« L’encadrement des loyers s’applique-t-il à mon appartement ? » C’est l’une des questions les plus fréquentes que nous recevons chez Vestae de la part d’investisseurs qui ont entendu parler du dispositif sans toujours savoir précisément quelles villes sont concernées et par quel mécanisme.
La réponse n’est pas binaire. Il existe en France deux mécanismes d’encadrement des loyers bien distincts qui ne concernent pas les mêmes villes et n’ont pas les mêmes effets. Et pour compliquer le tableau, la situation évolue : une ville majeure du Grand Ouest a rejoint le dispositif en janvier 2026, une autre est candidate pour 2027, et des dizaines de villes secondaires restent totalement libres.
Les deux mécanismes d’encadrement des loyers : ne pas les confondre
Une confusion fréquente et coûteuse
Le terme « encadrement des loyers » est utilisé dans la presse et par les locataires pour désigner deux mécanismes juridiques distincts qui n’ont ni le même champ d’application ni les mêmes conséquences. Les confondre peut conduire à des erreurs de gestion importantes.
Mécanisme 1 : L’encadrement du loyer à la relocation
Ce premier mécanisme s’applique dans les 1 434 communes classées en zone tendue (liste fixée par décret). Il interdit au bailleur d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail sauf exceptions limitées.
En pratique : si votre appartement était loué 550 €/mois et que votre locataire part, vous ne pouvez pas augmenter le loyer au-delà de 550 € (indexé sur l’IRL depuis le dernier loyer) pour le prochain locataire.
Ce mécanisme s’applique dans de nombreuses villes de Bretagne et Pays de la Loire, dont Rennes, Nantes, Saint-Nazaire, Angers mais aussi Le Mans et Saint-Brieuc.
Mécanisme 2 : Le plafonnement du loyer
Ce deuxième mécanisme souvent appelé « encadrement des loyers » stricto sensu fixe des loyers de référence au m² par quartier et par type de bien, en dessous desquels les bailleurs doivent obligatoirement se situer. C’est un plafond absolu qui s’applique à chaque nouvelle mise en location.
Ce mécanisme ne s’applique que dans les 69 villes qui ont volontairement candidaté à l’expérimentation une liste beaucoup plus restreinte que les zones tendues. En Bretagne et Pays de la Loire, seule la Nantes Métropole est concernée (depuis janvier 2026).
Le troisième mécanisme : le gel des loyers F et G
Depuis août 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’une hausse de loyer, quelle que soit la commune en zone tendue ou non. Ce gel s’applique partout en France.
Le mécanisme 1 : l’encadrement à la relocation (zones tendues)
Le principe
Dans les communes classées en zone tendue (décret du 10 mai 2013, régulièrement mis à jour), le bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail.
La règle générale :
Le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le loyer du locataire précédent, sauf dans trois cas limitativement définis :
Exception 1 : Le loyer était manifestement sous-évalué
Si le loyer précédent était inférieur aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des biens comparables, le bailleur peut demander une réévaluation mais selon une procédure encadrée (proposition 4 mois avant le renouvellement, accord du locataire ou saisine de la commission de conciliation).
Exception 2 : Des travaux d’amélioration ont été réalisés
Si le bailleur a effectué des travaux d’amélioration depuis la dernière fixation du loyer pour un montant au moins égal à la moitié du dernier loyer annuel, il peut augmenter le loyer.
Exception 3 : Le bien n’a pas été loué depuis plus de 18 mois
Si le logement était vacant depuis plus de 18 mois, le bailleur peut fixer librement le loyer.
Les villes du Grand Ouest en zone tendue
Les communes classées en zone tendue dans notre périmètre d’action :
Pays de la Loire :
- Nantes (et communes de la métropole)
- Angers (et communes de l’agglomération)
- Saint-Nazaire (et communes proches)
- Le Mans (classé en zone tendue depuis octobre 2023)
Bretagne :
- Rennes (et communes de la métropole)
- Saint-Brieuc (et communes proches)
- Brest (et communes proches)
- Lorient (et communes proches)
- Quimper (et communes proches)
Hors zone tendue :
- Laval (non classée en zone tendue en 2026)
- Vitré (non classée)
- Fougères (non classée)
- Alençon (non classée)
- La grande majorité des communes rurales et des villes de moins de 50 000 habitants hors des grandes agglomérations listées
Ce que cela signifie pour un investisseur à Le Mans ou Brest :
Ces villes sont en zone tendue → l’encadrement à la relocation s’applique. En pratique : si votre appartement était loué 580 €/mois et que votre locataire part, vous ne pouvez pas fixer le loyer du suivant à 620 € sauf si vous justifiez d’une des 3 exceptions.
Ce que cela signifie pour un investisseur à Laval ou Vitré :
Ces villes ne sont pas en zone tendue → vous êtes libre de fixer le loyer de chaque nouveau locataire au niveau du marché, sans contrainte de continuité avec le loyer précédent.
Le mécanisme 2 : le plafonnement du loyer (les 69 villes)
Un dispositif expérimental et volontaire
Le plafonnement du loyer est un dispositif créé par la loi ALUR (2014), expérimenté d’abord à Paris (2019) puis étendu à d’autres villes via la loi ELAN (2018). Contrairement à l’encadrement à la relocation, il ne s’applique pas automatiquement dans les zones tendues il nécessite une candidature volontaire de la commune ou de l’intercommunalité auprès du préfet.
Au printemps 2026, 69 villes appliquent ce dispositif, regroupées en 9 territoires :
- Paris (intra-muros, depuis juillet 2019)
- Lille + Hellemmes + Lomme (depuis mars 2020)
- Plaine Commune (9 communes, depuis juin 2021)
- Lyon + Villeurbanne (depuis novembre 2021)
- Est Ensemble (9 communes, depuis décembre 2021)
- Montpellier (depuis juillet 2022)
- Bordeaux (depuis juillet 2022)
- Pays Basque (24 communes, depuis juin 2023)
- Grenoble-Alpes Métropole (21 communes partiellement, depuis mars 2024)
Et en Pays de la Loire :
- Nantes Métropole (5 communes, depuis janvier 2026)
Comment fonctionne le plafonnement
Dans les 69 villes, un arrêté préfectoral fixe chaque année pour chaque secteur géographique et chaque type de logement :
- Un loyer de référence (médiane des loyers du marché)
- Un loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %) → le bailleur ne peut pas dépasser ce plafond
- Un loyer de référence minoré (loyer de référence − 30 %) → si le loyer est en dessous, le bailleur peut demander une réévaluation
Le bailleur peut appliquer un complément de loyer au-dessus du loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (grande terrasse avec vue exceptionnelle, jardin privatif en cœur de ville, prestations de très haut standing) mais pas pour des éléments courants comme une cuisine équipée ou une place de parking.
Les sanctions en cas de non-respect
Dans les 69 villes, le non-respect du plafond est sanctionné :
- Amende administrative jusqu’à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale)
- Obligation de remboursement des loyers perçus en excédent au locataire
- Possibilité de révision rétroactive du bail
Le cas Nantes : encadrement du loyer effectif depuis janvier 2026
La chronologie nantaise
Nantes est la première et à ce jour la seule ville de Bretagne et Pays de la Loire à appliquer le plafonnement du loyer. La décision a été prise par Nantes Métropole, malgré des débats politiques vifs au sein du conseil métropolitain.
Les étapes :
- 2024 : Candidature de Nantes Métropole au dispositif expérimental
- Décret du 28 décembre 2023 autorisant le dispositif pour Nantes
- 1er janvier 2026 : entrée en vigueur du plafonnement des loyers à Nantes Métropole
Les 5 communes concernées
Depuis le 1er janvier 2026, de nouvelles règles s’appliquent en matière d’encadrement des loyers dans l’agglomération nantaise. Les communes concernées sont :
- Nantes tous les quartiers, de l’hypercentre à Nantes Nord
- Rezé
- Saint-Herblain
- Orvault
- La Chapelle-sur-Erdre (environ 21 000 habitants)
Les autres communes de Nantes Métropole (Bouguenais, Saint-Jean-de-Boiseau, Couëron, Indre, etc.) ne sont pas concernées par le plafonnement en revanche, elles restent soumises à l’encadrement à la relocation si elles sont en zone tendue.
Ce que le plafonnement change à Nantes pour les bailleurs
Lors de chaque nouvelle mise en location ou renouvellement de bail :
Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, défini par secteur géographique et type de bien (vide/meublé, nombre de pièces, époque de construction).
Le loyer de référence majoré est calculé :
Loyer de référence majoré = Loyer de référence du secteur × 1,20
En pratique, les loyers nantais étant déjà relativement élevés (15-17 €/m² selon les quartiers), l’encadrement peut contraindre les loyers dans les quartiers les plus demandés (Centre-ville, Île de Nantes, Hauts-Pavés) là où les loyers de marché tendent à dépasser le plafond majoré.
Les baux en cours ne sont pas concernés :
L’encadrement ne s’applique qu’aux baux signés ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur. Les locataires en place avant janvier 2026 ne voient pas leur bail modifié jusqu’au prochain renouvellement.
L’impact sur le rendement des investisseurs nantais
Pour un investisseur qui achète un appartement à Nantes en 2026, le plafonnement peut réduire le loyer réalisable par rapport à ce qu’un bien comparable générerait dans une ville non plafonnée.
Ce qui compense partiellement :
- Les prix d’acquisition à Nantes sont également élevés (3 200-3 500 €/m²) le plafonnement du loyer est cohérent avec le niveau de marché global
- Les villes secondaires du Grand Ouest non soumises à l’encadrement (Laval, Le Mans, Vitré) offrent de meilleures opportunités rendement-risque pour les investisseurs qui ciblent la rentabilité
Le cas Rennes : pas d’encadrement du loyer en 2026 mais 2027 ?
La situation en 2026 : Rennes n’est pas soumise au plafonnement
En avril 2026, Rennes n’applique pas le plafonnement du loyer. La ville n’est pas dans la liste des 69 villes concernées. Les bailleurs rennais fixent librement leur loyer lors de chaque nouvelle mise en location sous réserve de l’encadrement à la relocation (Rennes étant en zone tendue).
Pourquoi Rennes n’a pas pu candidater ?
Les élus des villes de Rennes et Nantes ont souhaité la mise en place de l’encadrement des loyers sur leur territoire. Toutefois, ce souhait n’a pu se traduire en candidature officielle pour une argutie juridique : ces deux villes n’étaient pas encore classées en zone tendue à l’époque du dépôt des candidatures.
Rennes a été classée en zone tendue en octobre 2023 après la fenêtre de candidature au dispositif expérimental de plafonnement. Elle ne pouvait donc pas candidater dans les délais impartis.
La perspective 2027
À priori, la mesure ne pourra s’appliquer dans ces deux villes qu’en 2027, si l’encadrement des loyers est pérennisé.
Les deux conditions pour que Rennes applique le plafonnement en 2027 :
Condition 1 : Le dispositif d’encadrement des loyers doit être pérennisé par le législateur au-delà de 2026. Il s’agit pour l’instant d’une expérimentation dont la survie dépend d’un vote du Parlement. Le nombre de villes qui appliqueront l’encadrement des loyers en 2027 et au-delà dépendra des idées politiques des majorités locales issues des élections municipales de mars 2026.
Condition 2 : La majorité municipale issue des élections municipales de mars 2026 doit souhaiter candidater. Une majorité de droite ou de centre-droit pourrait renoncer à la candidature.
Ce que les investisseurs doivent retenir :
En 2026, Rennes reste libre de loyers pour les nouvelles mises en location la prime de loyer pour un bien rénové peut être librement fixée au niveau du marché. La situation pourrait évoluer en 2027, ce qui justifie d’intégrer ce risque réglementaire dans les projections à long terme pour les investissements rennais.
Rennes reste soumise à l’encadrement à la relocation
Même sans plafonnement du loyer, Rennes est en zone tendue l’encadrement à la relocation s’applique. En pratique pour un investisseur rennais :
- Nouveau locataire : loyer libre (pas de plafond, pas de référence obligatoire en 2026)
- Renouvellement de bail : loyer maintenu au niveau du locataire précédent (sauf exceptions)
Les autres villes de Bretagne et Pays de la Loire
Brest, Quimper, Saint-Brieuc, Lorient, Vannes
Ces villes de Bretagne sont en zone tendue (encadrement à la relocation) mais ne sont pas soumises au plafonnement du loyer en 2026. Elles n’ont pas candidaté au dispositif expérimental et aucune n’a, à notre connaissance, exprimé d’intention formelle de le faire.
Pour les investisseurs : liberté totale de fixer le loyer lors d’une nouvelle mise en location. Seul l’encadrement à la relocation s’applique (le loyer ne peut pas être augmenté lors d’un changement de locataire par rapport au loyer précédent, hors exceptions).
Angers, Saint-Nazaire, Le Mans
Ces villes des Pays de la Loire sont également en zone tendue mais sans plafonnement du loyer.
Particularité du Mans : classé en zone tendue depuis octobre 2023 seulement. Les baux signés avant octobre 2023 n’étaient pas soumis à l’encadrement à la relocation mais tous les baux signés ou renouvelés depuis octobre 2023 le sont.
Particularité d’Angers : ville dynamique avec 40 000 étudiants, en zone tendue depuis longtemps. L’encadrement à la relocation s’applique, mais aucun plafonnement n’est en vigueur.
Laval, Vitré, Fougères, Alençon et villes secondaires
Ces villes cœur du marché Vestae ne sont pas en zone tendue et ne sont soumises à aucun mécanisme d’encadrement des loyers (hors gel des loyers F et G qui s’applique partout).
Avantage pour les investisseurs :
- Liberté totale de fixer le loyer lors de chaque nouvelle mise en location
- Possibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires au niveau du marché
- Indexation sur l’IRL lors des renouvellements du même locataire (c’est une obligation générale, non liée à la zone tendue)
Ce que cela représente en pratique :
Si votre appartement était loué 520 €/mois et que votre locataire part, vous pouvez relever le loyer à 560 €/mois (si le marché le justifie) pour le prochain locataire sans aucune contrainte réglementaire. C’est impossible à Rennes, Le Mans ou Brest dans les mêmes conditions.
Le gel des loyers F et G : le troisième mécanisme qui s’applique partout
Une contrainte universelle, indépendante de la zone
Depuis la loi pouvoir d’achat du 24 août 2022, les logements classés F et G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’une hausse de loyer que ce soit lors d’un renouvellement de bail ou lors d’un changement de locataire.
Ce mécanisme s’applique partout en France dans les zones tendues comme dans les communes non tendues, dans les 69 villes plafonnées comme dans les villes totalement libres.
En pratique pour un bailleur d’un appartement classé F ou G à Laval :
Même si Laval n’est pas en zone tendue et que les loyers y sont normalement libres, vous ne pouvez pas augmenter le loyer de votre appartement classé F ou G lors du changement de locataire ou du renouvellement. Le gel s’applique.
Ce qui s’applique :
- Baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022
- Logements classés F (consommation 331 à 450 kWh/m²/an d’énergie finale) ou G (> 450 kWh/m²/an)
- Partout en France, quelle que soit la commune
La solution : rénover le bien pour sortir des classes F et G (passer en D ou E minimum). Après rénovation et nouveau DPE, le gel ne s’applique plus.
Tableau de synthèse : ville par ville, ce qui s’applique
Le tableau de référence 2026
| Ville / Commune | Zone tendue ? | Encadrement à la relocation ? | Plafonnement du loyer ? | Liberté de loyer à la relocation ? |
|---|---|---|---|---|
| Nantes | Oui | Oui | Oui (depuis jan. 2026) | Non |
| Rezé, Saint-Herblain, Orvault, La Chapelle-sur-Erdre | Oui | Oui | Oui (depuis jan. 2026) | Non |
| Rennes | Oui | Oui | Non (2026) | Oui (pour la 1ère mise en loc.) |
| Brest | Oui | Oui | Non | Oui (pour la 1ère mise en loc.) |
| Quimper | Oui | Oui | Non | Oui (pour la 1ère mise en loc.) |
| Lorient | Oui | Oui | Non | Oui (pour la 1ère mise en loc.) |
| Saint-Brieuc | Oui | Oui | Non | Oui (pour la 1ère mise en loc.) |
| Vannes | Oui | Oui | Non | Oui (pour la 1ère mise en loc.) |
| Le Mans | Oui (oct. 2023) | Oui | Non | Oui (pour la 1ère mise en loc.) |
| Angers | Oui | Oui | Non | Oui (pour la 1ère mise en loc.) |
| Saint-Nazaire | Oui | Oui | Non | Oui (pour la 1ère mise en loc.) |
| Laval | Non | Non | Non | Oui (totale) |
| Vitré | Non | Non | Non | Oui (totale) |
| Fougères | Non | Non | Non | Oui (totale) |
| Alençon | Non | Non | Non | Oui (totale) |
Note : « Liberté de loyer à la 1ère mise en location » = libre pour un nouveau locataire, mais gel du loyer au renouvellement (même locataire)
Le gel des loyers F et G s’applique à toutes les villes ci-dessus sans exception.
Ce que l’encadrement change (et ne change pas) pour les investisseurs
Ce que l’encadrement à la relocation change vraiment
Pour un bien avec un loyer déjà au niveau du marché :
L’encadrement à la relocation ne change pratiquement rien. Vous maintenez le loyer au même niveau (indexé IRL) lors du renouvellement ce que vous feriez de toute façon dans un marché stable.
Pour un bien avec un loyer sous-évalué (héritage d’un locataire de longue durée) :
L’encadrement à la relocation peut compliquer la réévaluation du loyer lors du changement de locataire. Si l’écart entre le loyer actuel et le loyer de marché est important (> 20 %), la procédure de réévaluation est encadrée et doit être engagée plusieurs mois avant l’échéance du bail.
Pour la première mise en location d’un bien rénové :
Dans les villes en zone tendue mais sans plafonnement (Rennes, Brest, Le Mans), la première mise en location est libre vous fixez le loyer au niveau du marché. C’est seulement lors du premier renouvellement ou du deuxième locataire que l’encadrement à la relocation s’applique.
Ce que le plafonnement change à Nantes
Pour les biens situés dans des quartiers tendus (Centre-ville, Île de Nantes) :
Le plafond peut contraindre le loyer en dessous du prix de marché libre ce qui réduit mécaniquement le rendement brut par rapport à ce qu’il serait sans plafonnement.
Pour les biens dans des quartiers moins tendus :
Le loyer de référence majoré peut être supérieur au loyer de marché auquel cas le plafonnement n’a aucun effet pratique (le marché se situe en dessous du plafond).
La démarche recommandée : avant tout investissement à Nantes, simulez le loyer de référence majoré applicable à votre bien (simulateur disponible sur l’observatoire local des loyers ou sur service-public.fr) et comparez-le au loyer de marché pour votre quartier précis.
Ce que l’encadrement ne change pas
- Le rendement des marchés non soumis au plafonnement (Laval, Le Mans, Vitré…) : ces marchés ne sont pas affectés par le plafonnement et continuent d’offrir les rendements que nous avons documentés (7 à 9 %)
- La fiscalité LMNP : l’encadrement des loyers ne modifie pas la fiscalité applicable au bailleur
- Le bail meublé vs bail nu : les deux types de baux sont soumis aux mêmes règles d’encadrement
- La liberté de fixer le loyer pour la première mise en location d’un bien neuf ou entièrement rénové (hors zones avec plafonnement strict)
L’approche Vestae face à l’encadrement des loyers
Notre lecture de la situation
La réglementation sur l’encadrement des loyers évolue régulièrement et les décisions politiques issues des élections municipales de mars 2026 pourraient modifier la carte en 2027. Chez Vestae, nous intégrons ces données réglementaires dans notre analyse de marché et dans nos recommandations aux clients.
Pourquoi nos marchés principaux restent attractifs
La grande majorité des villes sur lesquelles Vestae opère (Laval, Le Mans, Vitré, Fougères, Alençon) ne sont soumises à aucun mécanisme de plafonnement des loyers. Cette liberté de fixation des loyers est un avantage que nous valorisons :
- Liberté de loyer à chaque changement de locataire
- Possibilité d’optimiser le loyer après rénovation
- Pas de risque de plafonnement à court terme (ces marchés ne sont pas en zone tendue)
Notre position sur l’investissement à Nantes en 2026
Investir à Nantes en 2026 n’est pas une mauvaise idée mais le rendement brut y est structurellement plus bas (5 à 6 %) qu’à Laval ou Le Mans (7 à 9 %), et le plafonnement du loyer ajoute une contrainte supplémentaire dans certains quartiers. Pour un investisseur qui cible avant tout le rendement, les marchés secondaires du Grand Ouest restent plus attractifs.
Pour un investisseur qui recherche une valorisation patrimoniale à long terme dans une grande métropole, Nantes conserve ses atouts mais en intégrant le plafonnement dans les calculs dès le départ.
Notre position sur l’investissement à Rennes en 2026
Rennes est libre de plafonnement en 2026. C’est une bonne nouvelle pour les bailleurs rennais actuels mais les prix rennais (3 800-4 000 €/m²) rendent le rendement brut structurellement faible (4,5-5 %). La perspective d’un plafonnement en 2027 ajoute un risque réglementaire à surveiller.
Ce que nous recommandons à nos clients
- Investisseurs ciblant le rendement : privilégiez Laval, Le Mans, Vitré aucun mécanisme d’encadrement ne contraindra vos loyers
- Investisseurs à Nantes : simulez le loyer de référence majoré avant tout investissement, intégrez le plafonnement dans votre calcul de rendement
- Investisseurs à Rennes : la situation est libre en 2026, mais anticipez un possible plafonnement en 2027 dans votre modèle à 10-15 ans
- Bailleurs en zone tendue (Le Mans, Brest…) : conservez les traces du loyer du locataire précédent elles servent de référence en cas d’encadrement à la relocation
En résumé
L’encadrement des loyers en Bretagne et Pays de la Loire en 2026 est une réalité complexe, avec deux mécanismes distincts qui ne s’appliquent pas aux mêmes villes. Ce qu’il faut retenir :
- Deux mécanismes distincts : l’encadrement à la relocation (1 434 communes en zone tendue) et le plafonnement du loyer (69 villes volontaires) ne pas les confondre
- Nantes Métropole : seule ville du Grand Ouest soumise au plafonnement du loyer, depuis le 1er janvier 2026 5 communes concernées (Nantes, Rezé, Saint-Herblain, Orvault, La Chapelle-sur-Erdre)
- Rennes : pas de plafonnement en 2026 candidature possible pour 2027 sous deux conditions (pérennisation du dispositif + volonté de la nouvelle majorité municipale issue des élections de mars 2026)
- Brest, Quimper, Lorient, Saint-Brieuc : en zone tendue (encadrement à la relocation) mais sans plafonnement du loyer
- Le Mans, Angers, Saint-Nazaire : en zone tendue (encadrement à la relocation) mais sans plafonnement
- Laval, Vitré, Fougères, Alençon : ni zone tendue, ni plafonnement liberté totale de fixation des loyers à chaque relocation
- Le gel des loyers F et G : s’applique partout en France depuis août 2022, quelle que soit la commune
- Impact pratique : l’encadrement à la relocation contraint les hausses de loyer entre locataires dans les zones tendues ; le plafonnement nantais contraint le niveau absolu du loyer dans les 5 communes concernées
- Pour les investisseurs Vestae : nos marchés principaux (Laval, Le Mans, Vitré) restent les plus libres réglementairement un avantage supplémentaire pour le rendement
- Surveiller l’évolution : les municipales de mars 2026 et le vote du Parlement sur la pérennisation du dispositif pourraient modifier la carte en 2027
Vous investissez dans le Grand Ouest et souhaitez vérifier si votre bien est soumis à l’encadrement des loyers ? Contactez Vestae, nous connaissons précisément la situation réglementaire de chaque marché sur lequel nous opérons.