point de vigilance essentiel pour tout bailleur souhaitant maintenir son bien en location.
En résumé
Le bail de location nue est un cadre juridique précis, qui protège à la fois le bailleur et le locataire. En 2026, les principales règles à retenir sont :
- Durée minimale de 3 ans (6 ans pour les personnes morales), tacitement reconductible
- Contrat rédigé sur le modèle type, avec toutes les mentions obligatoires et les diagnostics annexés
- Loyer librement fixé hors zones d’encadrement, révisable chaque année sur la base de l’IRL
- Dépôt de garantie limité à 1 mois de loyer hors charges, à restituer dans 1 ou 2 mois après la sortie
- État des lieux d’entrée et de sortie obligatoires, contradictoires et sur modèle réglementaire
- Logement G interdit à la location depuis janvier 2025 vérifiez votre DPE
- Congé bailleur possible uniquement à l’échéance, avec 6 mois de préavis, pour vente, reprise ou motif légitime
Vous souhaitez investir dans un bien locatif dans le Grand Ouest avec un accompagnement complet sur le plan juridique et réglementaire ? Contactez Vestae nous sécurisons votre investissement de l’acquisition au premier loyer.