Chaque année, à la date anniversaire du bail, le bailleur a la possibilité de réviser le loyer de son locataire. C’est un droit, pas une obligation, encadré par la loi et conditionné à la présence d’une clause spécifique dans le contrat de bail.
En pratique, beaucoup de bailleurs passent à côté de cette révision, faute de l’avoir notifiée dans les délais ou simplement par méconnaissance de la procédure. D’autres commettent des erreurs dans le calcul en retenant le mauvais indice, la mauvaise période de référence, ou en appliquant une hausse non plafonnée.
Qu’est-ce que la révision annuelle du loyer ?
La révision annuelle du loyer est le mécanisme qui permet au bailleur d’actualiser le montant du loyer chaque année, en fonction de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Elle répond à un double objectif :
- Permettre au bailleur de maintenir le pouvoir d’achat de ses revenus locatifs face à l’inflation
- Encadrer les hausses de loyer pour protéger le locataire contre des augmentations arbitraires
La révision est donc un droit du bailleur, mais un droit strictement encadré :
- Elle ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail
- Elle ne peut dépasser la variation de l’IRL sur la période de référence
- Elle n’est applicable que si le bail contient une clause de révision explicite
La clause de révision : indispensable dans le bail
Pourquoi la clause est obligatoire
Sans clause de révision dans le bail, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer pendant toute la durée du bail, même si l’IRL a fortement progressé. La révision n’est pas automatique elle doit être expressément prévue dans le contrat.
Si vous avez signé un bail sans clause de révision, vous ne pourrez pas revaloriser le loyer avant l’échéance du bail. Vous pourrez en revanche négocier une réévaluation à l’occasion du renouvellement, selon la procédure prévue par la loi (voir section 11 de notre article sur le bail d’habitation nu).
La formulation type de la clause
Le modèle type de bail (obligatoire depuis la loi Alur) intègre une clause de révision standard. Elle précise généralement :
« Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du contrat sur la base de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL publié par l’INSEE. »
Si votre bail a été rédigé sur le modèle type réglementaire, cette clause est présente. Vérifiez-le avant de procéder à toute révision.
Bail nu vs bail meublé
La clause de révision fonctionne de la même manière en location nue et en location meublée. L’IRL est l’indice de référence dans les deux cas.
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) : définition et publication
Qu’est-ce que l’IRL ?
L’IRL est un indice publié chaque trimestre par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Il mesure l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, et sert de référence légale pour la révision des loyers d’habitation.
L’IRL est calculé sur la base des douze derniers mois d’évolution des prix. Il évolue donc de manière progressive et lissée, sans à-coups brutaux.
Où trouver l’IRL en vigueur ?
L’IRL est publié sur le site de l’INSEE (insee.fr) chaque trimestre, généralement dans les premières semaines du mois suivant la fin du trimestre :
- IRL du 1er trimestre : publié en avril
- IRL du 2e trimestre : publié en juillet
- IRL du 3e trimestre : publié en octobre
- IRL du 4e trimestre : publié en janvier
Pour votre révision, vous devez utiliser le dernier IRL publié à la date anniversaire du bail, c’est-à-dire l’IRL du trimestre le plus récent disponible au moment de la révision.
L’historique récent de l’IRL
| Trimestre | IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|
| T1 2023 | 140,59 | + 3,49 % |
| T2 2023 | 141,96 | + 3,50 % |
| T3 2023 | 143,27 | + 3,49 % |
| T4 2023 | 144,41 | + 3,50 % |
| T1 2024 | 145,47 | + 0,62 % |
| T2 2024 | 146,04 | + 0,06 % |
| T3 2024 | 146,59 | + 0,09 % |
| T4 2024 | 147,21 | + 0,55 % |
À noter : entre mi-2022 et fin 2023, la hausse de l’IRL avait été temporairement plafonnée à 3,5 % par le gouvernement pour protéger les locataires face à l’inflation. Ce plafonnement est désormais levé, et l’IRL suit à nouveau sa trajectoire naturelle qui s’est nettement ralentie depuis 2024.
Comment calculer la révision du loyer : la formule officielle
La formule de calcul de la révision est fixée par la loi. Elle est simple, mais doit être appliquée avec précision pour être juridiquement opposable.
La formule légale
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence N / IRL du même trimestre N-1)
Où :
- IRL N = IRL du dernier trimestre publié à la date anniversaire du bail (année en cours)
- IRL N-1 = IRL du même trimestre, un an auparavant
Identifier le bon trimestre de référence
Le trimestre de référence est le dernier trimestre pour lequel l’IRL est publié à la date anniversaire du bail. Il peut donc varier selon la date du bail :
- Bail dont la date anniversaire est le 15 janvier : à cette date, l’IRL du T4 de l’année précédente vient d’être publié → c’est le trimestre de référence
- Bail dont la date anniversaire est le 15 août : à cette date, l’IRL du T2 de l’année en cours est disponible → c’est le trimestre de référence
En pratique, si vous n’êtes pas sûr du trimestre à retenir, consultez le site de l’INSEE et prenez le dernier IRL publié avant ou à la date anniversaire de votre bail.
Exemple chiffré de révision du loyer en 2026
La situation
- Date de signature du bail : 1er septembre 2023
- Date anniversaire : 1er septembre de chaque année
- Loyer actuel : 620 € hors charges
- Trimestre de référence : T2 2026 (dernier trimestre publié avant le 1er septembre 2026)
Le calcul
Nouveau loyer = 620 € × (148,50 / 147,00)
Nouveau loyer = 620 € × 1,01020
Nouveau loyer = 626,33 €
Arrondi à l’euro le plus proche (ou au centime, selon votre pratique) : 626 € ou 626,33 €.
La hausse est de 6,33 €/mois, soit 75,96 €/an modeste mais cumulable d’une année sur l’autre.
Sur 10 ans : l’effet cumulé de la révision
Beaucoup de bailleurs sous-estiment l’effet cumulé de la révision annuelle. Sur 10 ans, même une révision modeste de 1 % par an génère une hausse cumulée de plus de 10 % du loyer sans démarche particulière, simplement en appliquant la clause chaque année à la bonne date.
Un loyer de 600 € révisé à 1 % par an atteint ainsi 662 € après 10 ans. Sans révision : il reste à 600 €, soit 62 € de revenus mensuels perdus 744 €/an, 7 440 € sur 10 ans.
La date d’application : quand la révision entre-t-elle en vigueur ?
À la date anniversaire du bail
La révision prend effet à la date anniversaire du bail c’est-à-dire le jour exact où le bail a été signé, un an, deux ans, trois ans plus tôt. C’est cette date, et non la date d’envoi du courrier ou la date de réponse du locataire, qui constitue le point de départ légal de la révision.
La révision n’est pas rétroactive… sauf si elle est demandée dans l’année
Si vous oubliez d’appliquer la révision à la date anniversaire, vous pouvez la réclamer rétroactivement, dans la limite de 12 mois. Autrement dit, si votre date anniversaire est le 1er mars et que vous ne demandez la révision que le 1er juillet, vous pouvez réclamer la hausse à compter du 1er mars mais uniquement si vous le faites avant le 1er mars de l’année suivante.
Au-delà de ce délai d’un an, le droit à la révision est définitivement perdu pour l’exercice concerné.
En pratique : ne laissez pas passer la date anniversaire. Notez-la dans votre agenda bien à l’avance et préparez votre courrier de révision une à deux semaines avant.
Comment notifier la révision au locataire ?
La forme de la notification
La loi n’impose pas de forme particulière pour notifier la révision du loyer. Vous pouvez le faire :
- Par courrier simple ou lettre recommandée avec accusé de réception (recommandée pour conserver une preuve)
- Par email si le bail le prévoit expressément ou si le locataire y consent par écrit
- Par tout autre moyen permettant d’établir la date de réception
En pratique, la lettre recommandée reste le mode de notification le plus sûr en cas de litige ultérieur.
Le contenu du courrier de révision
Votre courrier doit mentionner :
- La date anniversaire du bail et la référence du contrat
- Le loyer actuel
- L’IRL de référence utilisé (trimestre et valeur) et l’IRL de comparaison (même trimestre, un an avant)
- Le calcul effectué
- Le nouveau loyer applicable
- La date d’entrée en vigueur
Modèle de courrier de révision
[Ville], le [date]
Objet : Révision annuelle du loyer, bail du [date de signature]
Madame, Monsieur,
Conformément à la clause de révision prévue à l’article [X] de notre contrat de bail en date du [date de signature], je vous informe de la révision annuelle du loyer de votre logement situé [adresse complète].
Cette révision prend effet au [date anniversaire du bail].
Calcul de la révision :
- Loyer actuel : [montant] € hors charges
- IRL de référence (trimestre [X] [année]) : [valeur IRL N]
- IRL de comparaison (trimestre [X] [année-1]) : [valeur IRL N-1]
- Nouveau loyer : [montant actuel] × ([IRL N] / [IRL N-1]) = [nouveau montant] € hors charges
À compter du [date d’entrée en vigueur], votre loyer mensuel hors charges sera donc de [nouveau montant] €.
Je reste à votre disposition pour toute question.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature du bailleur]*
Révision non appliquée : peut-on rattraper les années passées ?
C’est l’une des questions les plus fréquentes des bailleurs qui découvrent qu’ils n’ont pas appliqué la révision depuis plusieurs années.
La règle : prescription d’un an par exercice
Le droit à la révision se prescrit un an après la date anniversaire de chaque exercice. Concrètement :
- Vous pouvez réclamer la révision de l’année N jusqu’à la date anniversaire de l’année N+1
- Passé ce délai, le droit est prescrit pour cet exercice
- Vous ne pouvez pas « cumuler » plusieurs années de révisions non appliquées et les réclamer toutes en même temps
Ce que vous pouvez faire
Si vous avez oublié d’appliquer la révision sur les 2 ou 3 dernières années :
- Vous ne pouvez récupérer que la révision de la dernière année (si vous êtes encore dans le délai d’un an)
- Pour les années antérieures, le droit à révision est définitivement perdu
La révision « oubliée » a-t-elle un impact sur les révisions futures ?
Oui. La révision se calcule toujours sur le loyer en vigueur à la date anniversaire. Si vous n’avez pas révisé pendant 3 ans et que le loyer est resté à 600 €, la révision de l’année N+4 s’appliquera sur 600 €, pas sur ce qu’il aurait été si vous aviez révisé chaque année.
Les révisions non appliquées sont donc définitivement perdues sur le plan financier, même si elles ne sont pas « récupérables » rétroactivement.
Les cas particuliers : zones d’encadrement, logements G, baux meublés
En zone d’encadrement des loyers
Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier et d’autres), la révision annuelle s’applique normalement, mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour le secteur concerné.
Si l’application de l’IRL conduit à un loyer supérieur au loyer de référence majoré, le bailleur est limité à ce plafond.
Pour les logements classés F ou G
Depuis août 2022, les bailleurs de logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas augmenter le loyer entre deux locataires, ni lors du renouvellement du bail. Cette interdiction de révision s’applique dans les zones tendues.
En dehors des zones tendues, la révision reste possible pour les logements F ou G, mais :
- Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (nouveaux baux et renouvellements)
- Les logements F seront interdits à partir du 1er janvier 2028
Si votre bien est classé F ou G, la priorité n’est pas la révision du loyer, c’est la rénovation énergétique.
Pour les baux meublés (LMNP)
La révision annuelle du loyer fonctionne de manière identique en location meublée et en location nue. L’indice de référence est le même (IRL), la clause de révision doit figurer dans le bail, et la notification suit les mêmes règles.
La seule différence notable : le bail meublé d’un an (reconductible tacitement) a une date anniversaire annuelle, ce qui signifie que la révision intervient potentiellement plus fréquemment qu’en bail nu (3 ans, avec révision à chaque anniversaire).
Les erreurs fréquentes des bailleurs
Appliquer la révision sans clause dans le bail
C’est l’erreur la plus grave. Sans clause de révision dans le bail, toute hausse de loyer appliquée unilatéralement est illicite. Le locataire peut la contester et exiger le remboursement des sommes indûment perçues.
Avant toute révision, vérifiez que votre bail contient bien une clause de révision indexée sur l’IRL.
Utiliser le mauvais indice ou le mauvais trimestre
Certains bailleurs confondent l’IRL avec d’autres indices (ICC, ILAT, ILC, qui concernent les locaux commerciaux et professionnels, pas les logements d’habitation). D’autres utilisent le bon indice mais retiennent le mauvais trimestre de référence. Le calcul erroné qui en résulte peut être contesté par le locataire.
Appliquer la révision plus d’une fois par an
La révision ne peut intervenir qu’une seule fois par an, à la date anniversaire. Appliquer deux révisions en un an, ou réviser à une date différente de la date anniversaire, est illicite.
Dépasser la hausse autorisée par l’IRL
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le résultat du calcul IRL. Toute hausse supérieure à la variation de l’IRL est illicite même si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au marché. Pour une revalorisation plus importante, il faut attendre le renouvellement du bail et suivre la procédure de réévaluation prévue par la loi.
Ne pas conserver la preuve de la notification
En cas de litige, vous devrez prouver que vous avez bien notifié la révision à la bonne date et dans les formes requises. Conservez systématiquement une copie de votre courrier et l’accusé de réception postal ou l’horodatage email.
En résumé
La révision annuelle du loyer est un droit simple à exercer à condition de respecter les règles. Ce qu’il faut retenir :
- La clause de révision doit figurer dans le bail : sans elle, aucune hausse n’est possible pendant la durée du bail
- L’indice à utiliser est l’IRL, publié chaque trimestre par l’INSEE : pas l’ICC ni aucun autre indice
- La formule : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL N / IRL N-1), sur le même trimestre de référence
- La révision ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail
- Le droit à révision se prescrit un an après la date anniversaire : n’oubliez pas d’appliquer la révision dans les temps
- En zone d’encadrement des loyers, la hausse est plafonnée au loyer de référence majoré : non applicable dans les marchés Vestae du Grand Ouest
- Les logements G sont interdits à la location depuis 2025 : la révision n’est pas votre priorité si votre DPE est dégradé
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