C’est l’une des sources de litige les plus fréquentes entre bailleurs et locataires : qui doit payer quoi quand quelque chose tombe en panne ou se dégrade dans le logement ? La chaudière qui rend l’âme, le joint du robinet qui fuit, la serrure qui bloque, la peinture qui s’écaille… Chaque situation soulève la même question : est-ce à la charge du propriétaire ou du locataire ?
La réponse n’est pas laissée à l’appréciation de chacun. Elle est fixée par la loi et précisée par deux textes de référence : la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et le décret du 26 août 1987 qui liste les réparations à la charge du locataire. Tout ce qui ne figure pas dans ce décret est à la charge du bailleur.
Le principe général : qui est responsable de quoi ?
La règle de base
La loi du 6 juillet 1989 pose un principe simple :
- Le bailleur est responsable des grosses réparations et de la mise en conformité du logement
- Le locataire est responsable de l’entretien courant et des menues réparations liées à l’usage normal du logement
Cette répartition reflète une logique économique claire : le bailleur est propriétaire du bien et doit en assurer la valeur patrimoniale. Le locataire utilise le bien et doit en assurer l’entretien quotidien.
Les trois catégories de dépenses
Pour bien comprendre la répartition, il faut distinguer trois types de dépenses :
1. Les réparations locatives (à la charge du locataire)
Listées dans le décret du 26 août 1987, elles correspondent à l’entretien courant et aux petites réparations liées à l’usage normal du logement. Elles sont à la charge du locataire, que le logement soit en location nue ou meublée.
2. Les grosses réparations (à la charge du bailleur)
Elles correspondent aux interventions importantes sur le bâti, les équipements essentiels et les réseaux principaux. Elles valorisent le patrimoine du bailleur et sont à sa charge exclusive.
3. Les réparations liées à la vétusté (à la charge du bailleur)
Même si une dégradation ressemble à une réparation locative, si elle est due à l’usure normale du temps (vétusté), elle est à la charge du bailleur, non du locataire.
Les réparations locatives à la charge du locataire : la liste complète
Le décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives. Voici une présentation exhaustive, organisée par poste.
Les jardins privatifs
- Entretien courant des pelouses : tonte régulière, ramassage des feuilles
- Taille des haies, arbustes et arbres de petite taille (élagage courant)
- Désherbage des allées et des massifs
- Entretien des bassins et piscines (nettoyage, traitement de l’eau)
- Entretien du système d’arrosage
Attention : l’abattage d’un arbre dangereux, la réfection d’une terrasse ou la création d’une clôture restent à la charge du bailleur.
Les ouvertures intérieures et extérieures
- Graissage des gonds, paumelles et charnières des portes et fenêtres
- Remplacement des petites pièces des fermetures : poignées, crémones, espagnolettes
- Remplacement des vitres cassées, sauf si la casse est due à un vice de construction ou à un événement extérieur (tempête, cambriolage)
- Entretien des moustiquaires : nettoyage, petites réparations
- Remplacement des joints de fenêtres en mauvais état
Les parties intérieures
Plafonds, murs et sols :
- Raccords de peinture sur de petites surfaces abîmées lors du déménagement ou en cours de vie
- Nettoyage des moquettes et entretien courant des revêtements de sol
- Remplacement des baguettes de finition, plinthes légèrement endommagées
- Rebouchage des petits trous (fixations de cadres, chevilles légères)
Plomberie et installations sanitaires :
- Remplacement des joints de robinets, de chasses d’eau, de siphons
- Débouchage des canalisations (évier, lavabo, douche, baignoire, WC) sauf si l’obstruction est due à un vice de construction ou à un corps étranger introduit par le locataire
- Remplacement des flotteurs de chasse d’eau
- Entretien des robinets : détartrage, remplacement des joints et des clapets
- Nettoyage des aérogommages et dépôts calcaires sur la robinetterie
Électricité :
- Remplacement des ampoules et des tubes fluorescents
- Remplacement des interrupteurs et prises en mauvais état (hors défaillance électrique)
- Remplacement des fusibles simples et des coupe-circuits
Les équipements intérieurs
La cuisine :
- Entretien et nettoyage du four, des plaques de cuisson, de la hotte
- Remplacement des filtres de la hotte aspirante
- Dégraissage des équipements
La salle de bain :
- Nettoyage et détartrage régulier de la douche, de la baignoire, des sanitaires
- Remplacement des joints de silicone autour de la baignoire et de la douche
- Entretien du miroir (nettoyage, pas de remplacement sauf casse)
Le chauffage individuel :
- Entretien annuel obligatoire de la chaudière individuelle : contrat d’entretien à la charge du locataire
- Remplacement des piles du thermostat et des télécommandes
- Purge des radiateurs
Les volets et stores :
- Graissage et entretien des mécanismes
- Remplacement des cordes, sangles de volets roulants (usure normale)
- Entretien courant des stores et rideaux
Les parties communes (en cas de maison individuelle)
- Nettoyage régulier des parties communes à la charge du locataire si la maison ne dispose pas de service commun
- Entretien de la cave et du garage : nettoyage, dégagement des issues
Les grosses réparations à la charge du bailleur
Tout ce qui ne relève pas de l’entretien courant et des menues réparations est à la charge du bailleur. Voici les postes principaux.
Le gros œuvre et la structure
- Réfection ou réparation de la toiture : remplacement de tuiles en grande quantité, réfection de l’étanchéité, réparation de la charpente
- Réparation des murs porteurs : fissures structurelles, affaissement
- Fondations : tout ce qui touche à la stabilité du bâtiment
- Façades : ravalement complet, réparation de l’enduit extérieur sur grande surface
Les réseaux et équipements principaux
- Canalisations principales : remplacement des tuyaux vétustes, réparation des fuites dans les murs ou sous le plancher
- Réseau électrique : mise aux normes de l’installation électrique, remplacement du tableau électrique, réfection du câblage
- Chaudière collective ou système de chauffage central : remplacement en fin de vie (pas l’entretien annuel pour une chaudière individuelle)
- Chauffe-eau ou ballon d’eau chaude : remplacement en fin de vie
- Ascenseur : réfection de la cabine, remplacement de la machinerie (hors entretien courant)
Les menuiseries et fermetures
- Remplacement complet des fenêtres (double vitrage, nouveau dormant) à distinguer du simple remplacement de vitres cassées par le locataire
- Réfection de la porte d’entrée en fin de vie ou après effraction (sauf si le locataire a provoqué l’effraction)
- Remplacement des volets vétustes ou défaillants structurellement
Les équipements intégrés
- Remplacement de la cuisinière ou des plaques de cuisson en panne (hors entretien)
- Remplacement du réfrigérateur en location meublée (si fourni par le bailleur et hors mauvais usage)
- Remplacement du chauffe-eau individuel en fin de vie
Les travaux imposés par la réglementation
- Travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE (isolation, changement de chauffage)
- Mise aux normes de l’installation électrique si imposée par la réglementation
- Mise aux normes de l’assainissement (fosse septique)
- Travaux de désamiantage ou de déplombage si nécessaires
Les zones grises : cas fréquents et comment les trancher
La frontière entre réparation locative et grosse réparation n’est pas toujours évidente. Voici les situations les plus fréquentes et comment les analyser.
La serrure : locataire ou bailleur ?
C’est l’un des cas les plus discutés. La règle est la suivante :
- Remplacement de la serrure après perte des clés : à la charge du locataire
- Remplacement d’un simple cylindre usé : à la charge du locataire (réparation locative courante)
- Remplacement de la serrure après une tentative d’effraction subie par le locataire : à la charge du bailleur si la porte d’entrée est endommagée, à la charge de l’assurance si la serrure seule est forcée
- Remplacement de la serrure en fin de bail parce qu’elle est totalement vétuste : à la charge du bailleur
Le robinet qui fuit
- Joint du robinet à remplacer : à la charge du locataire
- Robinetterie vétuste à remplacer entièrement (corps du robinet défaillant, pas simplement le joint) : à la charge du bailleur si la vétusté est avérée
- Dégâts des eaux causés par le retard du locataire à signaler une fuite : à la charge du locataire
Le WC bouché
- Bouchage dû à l’usage normal : à la charge du locataire (débouchage)
- Bouchage dû à un corps étranger introduit par le locataire (jouet, lingettes…) : à la charge du locataire
- Bouchage récurrent dû à un défaut de canalisation : à la charge du bailleur après diagnostic
Les moisissures
C’est un cas délicat qui dépend de la cause :
- Moisissures dues à une mauvaise ventilation du locataire (fenêtres fermées, linge séché dans le logement sans aération) : à la charge du locataire
- Moisissures dues à un défaut d’étanchéité, d’isolation ou à l’absence de VMC : à la charge du bailleur
- En cas de litige, un expert peut être mandaté pour déterminer la cause des moisissures
La peinture en fin de bail
La peinture est souvent source de désaccord à la sortie du locataire. La règle :
- Si la peinture est simplement vieille et ternie par le temps : c’est de la vétusté à la charge du bailleur
- Si la peinture est abîmée par des décorations excessives, des coups, des traces importantes : c’est une dégradation à la charge du locataire
- La grille de vétusté permet de déterminer la durée de vie normale d’une peinture
La vétusté : le critère qui change tout
Qu’est-ce que la vétusté ?
La vétusté désigne l’usure normale d’un bien ou d’un équipement due au temps qui passe, indépendamment de tout comportement fautif du locataire. Elle se distingue des dégradations, qui sont imputables à un mauvais usage ou à un manque d’entretien de la part du locataire.
Le principe est simple : le locataire n’est pas responsable de la vétusté. S’il rend un logement dans le même état que celui dans lequel il l’a reçu, compte tenu de l’usure normale, il a rempli ses obligations.
La grille de vétusté
Pour objectiver la vétusté, certains bailleurs et locataires utilisent une grille de vétusté, généralement celle établie par accord entre organisations de bailleurs et d’associations de locataires. Cette grille définit la durée de vie normale de chaque élément du logement :
| Élément | Durée de vie indicative |
|---|---|
| Peintures et papiers peints | 7 à 10 ans |
| Moquettes et revêtements textiles | 7 à 10 ans |
| Parquet (vitrification) | 10 à 15 ans |
| Carrelage | 20 à 30 ans |
| Fenêtres double vitrage | 20 à 30 ans |
| Volets | 20 à 30 ans |
| Cuisine équipée | 10 à 15 ans |
| Salle de bain (équipements) | 15 à 25 ans |
| Chaudière individuelle | 15 à 20 ans |
Au-delà de ces durées de vie, les éléments sont considérés comme vétustes et leur remplacement ou rénovation est à la charge du bailleur, même s’ils sont en mauvais état.
L’application de la vétusté au dépôt de garantie
Lors de la régularisation du dépôt de garantie à la sortie du locataire, si le bailleur veut retenir une somme pour des dégradations, il doit tenir compte de la vétusté. Par exemple :
- Peinture d’une pièce abîmée après 6 ans d’occupation : si la durée de vie normale est de 7 ans, la vétusté est de 6/7 ≈ 85 %. Le bailleur ne peut retenir que 15 % du coût de la remise en peinture
- Le même raisonnement s’applique aux moquettes, aux équipements, etc.
La chaudière individuelle : un cas particulier à bien connaître
La chaudière individuelle est l’équipement qui génère le plus de questions et le plus de litiges en matière de répartition des charges d’entretien.
L’entretien annuel : à la charge du locataire
L’entretien annuel obligatoire de la chaudière individuelle (à gaz ou à fioul) est une réparation locative à la charge du locataire. Il comprend :
- La vérification du bon fonctionnement de la chaudière
- Le nettoyage du brûleur et des échangeurs
- La vérification des organes de sécurité
- La délivrance d’une attestation d’entretien
Le locataire doit souscrire un contrat d’entretien annuel avec un professionnel qualifié et conserver l’attestation. En cas de départ, il doit pouvoir fournir la preuve de l’entretien annuel.
Le remplacement de la chaudière : à la charge du bailleur
Quand la chaudière est en fin de vie et ne peut plus être réparée à coût raisonnable, son remplacement complet est à la charge du bailleur. La durée de vie d’une chaudière est généralement estimée entre 15 et 20 ans.
Si le locataire a bien entretenu la chaudière chaque année et qu’elle tombe en panne irrémédiablement à 18 ans, c’est au bailleur d’assurer le remplacement pas au locataire.
Les réparations intermédiaires
Entre l’entretien annuel (locataire) et le remplacement complet (bailleur), des réparations intermédiaires peuvent être nécessaires : remplacement d’une vanne, d’un circulateur, d’un pressostat…
La règle : si la réparation est liée à une usure normale de la chaudière, c’est au bailleur. Si elle est liée à un défaut d’entretien du locataire (entretien annuel non réalisé, calamine accumulée par manque de nettoyage), c’est au locataire.
En cas de panne en hiver : qui agit en premier ?
En cas de panne de la chaudière en période froide, le locataire doit signaler la panne au bailleur sans délai. Le bailleur est tenu d’intervenir rapidement pour ne pas laisser le logement sans chauffage c’est une obligation de délivrer un logement décent. Si le bailleur tarde à agir, le locataire peut, après mise en demeure restée sans réponse, faire réaliser la réparation d’urgence et en demander le remboursement.
Les dégradations imputables au locataire
Il faut distinguer l’usure normale (vétusté) des dégradations imputables au locataire. Ces dernières engagent la responsabilité du locataire et peuvent faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie.
Ce qui caractérise une dégradation
Une dégradation est une détérioration qui va au-delà de l’usage normal du logement. Elle peut être :
- Volontaire : trous dans les murs en grande quantité, bris de matériaux, dommages intentionnels
- Liée à un défaut d’entretien : joint de robinet non remplacé ayant provoqué une inondation, moisissures dues à une mauvaise aération, parquet gondolé faute d’entretien
- Liée à un mauvais usage : brûlures sur un plan de travail, rayures profondes sur un parquet, carrelage cassé par un choc
Ce qui ne constitue pas une dégradation
- L’usure normale du parquet, de la moquette, des peintures
- Les traces légères laissées par les meubles
- Les petits trous de fixation (quelques chevilles pour des tableaux ou étagères légères)
- La décoloration naturelle des volets ou des menuiseries
La documentation est indispensable
Pour pouvoir imputer une dégradation au locataire et retenir sur le dépôt de garantie, le bailleur doit être en mesure de prouver :
- Que le bien était en bon état à l’entrée (état des lieux d’entrée documenté)
- Que la dégradation est postérieure à l’entrée du locataire
- Que la dégradation va au-delà de la vétusté normale
Sans un état des lieux d’entrée complet et précis, il est très difficile voire impossible de retenir sur le dépôt de garantie.
Que faire en cas de désaccord entre bailleur et locataire ?
La démarche amiable en premier
En cas de désaccord sur la prise en charge d’une réparation, la première étape est toujours la discussion directe entre bailleur et locataire. Un courrier recommandé avec accusé de réception exposant votre position et les textes applicables suffit souvent à résoudre le différend.
La Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Si le dialogue direct échoue, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette instance gratuite et accessible réunit un représentant des bailleurs et un représentant des locataires pour tenter une conciliation amiable.
La CDC peut être saisie pour :
- Les litiges sur les réparations et l’entretien
- Les désaccords sur le dépôt de garantie
- Les questions de charges locatives
La conciliation n’est pas obligatoire mais est fortement conseillée avant toute action judiciaire.
Le tribunal judiciaire
Si aucune solution amiable n’est trouvée, l’une des parties peut saisir le tribunal judiciaire (ancien tribunal d’instance). Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la procédure est simplifiée. Pour les litiges plus importants, la représentation par un avocat peut s’avérer utile.
Conseil Vestae : dans la grande majorité des cas, un état des lieux bien réalisé à l’entrée et à la sortie, combiné à une communication claire sur les obligations de chacun dès la signature du bail, suffit à prévenir les litiges. La prévention vaut toujours mieux que la procédure.
L’état des lieux : la pièce maîtresse du dispositif
Tout le système de répartition des responsabilités d’entretien repose sur un outil central : l’état des lieux.
L’état des lieux d’entrée : votre référence
L’état des lieux d’entrée doit être réalisé avec une précision maximale :
- Pièce par pièce, en décrivant l’état de chaque surface (murs, sol, plafond) et de chaque équipement
- Avec des photos datées, intégrées au document ou annexées
- En notant les défauts préexistants : une rayure sur le parquet, un joint de silicone déjà noirci, une poignée de porte qui grince
Un état des lieux d’entrée précis vous protège : si la dégradation existait avant l’entrée du locataire, elle ne peut pas lui être imputée.
L’état des lieux de sortie : votre outil de régularisation
La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de déterminer :
- Ce qui relève de la vétusté normale (à la charge du bailleur)
- Ce qui relève d’une dégradation (à la charge du locataire, imputable sur le dépôt de garantie)
Les 10 jours pour faire des observations
Après la remise des clés, le locataire dispose de 10 jours pour faire des observations sur l’état des lieux d’entrée. En cas de désaccord sur un point noté lors de l’état des lieux de sortie, il peut contester dans le délai légal.
L’approche Vestae sur l’entretien des biens locatifs
Une bonne répartition des responsabilités d’entretien est l’un des piliers d’une relation locative sereine. Nous anticipons ces questions dès l’acquisition et la mise en location.
Ce que nous faisons dès la remise des clés au locataire
À chaque nouvelle location, nous veillons à :
- Remettre le logement dans un état irréprochable : peintures fraîches, équipements vérifiés, chaudière entretenue, robinetterie en bon état. Un logement en bon état limite les demandes d’intervention et établit une base claire pour l’état des lieux
- Réaliser un état des lieux d’entrée complet et photographié, conforme au modèle réglementaire
- Remettre au locataire un guide d’entretien listant ses obligations : entretien annuel de la chaudière, entretien du jardin, remplacement des joints, débouchage des canalisations…
- Informer clairement le locataire de la procédure à suivre en cas de panne ou de dégradation
Notre réseau d’artisans pour les interventions courantes
Pour les interventions à la charge du bailleur (remplacement d’un chauffe-eau, réparation d’une canalisation…), nous mobilisons notre réseau d’artisans partenaires dans le Grand Ouest. Nos clients n’ont pas à gérer ces urgences eux-mêmes nous coordonnons l’intervention et en rendons compte.
La grille de vétusté systématiquement utilisée
Lors de chaque état des lieux de sortie, nous appliquons une grille de vétusté pour objectiver les discussions sur le dépôt de garantie. Cette approche évite les conflits et garantit une régularisation équitable pour les deux parties.
En résumé
La répartition des responsabilités d’entretien entre bailleur et locataire est claire à condition de connaître les règles. Ce qu’il faut retenir :
- Le locataire assure l’entretien courant : joints, robinets, petites réparations, entretien annuel de la chaudière individuelle, jardins liste fixée par le décret du 26 août 1987
- Le bailleur assure les grosses réparations : toiture, réseaux principaux, remplacement des équipements vétustes, mise aux normes réglementaires
- La vétusté est à la charge du bailleur : même si un élément est abîmé, s’il est usé par le temps, le locataire n’en est pas responsable
- Les zones grises se tranchent au cas par cas : serrure, robinetterie, moisissures l’origine de la dégradation est déterminante
- La chaudière individuelle : entretien annuel = locataire / remplacement en fin de vie = bailleur
- L’état des lieux est la pièce maîtresse : sans état des lieux précis et photographié, il est impossible d’imputer des dégradations au locataire
- En cas de litige, la CDC est le premier recours avant toute action judiciaire
Vous souhaitez gérer votre bien locatif dans le Grand Ouest avec un accompagnement professionnel qui sécurise la relation locative de A à Z ? Contactez Vestae, nous gérons chaque aspect de votre investissement pour vous garantir sérénité et rendement.