Donner congé à un locataire est l’une des décisions les plus encadrées du droit locatif français. Le législateur a considérablement renforcé la protection des locataires depuis la loi du 6 juillet 1989 et les règles qui s’appliquent au bailleur sont strictes, précises et sanctionnées. Un congé mal rédigé, envoyé trop tard ou pour un motif insuffisant est un congé nul ce qui signifie que le locataire peut rester dans le logement et que vous devrez recommencer la procédure depuis le début.
Pour un investisseur locatif, comprendre les règles du congé est indispensable à plusieurs moments de la vie du bien : lors d’une revente, lors d’une reprise pour habiter, lors d’un changement de stratégie locative, ou en cas de manquements répétés du locataire.
Important : les règles du congé évoluent régulièrement avec la législation. Cet article présente le droit applicable en 2026 ; en cas de doute sur votre situation, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.
Les deux types de baux et leurs règles spécifiques
Bail nu vs bail meublé : des règles différentes
Le droit du congé varie selon le type de bail :
Le bail d’habitation non meublée (bail nu loi du 6 juillet 1989)
Durée du bail : 3 ans (bailleur particulier) ou 6 ans (bailleur personne morale / société). Le locataire bénéficie d’une protection renforcée le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et uniquement pour l’un des trois motifs légaux.
Le bail d’habitation meublée (loi du 6 juillet 1989 depuis loi ALUR 2014)
Durée du bail : 1 an (renouvelable), ou 9 mois pour les étudiants. Le bailleur peut donner congé à l’échéance du bail avec un préavis de 3 mois (contre 6 mois pour le bail nu) et pour les mêmes trois motifs valables.
Les baux spéciaux
Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) prend fin automatiquement au terme convenu sans congé formel requis par le bailleur. Il ne peut pas être reconduit.
Ce qu’il faut retenir
Quel que soit le type de bail, le bailleur ne peut jamais donner congé en cours de bail sauf pour impayés répétés justifiant une procédure judiciaire (qui est une procédure distincte du congé). Le congé s’exerce uniquement à l’échéance du bail, dans le respect des délais de préavis légaux.
Les trois motifs valables pour donner congé au locataire
Les trois seuls motifs légaux
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 liste les seuls motifs pour lesquels un bailleur peut légalement donner congé à son locataire :
Motif 1 : La vente du logement
Le bailleur souhaite vendre le bien libre de toute occupation. Le locataire bénéficie dans ce cas d’un droit de préemption il est prioritaire pour acheter le logement aux conditions proposées.
Motif 2 : La reprise du logement pour l’habiter
Le bailleur souhaite récupérer le logement pour y habiter lui-même, ou pour y loger un membre de sa famille proche.
Motif 3 : Le motif légitime et sérieux
Un motif autre que la vente ou la reprise, qui doit être réel, sérieux et justifiable. En pratique, il s’agit quasi-exclusivement de manquements du locataire à ses obligations.
Ce qui est interdit :
- Donner congé sans motif (impossible légalement)
- Donner congé pour refuser le renouvellement sans raison (réputé sans effet)
- Donner congé pendant le bail (hors procédure judiciaire pour impayés)
- Donner congé à un locataire protégé sans respecter les règles spécifiques
Le congé pour vente : règles, droits et pièges
Le droit de préemption du locataire : une priorité d’achat
Quand un bailleur donne congé pour vendre son logement, le locataire bénéficie d’un droit de préemption il est prioritaire pour acheter le bien au prix et aux conditions indiqués dans le congé.
Les règles du droit de préemption :
- Le congé doit indiquer le prix de vente, les conditions de la vente et la description du bien
- Le locataire dispose de 2 mois pour se prononcer (accepter ou refuser l’offre)
- S’il accepte : il dispose de 2 mois supplémentaires pour réaliser l’achat (4 mois si recours à un prêt)
- S’il refuse ou ne répond pas : il doit quitter le logement à la fin du préavis (6 mois pour un bail nu, 3 mois pour un bail meublé)
Le droit de préemption s’exerce à deux reprises :
- À la réception du congé (offre au prix initialement proposé)
- Si le bien est vendu à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé → le locataire doit être informé de la nouvelle offre et peut exercer à nouveau son droit de préemption (article 15 II de la loi 1989)
Ce que le congé pour vente doit obligatoirement contenir
Le congé pour vente doit mentionner :
- La mention expresse qu’il s’agit d’un congé pour vente
- Le prix de vente et les conditions de la vente (au comptant, sous conditions suspensives…)
- La description précise du bien vendu (surface, annexes comprises)
- Le rappel du droit de préemption du locataire et des délais pour l’exercer
Si le congé ne contient pas ces éléments obligatoires → il est nul de plein droit.
La vente à un membre de la famille du bailleur
La vente du logement à un ascendant ou descendant du bailleur (ou de son conjoint) ne prive pas le locataire de son droit de préemption contrairement à une idée reçue. Le locataire doit être prioritaire même dans ce cas.
Seule exception : si la vente concerne un logement situé dans un immeuble en copropriété de moins de 5 lots ET si la vente est réalisée à un prix inférieur au prix de marché (ce qui est rare et soumis à des conditions strictes).
Le congé pour vente en meublé vs en nu
Le droit de préemption ne s’applique qu’en bail nu. En bail meublé, le bailleur peut vendre sans que le locataire soit prioritaire à l’achat. C’est l’une des raisons pour lesquelles certains bailleurs préfèrent le bail meublé pour conserver plus de flexibilité.
Le congé pour reprise : les conditions strictes
Qui peut exercer le congé pour reprise ?
Le bailleur peut reprendre le logement pour le faire habiter par lui-même ou par certains membres de sa famille. Les bénéficiaires autorisés sont strictement définis par la loi :
- Le bailleur lui-même
- Son conjoint ou partenaire de PACS
- Son concubin notoire (depuis au moins 1 an à la date du congé)
- Les ascendants du bailleur (parents, grands-parents) ou de son conjoint/partenaire
- Les descendants du bailleur (enfants, petits-enfants) ou de son conjoint/partenaire
Pas d’autres bénéficiaires autorisés. Un bailleur ne peut pas donner congé pour reprise au profit d’un ami, d’un frère ou d’un salarié.
Les conditions de fond
1. L’occupation réelle et effective
Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par le bénéficiaire pas comme résidence secondaire, pas comme bureau, pas comme pied-à-terre occasionnel.
2. Le caractère réel et sérieux du besoin
Si le bénéficiaire dispose déjà d’un logement suffisant pour sa situation familiale, le motif de reprise peut être contesté par le locataire devant le tribunal.
3. La durée d’occupation
Il n’existe pas de durée minimale légale d’occupation après reprise mais si le bailleur revend rapidement après la reprise ou ne s’installe jamais dans le logement, il s’expose à une action en dommages-intérêts du locataire (le motif de reprise était fictif).
Ce que le congé pour reprise doit contenir
Le congé pour reprise doit obligatoirement mentionner :
- La mention expresse qu’il s’agit d’un congé pour reprise
- Le nom et l’adresse actuelle du bénéficiaire de la reprise
- Le lien de parenté avec le bailleur (si ce n’est pas le bailleur lui-même)
- La justification du besoin (si le bailleur le souhait non obligatoire mais conseillé pour prévenir toute contestation)
Les sanctions en cas de fausse reprise
Si le bailleur donne congé pour reprise de façon frauduleuse (reprise fictive, logement laissé vide ou reloué dans les 6 mois suivant le départ du locataire), il s’expose à :
- Dommages-intérêts au profit du locataire : au minimum 1 an de loyer + préjudice subi
- Éventuellement des poursuites pénales si la fraude est avérée et intentionnelle
Le congé pour motif légitime et sérieux
Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux ?
Le « motif légitime et sérieux » est une catégorie volontairement vague de la loi ce qui a conduit à une jurisprudence abondante. En pratique, les tribunaux admettent comme motifs légitimes et sérieux :
Les manquements du locataire à ses obligations :
- Impayés répétés de loyers (même si régularisés ensuite)
- Troubles de voisinage graves et répétés
- Occupation du logement à des fins professionnelles sans autorisation du bailleur
- Sous-location non autorisée
- Travaux non autorisés qui dégradent le logement
- Absence d’assurance habitation malgré mise en demeure
Ce qui n’est PAS un motif légitime et sérieux :
- La simple volonté de relouer à un loyer plus élevé
- La volonté de vendre (c’est le congé pour vente, avec les règles spécifiques)
- Le désaccord sur le montant du loyer lors du renouvellement
- La durée de location (un locataire qui occupe le logement depuis 20 ans ne peut pas être expulsé pour cette seule raison)
La procédure du congé pour motif légitime et sérieux
Le congé pour motif légitime et sérieux doit mentionner le motif précis et circonstancié pas une formule vague comme « manquements à vos obligations ». Le bailleur doit être capable de prouver le motif invoqué si le locataire conteste.
La procédure judiciaire est souvent nécessaire
En cas de manquements graves (impayés importants, dégradations, troubles graves), le bailleur a souvent intérêt à engager une procédure judiciaire de résiliation du bail plutôt qu’un congé pour motif légitime et sérieux. Cette procédure, bien que plus longue, permet une issue plus sécurisée juridiquement.
Les délais de préavis à respecter selon le bail et la zone
Le préavis bailleur : les règles générales
Le délai de préavis que le bailleur doit respecter varie selon le type de bail :
Bail nu :
- Préavis du bailleur : 6 mois avant la date d’échéance du bail
- Quelle que soit la zone géographique, quelle que soit la raison du congé
Bail meublé :
- Préavis du bailleur : 3 mois avant la date d’échéance du bail
La date qui compte : le délai est calculé à partir de la réception du congé par le locataire (et non de la date d’envoi). En pratique, si vous envoyez votre congé par lettre recommandée avec accusé de réception, c’est la date de la première présentation du recommandé à l’adresse du locataire qui fait partir le délai même si le locataire n’est pas là pour le récupérer.
La règle du délai minimum avant l’échéance du bail
Le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail (pour un bail nu) ou au moins 3 mois avant (pour un bail meublé).
Exemple pour un bail nu dont l’échéance est le 31 décembre 2026 :
Le congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 30 juin 2026 (6 mois avant). Si le congé est reçu le 1er juillet → il est trop tard → le bail se renouvelle automatiquement pour 3 ans → le prochain congé possible ne pourra être donné que pour le 31 décembre 2029.
Cette erreur est l’une des plus fréquentes et des plus coûteuses pour les bailleurs.
Le préavis réduit en zone tendue pour le locataire
Note importante : le préavis réduit à 1 mois s’applique au locataire qui donne congé en zone tendue pas au bailleur. Le bailleur doit toujours respecter 6 mois (bail nu) ou 3 mois (bail meublé), quelle que soit la zone géographique.
Tableau récapitulatif des préavis
| Bail nu | Bail meublé | |
|---|---|---|
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Préavis locataire (zone normale) | 3 mois | 1 mois |
| Préavis locataire (zone tendue) | 1 mois | 1 mois |
| Préavis locataire (mutation pro, perte emploi, état de santé) | 1 mois | 1 mois |
La forme obligatoire du congé
Les 3 modes de notification valides
Le congé doit obligatoirement être notifié par l’un des trois moyens suivants :
Mode 1 : Lettre recommandée avec avis de réception (LRAR)
C’est le mode le plus courant. La date de première présentation du recommandé (même si le locataire ne le récupère pas) fait courir le délai de préavis.
Mode 2 : Acte extrajudiciaire (acte d’huissier de justice)
L’huissier remet personnellement le congé au locataire ou le dépose selon les règles de signification. Plus coûteux (~120-200 €) mais plus sécurisé juridiquement notamment si le locataire est susceptible de contester.
Mode 3 : Remise en main propre contre émargement ou récépissé
Vous remettez en main propre le congé au locataire, qui signe un récépissé daté. La date de la remise fait courir le délai.
Mode invalide : le simple courrier non recommandé, le SMS, l’email ces modes ne sont pas admis et rendraient le congé nul.
Le contenu obligatoire du congé
Pour être valide, le congé doit obligatoirement mentionner :
Pour tout congé :
- La date d’échéance du bail
- Le motif du congé (vente, reprise, ou motif légitime et sérieux)
- La formule : « Je vous donne congé pour le [date d’échéance] »
Pour le congé pour vente :
- Le prix de vente
- Les conditions de la vente
- La description du bien
- Le rappel du droit de préemption et des délais
Pour le congé pour reprise :
- Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise
- Le lien avec le bailleur
Le rappel des obligations du bailleur (depuis la loi ALUR 2014) :
Le congé doit rappeler au locataire qu’il peut saisir le conciliateur de justice ou le juge des contentieux de la protection s’il conteste le congé.
La forme pour les locataires en couple
Si le logement est loué à un couple marié ou pacsé, le congé doit être adressé à chacun des co-titulaires du bail pas seulement à l’un d’eux. Un congé adressé à un seul des deux co-titulaires est nul à l’égard de l’autre.
Les locataires spécialement protégés
Deux catégories de locataires bénéficient d’une protection renforcée
La loi protège certaines catégories de locataires qui ne peuvent pas recevoir de congé dans les conditions normales. Ces protections s’appliquent en cas de congé pour vente ou congé pour reprise mais pas pour motif légitime et sérieux (les manquements graves restent sanctionnables).
Protection des locataires âgés (article 15 III de la loi 1989)
Un locataire est protégé contre le congé pour vente ou pour reprise s’il remplit les deux conditions cumulatives suivantes :
- Être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du congé
- Avoir des ressources annuelles inférieures au plafond de la catégorie 1 de l’ANAH (environ 22 000 à 24 000 € nets selon la composition du ménage à vérifier sur le site de l’ANAH pour l’année en cours)
L’exception au profit du bailleur :
Si le bailleur lui-même (ou le bénéficiaire de la reprise) a plus de 65 ans ET des ressources inférieures au plafond → la protection ne s’applique pas. Le congé est valide.
L’obligation de relogement :
Si le locataire âgé est protégé, le bailleur ne peut pas lui donner congé SAUF s’il lui propose un relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités financières, dans un secteur géographique proche.
Protection des locataires en situation de handicap
Les locataires dont le taux d’incapacité est d’au moins 80 % bénéficient de la même protection que les locataires âgés sous réserve des mêmes conditions de ressources.
Protection des locataires dont le bailleur est âgé
Une autre protection symétrique existe : si le bailleur a lui-même moins de 65 ans mais donne congé à un locataire âgé protégé, il ne peut pas donner congé même pour vente ou reprise sans proposer un relogement.
Ce qui n’est PAS protégé
Les protections liées à l’âge et au handicap ne s’appliquent qu’au congé pour vente et au congé pour reprise. Un locataire âgé qui ne paie pas ses loyers, qui dégrade le bien ou qui génère des troubles graves peut toujours faire l’objet d’une procédure judiciaire de résiliation de bail.
Les erreurs fréquentes des bailleurs et leurs conséquences
Erreur 1 : Envoyer le congé trop tard
C’est l’erreur la plus courante et la plus coûteuse. Un congé reçu par le locataire 5 mois et 29 jours avant l’échéance d’un bail nu est un jour trop tard le bail se renouvelle automatiquement pour 3 ans.
La solution : envoyez le congé avec une marge de sécurité d’au moins 2 à 4 semaines sur le délai légal. Pour un bail nu dont l’échéance est le 31 décembre, envoyez votre lettre recommandée début juin au plus tard pas fin juin.
Erreur 2 : Adresser le congé à un seul co-titulaire
En cas de couple co-titulaire du bail, un congé adressé à l’un seulement est nul à l’égard de l’autre. Le résultat : le deuxième co-titulaire peut rester dans le logement.
La solution : adressez systématiquement deux courriers distincts, un pour chaque co-titulaire.
Erreur 3 : Formuler un congé insuffisamment motivé pour le motif légitime et sérieux
Un congé qui dit simplement « pour manquements à vos obligations » sans préciser lesquels est un congé mal motivé et potentiellement nul si le locataire le conteste.
La solution : décrivez précisément le manquement (date des impayés, montants, nature des troubles, tentatives de résolution amiable).
Erreur 4 : Donner congé pour reprise à un bénéficiaire non autorisé
Le bailleur qui donne congé pour permettre à son frère, à un ami ou à un cousin d’emménager commet une erreur juridique grave ces personnes ne font pas partie des bénéficiaires autorisés.
La solution : vérifier que le bénéficiaire est bien dans la liste légale (bailleur, conjoint/partenaire, concubin notoire, ascendants, descendants).
Erreur 5 : Oublier de mentionner le droit de préemption dans le congé pour vente
Depuis la loi ALUR 2014, l’absence de la mention du droit de préemption dans un congé pour vente rend ce congé nul.
La solution : utilisez un modèle de congé à jour qui inclut toutes les mentions obligatoires ou faites rédiger l’acte par votre agence de gestion ou par un avocat.
Erreur 6 : Vendre à un prix inférieur sans renotifier le locataire
Si après avoir donné congé pour vente au prix X, vous finissez par vendre à un prix Y inférieur, vous devez renotifier le locataire qui peut exercer à nouveau son droit de préemption au nouveau prix. Oublier cette étape peut entraîner la nullité de la vente.
Erreur 7 : Donner congé pendant le bail (hors procédure judiciaire)
Un bailleur qui envoie un « congé » à son locataire en cours de bail (6 mois avant l’échéance certes, mais calculé à partir du milieu du bail plutôt qu’à partir de l’avant-dernière période) peut se tromper sur la date d’échéance réelle.
La solution : vérifiez avec précision la date d’échéance du bail dans l’acte de bail et comptez à rebours.
Ce que peut faire le locataire face à un congé
Les droits du locataire en réception d’un congé
Le locataire qui reçoit un congé n’est pas sans recours. La loi lui confère plusieurs droits qu’il convient de connaître pour anticiper les éventuelles contestations.
Contester la validité du congé
Le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection (anciennement le juge d’instance) si :
- Le congé est tardif (reçu moins de 6 mois avant l’échéance en bail nu)
- Le motif est insuffisamment sérieux ou frauduleux
- Le contenu obligatoire est incomplet
- Le bénéficiaire de la reprise n’est pas autorisé
- Le locataire entre dans la catégorie des personnes protégées
La contestation doit être engagée rapidement le locataire ne doit pas attendre la date d’échéance pour contester un congé qu’il estime nul.
Rester dans le logement pendant la procédure
Si le locataire conteste le congé en justice, il ne peut pas être expulsé pendant la durée de la procédure judiciaire. La durée moyenne d’une procédure de contestation de congé est de 6 à 18 mois.
Négocier avec le bailleur
En pratique, une part significative des conflits sur les congés se règle à l’amiable. Un locataire qui reçoit un congé dont il pense qu’il est contestable peut proposer au bailleur une solution amiable : départ anticipé contre indemnisation financière, aide au relogement, délai supplémentaire.
Exercer le droit de préemption
En cas de congé pour vente en bail nu, le locataire dispose de 2 mois pour exercer son droit de préemption. Il peut parfois obtenir un financement pour racheter le bien à un prix inférieur au marché ce qui peut être avantageux dans certaines configurations.
La conciliation avant le contentieux
Avant de saisir le tribunal, le locataire peut saisir le conciliateur de justice (gratuit) pour tenter une résolution amiable du litige avec le bailleur. La mention de cette possibilité est d’ailleurs obligatoire dans le congé depuis la loi ALUR 2014.=
En résumé
Donner congé à un locataire est un acte juridique soumis à des règles précises dont la méconnaissance peut coûter très cher au bailleur. Ce qu’il faut retenir :
- Trois motifs légaux uniquement : congé pour vente (avec droit de préemption du locataire en bail nu), congé pour reprise (bénéficiaires strictement définis), motif légitime et sérieux (manquements du locataire)
- Délais de préavis : 6 mois avant l’échéance pour un bail nu, 3 mois pour un bail meublé. Le délai court à partir de la réception du congé par le locataire
- Forme obligatoire : lettre recommandée avec AR, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Jamais par email ou SMS
- Contenu du congé : mentions obligatoires selon le motif à défaut, le congé est nul. Pour la vente : prix, conditions, droit de préemption. Pour la reprise : nom et lien du bénéficiaire
- Le congé pour vente en bail meublé ne confère pas de droit de préemption au locataire contrairement au bail nu
- Les locataires protégés : plus de 65 ans + ressources sous plafond ANAH, ou handicap à 80 % → congé pour vente ou reprise impossible sans relogement proposé
- 7 erreurs fréquentes : congé trop tard, adressé à un seul co-titulaire, mal motivé, bénéficiaire non autorisé, sans mention du droit de préemption, sans renotification en cas de prix inférieur, pendant le bail
- Les droits du locataire : contestation en justice, maintien dans le logement pendant la procédure, conciliation amiable, exercice du droit de préemption
- La date critique : la date d’échéance du bail et le calcul à rebours des 6 mois (bail nu) ou 3 mois (bail meublé) sont les points de vigilance absolus
- En cas de doute : faites-vous accompagner par une agence de gestion locative expérimentée ou par un avocat spécialisé le coût de leur intervention est sans commune mesure avec le coût d’un congé nul qui reporte votre projet de 3 ans
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