Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, mais la question quelle financement ?
C’est le cas de la grande majorité des primo-investisseurs. Pourtant, le crédit immobilier reste l’un des leviers les plus puissants pour se constituer un patrimoine : il vous permet d’investir avec peu ou pas d’apport, tout en faisant rembourser votre prêt par les loyers de vos locataires.
Comprendre l’effet de levier du crédit immobilier
L’investissement locatif est l’un des rares placements où vous pouvez mobiliser de l’argent que vous n’avez pas encore pour vous constituer un patrimoine. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit.
Concrètement : vous empruntez 100 000 € à la banque, vous achetez un bien que vous louez, et les loyers perçus couvrent tout ou partie de vos mensualités. Pendant ce temps, la valeur de votre bien peut s’apprécier. Vous devenez propriétaire d’un actif réel sans avoir mobilisé cette somme de votre épargne personnelle.
Exemple concret : Achat d’un appartement à Laval pour 90 000 € (travaux inclus) Loyer mensuel estimé : 600 € Mensualité de crédit sur 20 ans (taux 3,8 %) : ~530 € Effort d’épargne mensuel : ~50 € pour un bien dont vous êtes propriétaire à 100 %
Calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif
Avant de prospecter des biens, vous devez connaître votre enveloppe de financement. La banque va analyser plusieurs paramètres pour déterminer combien elle est prête à vous prêter.
Le taux d’endettement
La règle générale fixée par le HCSF est un taux d’endettement maximum de 35 % de vos revenus nets, toutes charges de crédit confondues. Pour l’investissement locatif, les banques appliquent souvent une méthode dite de « compensation », qui consiste à neutraliser les loyers perçus dans le calcul.
Les deux méthodes :
- Méthode de la compensation : les loyers futurs viennent réduire la mensualité à intégrer dans le calcul du taux d’endettement. Votre capacité d’emprunt est ainsi préservée.
- Méthode de l’intégration : la banque ajoute 70 % des loyers à vos revenus, puis additionne toutes vos mensualités. Cette méthode est souvent plus favorable aux investisseurs avec plusieurs biens.
Les revenus pris en compte
Les banques retiennent les revenus salariaux, les revenus fonciers existants (à 70 %) et les revenus de placements réguliers. Les revenus variables (commissions, primes) sont souvent retenus sur une moyenne des 3 dernières années.
La simulation : un premier repère
De nombreux simulateurs en ligne permettent d’obtenir une estimation rapide. Ces outils restent indicatifs : seule une banque ou un courtier pourra vous donner un accord de principe solide.
Faut-il un apport pour son premier investissement locatif ?
C’est l’une des questions les plus fréquentes. La réponse est nuancée : un apport n’est pas obligatoire, mais il est souvent stratégique.
Le crédit à 110 % : financer jusqu’aux frais de notaire
Certaines banques acceptent de financer le prix du bien + les frais de notaire + les frais d’agence, soit environ 110 % du prix net vendeur. Ce profil est généralement réservé aux candidats présentant :
- Un CDI ou des revenus stables depuis au moins 2 ans
- Une épargne de précaution visible sur les relevés bancaires
- Un bon reste à vivre après mensualités
- Un projet locatif avec une rentabilité prévisionnelle solide
Pourquoi un apport reste un atout
Même si le crédit sans apport est possible, amener 10 à 20 % du prix du bien présente plusieurs avantages concrets :
- Un meilleur taux d’intérêt : la banque perçoit moins de risque
- Une mensualité réduite : et donc un meilleur autofinancement
- Un signal de sérieux pour le banquier
- Une marge de manœuvre : l’apport peut être affecté aux travaux plutôt qu’au prix d’achat
Le conseil Vestae : si vous avez de l’épargne disponible, il peut être plus pertinent de l’affecter aux travaux de rénovation. Les travaux sont déductibles fiscalement (en location nue ou en LMNP au réel), ce qui optimise votre rentabilité nette.
Constituer un dossier bancaire solide
La qualité de votre dossier détermine en grande partie les conditions que vous obtiendrez. Un dossier bien préparé envoie un signal de sérieux et accélère les délais de traitement.
Les pièces systématiquement demandées
- Pièce d’identité en cours de validité
- 3 derniers bulletins de salaire + contrat de travail
- 2 derniers avis d’imposition
- 3 derniers relevés de tous vos comptes bancaires
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
- Compromis de vente ou offre d’achat signée
- Simulation de loyer ou bail en cours (si le bien est déjà loué)
- Devis des travaux envisagés
Ce qui fait vraiment la différence
Au-delà des pièces obligatoires, un bon dossier inclut une note de présentation du projet : localisation du bien, rentabilité brute et nette calculées, profil de la demande locative locale, stratégie de location envisagée (nu ou meublé).
Choisir son crédit : taux fixe, durée et assurance emprunteur
Taux fixe ou taux variable ?
Pour un investissement locatif en France, le taux fixe est quasi-systématiquement recommandé. Il vous garantit une mensualité stable sur toute la durée du prêt, indépendamment des fluctuations des marchés. Le taux variable peut paraître attractif à court terme, mais il expose l’investisseur à une hausse imprévue de ses charges.
La durée du crédit
La durée standard pour un investissement locatif se situe entre 15 et 25 ans. Plus la durée est longue, plus la mensualité est basse et donc plus l’opération peut être autofinancée par les loyers.
| Durée | Mensualité (100 000 € à 3,8 %) | Coût total du crédit |
|---|---|---|
| 15 ans | ~730 € | ~31 400 € |
| 20 ans | ~590 € | ~41 600 € |
| 25 ans | ~515 € | ~54 500 € |
Conseil : privilégiez la durée qui vous permet d’approcher l’autofinancement, sans chercher à tout prix à minimiser le coût total du crédit.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur représente en moyenne 20 à 30 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance à tout moment sans frais. Il est donc fortement conseillé de faire jouer la concurrence entre assureurs : les délégations d’assurance sont souvent 30 à 50 % moins chères que l’assurance groupe de la banque.Faire appel à un courtier immobilier
Un courtier en crédit immobilier négocie en votre nom auprès de plusieurs banques. Pour un premier investissement locatif, son recours présente plusieurs avantages concrets :
- Gain de temps : le courtier dépose votre dossier auprès de 5 à 10 banques simultanément
- Accès à des offres négociées : grilles de taux préférentielles avec les partenaires bancaires
- Conseil stratégique : orientation vers la banque la plus adaptée à votre profil
- Aide à la structuration du dossier : il sait ce que les banques veulent voir
La rémunération du courtier est généralement prise en charge par la banque. Certains courtiers facturent des frais de dossier (500 à 1 500 €), payables uniquement en cas de succès.
Les aides mobilisables pour financer son investissement locatif
Il n’existe pas d’aide directe à l’investissement locatif comparable au PTZ pour la résidence principale. En revanche, plusieurs dispositifs permettent d’alléger le coût global de l’opération.
MaPrimeRénov’ et les aides à la rénovation énergétique
Si votre bien nécessite des travaux d’amélioration énergétique, vous pouvez bénéficier de MaPrimeRénov’ ainsi que des aides de l’Anah. Ces subventions sont cumulables avec l’éco-PTZ (prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique), qui peut financer jusqu’à 50 000 € de travaux sans intérêts.
Le déficit foncier
En location nue au régime réel, les travaux de rénovation peuvent générer un déficit foncier déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (voire 21 400 € pour les passoires thermiques). Ce mécanisme réduit votre impôt sur le revenu tout en valorisant votre bien.
Les garanties locatives
Des dispositifs comme Visale (Action Logement) permettent de garantir vos loyers gratuitement pour certains profils de locataires. Cela peut rassurer votre banque sur la sécurité de vos revenus locatifs futurs.
L’approche Vestae : notre vision du financement
Le financement n’est pas une étape isolée : c’est un élément central de la stratégie d’investissement, à intégrer dès la définition du projet.
Notre accompagnement vous aide à :
- Calibrer votre budget réel en tenant compte de votre situation fiscale et de votre capacité d’endettement
- Identifier des biens dont la rentabilité justifie le financement (rendement brut > 7 % sur nos marchés cibles)
- Préparer un dossier bancaire complet avec note de présentation du projet
- Vous mettre en relation avec des courtiers partenaires spécialisés en investissement locatif dans le Grand Ouest
- Anticiper les travaux et leur financement, y compris les aides disponibles
Vestae accompagne les investisseurs sur les marchés locatifs de Bretagne et du Grand Ouest : Ille-et-Vilaine, Mayenne, Sarthe, Orne, Maine-et-Loire, Loire-Atlantique et Manche. Des marchés où la rentabilité locative brute dépasse régulièrement 7 à 9 %, bien au-delà des grandes métropoles.
En résumé
Financer son premier investissement locatif reste accessible à la grande majorité des actifs avec un emploi stable. Les étapes clés à retenir :
- Calculez votre capacité d’emprunt avant de chercher un bien
- Préparez un dossier soigné : revenus, épargne visible, projet documenté
- Ne vous arrêtez pas à une seule banque : faites jouer la concurrence via un courtier
- Choisissez la durée qui permet l’autofinancement, pas forcément celle qui minimise le coût total
- Exploitez les aides disponibles : MaPrimeRénov’, déficit foncier, éco-PTZ
Intégrez la fiscalité dès le départ : LMNP ou location nue, le statut fiscal change tout
Vous souhaitez être accompagné dans le financement et la recherche de votre premier investissement locatif dans le Grand Ouest ? Contactez Vestae nous vous guidons de la définition de votre budget à la remise des clés.