C’est l’une des premières questions que se pose tout investisseur locatif : faut-il acheter un studio, un T2 ou un T3 ? Chacun a ses défenseurs, ses arguments et ses simulations à l’appui. Et la réponse honnête est : ça dépend de votre marché, de votre stratégie, de votre profil de locataire cible et de votre tolérance à la vacance.
Ce que l’on sait avec certitude, c’est que les petites surfaces (studio et T2) offrent en général les meilleurs rendements bruts au m² mais qu’ils s’accompagnent d’une rotation locative plus élevée et d’une gestion plus intensive. Les T3 offrent un rendement légèrement inférieur au m² mais une stabilité locative supérieure, des locataires plus soigneux et moins de travaux entre chaque changement de locataire.
Le principe de base : les petites surfaces rendent plus au m²
Pourquoi les studios et T2 ont un meilleur rendement brut
Le loyer au m² d’un logement diminue généralement quand la surface augmente. C’est une constante des marchés locatifs français, observée dans presque toutes les villes.
Exemple à Laval :
- Studio 18 m² : loyer 380 €/mois → 21,1 €/m²/mois
- T2 40 m² : loyer 560 €/mois → 14,0 €/m²/mois
- T3 65 m² : loyer 750 €/mois → 11,5 €/m²/mois
Le studio génère presque le double du loyer au m² du T3. C’est cette mécanique qui explique le rendement brut supérieur des petites surfaces.
Pourquoi ce différentiel existe
Ce déséquilibre reflète la structure de la demande locative :
- Les studios et T1 sont demandés par des étudiants et jeunes actifs une clientèle nombreuse qui paie une prime pour la centralité et l’accessibilité
- Les T3 et T4 ciblent des familles ou des couples avec enfants une clientèle qui attend un rapport qualité-prix et qui peut plus facilement accéder à la propriété en dehors des grandes villes
La rareté relative des studios dans les centres-villes et la pression de la demande étudiante maintiennent les loyers au m² des petites surfaces à des niveaux élevés.
Ce que ce différentiel signifie pour le rendement brut
Pour un même budget d’investissement (par exemple 80 000 €), une petite surface génère un loyer mensuel supérieur à une grande surface. Ce rapport plus favorable se traduit directement en rendement brut plus élevé.
Mais le rendement brut n’est qu’une partie de l’histoire.
Le studio : champion du rendement brut, champion de la rotation
Les atouts du studio
1. Le meilleur rendement brut au m²
C’est l’avantage central du studio. Sur les marchés du Grand Ouest, un studio bien positionné dans une ville universitaire (Rennes, Angers, Le Mans) peut générer un rendement brut de 7 à 9 % soit 1 à 2 points de plus qu’un T3 équivalent dans la même ville.
2. Le ticket d’entrée le plus bas
Un studio coûte 40 000 à 70 000 € (frais inclus) selon la ville. C’est le ticket d’entrée le plus accessible pour un premier investissement. Avec 8 000 à 15 000 € d’apport, il est possible d’accéder à un premier investissement locatif même avec un salaire modeste.
3. La facilité de location en meublé
Le studio est le bien « naturellement » loué en meublé les locataires (étudiants, jeunes actifs en mobilité) attendent un logement équipé. Le meublé génère un loyer supérieur de 10 à 20 % au nu sur les petites surfaces, et ouvre droit au statut LMNP avec amortissement.
4. La demande structurelle dans les villes universitaires
Dans les villes avec un campus universitaire significatif (Rennes, Angers, Le Mans, Alençon), la demande de studios est structurellement supérieure à l’offre. Les étudiants représentent une masse de locataires renouvelée chaque année, garantissant une demande stable.
Les inconvénients du studio
1. Une rotation locative élevée
Le studio est le type de bien avec la rotation locative la plus haute. Les étudiants changent de logement chaque année universitaire. Les jeunes actifs partent dès qu’ils trouvent un emploi stable ailleurs ou s’installent en couple. En moyenne, un studio change de locataire tous les 12 à 18 mois contre 36 à 48 mois pour un T3.
2. Des travaux de remise en état fréquents
Chaque changement de locataire génère des petits travaux : peinture, remplacement de quelques équipements, nettoyage approfondi. Sur un studio loué à un étudiant, comptez 500 à 1 500 € de remise en état tous les 12-18 mois. Sur 10 ans, c’est 5 000 à 10 000 € de dépenses qui ne figurent jamais dans les simulations de rendement des vendeurs.
3. Une gestion plus chronophage
Plus de changements de locataires = plus d’états des lieux, plus de dossiers à étudier, plus d’annonces à diffuser, plus d’appels de locataires potentiels. Si vous gérez en direct, un studio est nettement plus chronophage qu’un T3.
4. La sensibilité aux variations de la demande étudiante
Le studio est très dépendant du bassin étudiant local. Une ville dont la population étudiante se réduit (fermeture d’un campus, baisse des effectifs) verra sa demande de studios fléchir. Les marchés sans bassin étudiant ne sont pas adaptés à cette stratégie.
Pour qui le studio est-il adapté ?
- Investisseur dans une ville universitaire avec fort bassin étudiant
- Investisseur qui délègue la gestion à une agence
- Premier investissement avec budget limité (< 70 000 €)
- Investisseur qui cherche le rendement brut maximum sur une petite mise
Le T2 : l’équilibre rendement / gestion
Pourquoi le T2 est le format préféré des investisseurs
Le T2 (une chambre séparée + séjour) est le type de bien locatif le plus demandé en France et le format que Vestae recommande en priorité pour la grande majorité de ses clients. Il combine les avantages des petites et grandes surfaces sans leurs inconvénients extrêmes.
Les atouts du T2
1. Un rendement brut solide
Le T2 génère un rendement brut de 6 à 9 % selon les marchés inférieur au studio (1 à 2 points) mais supérieur au T3 (1 point). Sur les marchés du Grand Ouest à rendement élevé (Laval, Le Mans, Alençon), le T2 permet d’atteindre l’objectif de 7 % brut minimum Vestae avec une fiabilité locative supérieure au studio.
2. La demande locative la plus large
Le T2 est le format qui touche la demande locative la plus large : étudiants en couple, jeunes actifs, actifs seuls qui veulent une chambre séparée, jeunes couples sans enfants. C’est le format qui minimise le risque de vacance par la profondeur de sa cible.
3. Une rotation locative modérée
Les locataires d’un T2 restent en moyenne 24 à 36 mois deux fois plus longtemps qu’un studio. Moins de changements de locataires = moins d’états des lieux, moins de travaux de remise en état, moins de périodes de vacance.
4. Adapté à la fois au nu et au meublé
Le T2 peut être loué en nu (bail 3 ans, clientèle plus stable) ou en meublé (bail 1 an, LMNP). Cette flexibilité permet d’adapter la stratégie à l’évolution du marché et des besoins du bailleur.
5. Ticket d’entrée intermédiaire
Un T2 coûte 55 000 à 110 000 € selon la ville. C’est accessible pour un premier investissement avec un apport de 10 000 à 20 000 €.
Les inconvénients du T2
1. Rendement au m² inférieur au studio
Le loyer au m² d’un T2 est inférieur à celui d’un studio de 5 à 8 €/m²/mois. Pour un même budget, le T2 génère moins de loyer qu’un studio.
2. Marché plus concurrentiel
Le T2 est le format le plus recherché par les investisseurs ce qui signifie qu’il est plus concurrentiel à l’achat et que les bonnes opportunités partent plus vite.
Pour qui le T2 est-il adapté ?
- Tout type d’investisseur, de débutant à expérimenté
- Marchés de toutes tailles (grandes villes universitaires et villes moyennes)
- Investisseur qui veut maximiser la profondeur de la demande locative
- Investisseur qui gère en direct (moins chronophage que le studio)
Le T3 : la stabilité au prix d’un rendement modéré
Le profil du T3 : la sécurité avant le rendement
Le T3 (deux chambres + séjour) cible essentiellement des familles, des colocataires ou des couples avec enfants. C’est un format plus spacieux, plus stable, mais moins rentable au m².
Les atouts du T3
1. Une rotation locative très faible
Les familles et les couples avec enfants déménagent peu souvent seulement pour un achat immobilier ou une mutation professionnelle. La durée moyenne d’occupation d’un T3 est de 36 à 60 mois nettement supérieure au studio et au T2. Moins de changements = moins de coûts de remise en état et de vacance.
2. Des locataires généralement plus soigneux
Les familles et couples stables ont tendance à prendre soin de leur logement comme s’il était le leur surtout si le logement est en bon état. Les dégradations sont statistiquement moins fréquentes et moins importantes sur les T3 loués à des familles que sur les studios loués à des étudiants.
3. La possibilité de la colocation
Un T3 peut être loué en colocation ce qui génère un loyer par chambre nettement supérieur à la location traditionnelle. Un T3 à Rennes loué 950 €/mois en location classique peut rapporter 1 200 à 1 400 €/mois en colocation (deux chambres à 600-700 €). Le rendement brut d’un T3 en colocation peut rivaliser avec celui d’un T2 standard.
4. La retraite choisie
Le T3 est souvent le bien que les investisseurs gardent le plus longtemps certains finissent par l’occuper eux-mêmes à la retraite, ou le transmettent à leurs enfants. Sa polyvalence d’usage (location classique, colocation, usage personnel) est un atout de long terme.
Les inconvénients du T3
1. Le rendement brut le plus faible
C’est l’inconvénient principal. Un T3 dans une ville moyenne génère typiquement 5 à 7 % de rendement brut soit 1 à 3 points de moins qu’un studio équivalent. Sur des marchés déjà tendus (Rennes, Angers), un T3 peut tomber à 3,5-4,5 % de rendement brut.
2. Le ticket d’entrée le plus élevé
Un T3 coûte 80 000 à 200 000 € selon la ville ce qui exige un apport plus important et une capacité d’endettement supérieure. Ce n’est pas un format adapté à un premier investissement avec un budget limité.
3. Une demande locative plus restreinte
Le marché des familles locataires est structurellement plus étroit que le marché des étudiants et jeunes actifs. Dans les villes moyennes, trouver une famille locataire peut prendre plus de temps que trouver un étudiant pour un studio.
Pour qui le T3 est-il adapté ?
- Investisseur patrimonial avec horizon long terme
- Investisseur qui souhaite minimiser la gestion (peu de rotations)
- Investisseur qui envisage la colocation pour booster le rendement
- Marché avec forte demande familiale (villes avec bassins d’emploi industriels)
- Budget disponible > 100 000 €
Comparaison chiffrée sur les marchés du Grand Ouest
Simulation à Laval : même budget, types différents
Budget total disponible : 85 000 € (frais inclus)
Option A : Studio 20 m² meublé :
- Prix : 48 000 € → reste 37 000 € non utilisés (ou apport réduit)
- Loyer meublé : 400 €/mois (20 €/m²)
- Rendement brut : 400 × 12 / 48 000 = 10 %
- Rotation estimée : tous les 14 mois
- Coûts annuels remise en état : 900 €
- Vacance estimée : 3 semaines/an (5,8 %)
Option B : T2 40 m² meublé :
- Prix : 82 000 €
- Loyer meublé : 570 €/mois (14,25 €/m²)
- Rendement brut : 570 × 12 / 82 000 = 8,3 %
- Rotation estimée : tous les 28 mois
- Coûts annuels remise en état : 450 €
- Vacance estimée : 2 semaines/an (3,8 %)
Option C : T3 65 m² loué nu :
- Prix : 105 000 € (budget insuffisant sans complément)
- Loyer nu : 760 €/mois (11,7 €/m²)
- Rendement brut : 760 × 12 / 105 000 = 8,7 % (hors budget ici)
- Rotation estimée : tous les 42 mois
- Coûts annuels remise en état : 300 €
- Vacance estimée : 1 semaine/an (1,9 %)
Simulation sur 10 ans pour le studio et le T2
Sur 10 ans, les coûts de rotation et de vacance creusent l’écart entre le rendement brut théorique et le rendement net réel.
Studio sur 10 ans :
- Rotations estimées : 10 ans / 14 mois = ~8 changements
- Coût de remise en état : 8 × 900 € = 7 200 €
- Vacance cumulée : 8 rotations × 3 semaines = 24 semaines → 4 560 € de loyers perdus
- Coût total rotation + vacance sur 10 ans : 11 760 €
- Soit 98 €/mois à déduire du loyer réel
T2 sur 10 ans :
- Rotations estimées : 10 ans / 28 mois = ~4 changements
- Coût de remise en état : 4 × 450 € = 1 800 €
- Vacance cumulée : 4 rotations × 2 semaines = 8 semaines → 1 045 € de loyers perdus
- Coût total rotation + vacance sur 10 ans : 2 845 €
- Soit 24 €/mois à déduire du loyer réel
Écart de rendement net ajusté (studio vs T2) :
- Studio : loyer net effectif = 400 − 98 = 302 €/mois → rendement net ajusté : 7,6 %
- T2 : loyer net effectif = 570 − 24 = 546 €/mois → rendement net ajusté : 8,0 %
Conclusion : une fois les coûts de rotation et de vacance intégrés, le T2 surpasse le studio en rendement net ajusté sur 10 ans. Ce résultat, contre-intuitif au premier abord, est souvent ignoré dans les comparaisons superficielles.
La vacance locative : le paramètre qui change tout
Durée de vacance estimée par type de bien
La vacance locative la période entre deux locataires est le paramètre le plus souvent négligé dans les simulations de rendement. Elle dépend directement du type de bien et du marché.
| Type de bien | Rotation estimée | Vacance par rotation | Vacance annualisée |
|---|---|---|---|
| Studio en ville universitaire | 12-18 mois | 2-4 semaines | 2,5-5 % des loyers |
| Studio en ville sans université | 18-24 mois | 3-6 semaines | 2-5 % des loyers |
| T2 meublé centre-ville | 24-36 mois | 1-3 semaines | 1-2 % des loyers |
| T2 nu périphérie | 24-48 mois | 2-4 semaines | 1-2,5 % des loyers |
| T3 famille | 36-60 mois | 1-2 semaines | 0,3-1 % des loyers |
L’impact de la vacance sur le rendement brut net de vacance
Sur un studio loué 400 €/mois, une vacance de 5 % représente 20 €/mois de manque à gagner (soit 240 €/an). Le rendement brut net de vacance descend de 10 % à 9,4 %.
Sur un T3 loué 750 €/mois, une vacance de 0,5 % représente 3,75 €/mois (soit 45 €/an). Le rendement brut net de vacance reste quasi intact.
La vacance saisonnière des studios étudiants
Un phénomène spécifique aux studios loués à des étudiants : la vacance estivale. Les étudiants quittent leur logement en juin et ne reviennent qu’en septembre-octobre. Pendant ces 2-3 mois, le studio est vide sauf si le bailleur trouve un locataire de courte durée (difficile sur des baux classiques) ou si l’étudiant garde le logement (ce qui arrive souvent s’il paie un loyer raisonnable).
Un bailleur qui gère un studio étudiant sans anticiper la vacance estivale peut se retrouver avec 2 mois de loyer perdus par an soit 17 % des revenus annuels. Sur un studio à 400 €/mois, c’est 800 € de manque à gagner par an.
Pour atténuer ce risque : proposer un bail de 9 mois (spécifiquement pour étudiants), utiliser la location saisonnière en été, ou louer à un jeune actif plutôt qu’à un étudiant si le marché le permet.
Les travaux de remise en état : un coût souvent sous-estimé
Pourquoi les studios coûtent plus cher à remettre en état
Le coût de remise en état entre deux locataires est un coût réel qui diminue le rendement net mais que peu de simulations intègrent correctement. Il est proportionnel au nombre de rotations et inversement proportionnel à la durée d’occupation.
Coûts types de remise en état par type de bien (estimation moyenne) :
| Poste | Studio | T2 | T3 |
|---|---|---|---|
| Peinture / rafraîchissement | 400-800 € | 600-1 200 € | 800-1 800 € |
| Remplacement petits équipements | 100-300 € | 100-200 € | 100-200 € |
| Nettoyage professionnel | 100-200 € | 150-250 € | 200-350 € |
| Entretien mobilier (meublé) | 100-300 € | 100-300 € | — |
| Total par rotation | 700-1 600 € | 950-1 950 € | 1 100-2 350 € |
En coût absolu, une remise en état coûte plus cher sur un T3 que sur un studio. Mais en fréquence, le studio est remis en état 3 à 4 fois plus souvent sur 10 ans. Le coût annualisé est donc nettement supérieur pour le studio.
Coût annualisé de remise en état (estimation) :
- Studio : 1 100 € / 14 mois × 12 = 943 €/an
- T2 : 1 450 € / 28 mois × 12 = 621 €/an
- T3 : 1 700 € / 42 mois × 12 = 486 €/an
Ce différentiel de 450 à 460 €/an entre le studio et le T3 représente 1 à 1,5 point de rendement brut sur un bien à 40 000-70 000 €.
Le cas particulier du meublé : le mobilier à renouveler
Le meublé implique un investissement initial en mobilier (1 500 à 4 000 € selon le type de bien et la gamme), et un remplacement progressif des équipements au fil des occupations. Le mobilier d’un studio usé par des étudiants est souvent à remplacer significativement tous les 5 à 7 ans soit 300 à 600 €/an de provision mobilier supplémentaire.
Fiscalité et type de surface : quel régime par type de bien ?
Le LMNP est-il adapté à tous les types de biens ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel est le régime fiscal optimal pour les biens meublés quel que soit le type de surface. Mais son avantage est plus ou moins fort selon la surface et le loyer.
Le LMNP régime réel est particulièrement efficace sur les studios et T2 meublés parce que :
- Le ratio amortissement / loyer est favorable (le prix au m² est plus élevé pour une petite surface, mais le loyer au m² aussi l’amortissement est bien calibré)
- Les locataires attendent un meublé sur ces surfaces (la location meublée est naturelle)
- Le régime micro-BIC (abattement 50 %) est souvent moins intéressant que le réel, même sur les petites surfaces à faible charge
Le T3 en location nue bénéficie du régime réel foncier si vous avez des charges déductibles importantes (intérêts de crédit, travaux). Le régime micro-foncier (abattement de 30 %) peut suffire si vous êtes à faible TMI.
L’impact de la colocation sur la fiscalité du T3
Un T3 loué en colocation (bail individuel par chambre) est assimilé à une location meublée si les chambres sont meublées ce qui ouvre droit au LMNP régime réel. La colocation peut ainsi transformer le rendement d’un T3 de 5,5 % brut (location classique) en 7-8 % brut (colocation) tout en bénéficiant de l’amortissement LMNP.
Liquidité à la revente : quel bien se revend le mieux ?
La liquidité dépend du marché cible à la revente
Un bien locatif se revend à deux types d’acheteurs :
- D’autres investisseurs (qui cherchent une bonne rentabilité)
- Des propriétaires occupants (qui cherchent un logement pour eux-mêmes)
Le T2 est le format le plus liquide car il intéresse les deux catégories. Un T2 dans une ville moyenne peut se vendre à un investisseur ou à un jeune couple primo-accédant un marché deux fois plus large.
Le studio est principalement acheté par des investisseurs (les particuliers cherchant à s’installer y logent rarement). Son marché secondaire est plus étroit ce qui peut allonger les délais de vente dans les villes où les investisseurs sont moins nombreux.
Le T3 intéresse essentiellement des propriétaires occupants familiaux un marché profond dans les villes avec dynamisme démographique, mais plus étroit dans les villes en déclin.
Loué ou libre de tout occupant ?
Un bien vendu libre (sans locataire en place) se vend plus facilement et souvent à un meilleur prix qu’un bien loué occupé. La décote pour un bien loué occupé est généralement de 5 à 15 % selon la durée restante du bail et le niveau du loyer par rapport au marché.
Si vous envisagez de revendre à moyen terme, anticipez la fin de bail pour proposer un bien libre au moment de la vente notamment pour les baux meublés (1 an) plus faciles à « libérer » que les baux nus (3 ans).
L’approche Vestae sur le choix de la surface
Notre recommandation principale : le T2
Chez Vestae, nous recommandons le T2 en première intention pour la grande majorité de nos clients investisseurs, sur la quasi-totalité des marchés du Grand Ouest. Notre conviction repose sur 10 ans d’expérience de terrain dans la région :
- Le T2 maximise la profondeur de la demande locative c’est le format qui touche le plus grand nombre de profils de locataires (étudiants, jeunes actifs, couples)
- Le T2 offre le meilleur rendement net ajusté une fois les coûts de rotation et de vacance intégrés même si son rendement brut est inférieur au studio
- Le T2 est adapté à la fois au nu et au meublé il ne contraint pas la stratégie
- La revente est plus facile deux types d’acheteurs potentiels
Quand nous recommandons le studio
Le studio est notre recommandation dans trois situations spécifiques :
- Ville universitaire avec très forte tension étudiante (Rennes, Angers campus éloignés du centre) la demande est si forte que la vacance est quasi inexistante et justifie le rendement supérieur
- Budget très limité (< 60 000 €) qui ne permet pas d’accéder à un T2 dans le marché cible
- Stratégie LMNP meublé optimisée avec délégation totale à une conciergerie locative qui absorbe la gestion de la rotation élevée
Quand nous recommandons le T3
Le T3 est notre recommandation dans deux situations :
- Stratégie colocation dans une grande ville (Rennes, Angers) le rendement brut d’un T3 en colocation peut atteindre 7-8 %, rivalisant avec le T2 en location classique
- Stratégie patrimoniale long terme dans une ville à forte valorisation, pour un investisseur qui accepte un cash-flow légèrement négatif en échange d’une revente facilitée à des familles
Notre matrice de décision simplifiée
| Situation | Format recommandé |
|---|---|
| Premier investissement, budget < 80 000 € | T2 (ou studio si ville universitaire) |
| Ville universitaire forte tension | Studio ou T2 |
| Villes moyennes (Laval, Le Mans, Alençon) | T2 |
| Stratégie colocation (Rennes, Angers) | T3 |
| Stratégie patrimoniale long terme | T2 ou T3 |
| Investisseur expérimenté, gestion déléguée | Studio pour le rendement |
En résumé
Le choix entre studio, T2 et T3 n’est pas une question de rendement brut seul c’est un arbitrage entre rendement, gestion, vacance, coûts de rotation et liquidité à la revente. Ce qu’il faut retenir :
- Les studios ont le meilleur rendement brut (8-10 %) mais aussi la rotation et les coûts de gestion les plus élevés
- Une fois les coûts de vacance et de remise en état intégrés sur 10 ans, le T2 surpasse le studio en rendement net ajusté dans la plupart des marchés
- Le T3 offre le rendement brut le plus faible (5-7 %) mais la meilleure stabilité locative, les moindres coûts de rotation et la liquidité la plus large à la revente
- La colocation transforme le T3 : un T3 en colocation meublée peut atteindre 7-8 % brut, rivalisant avec le T2 en location classique
- Le T2 est le format recommandé en première intention par Vestae pour sa polyvalence, sa profondeur de demande et son rendement net ajusté optimal
- Le studio est recommandé dans les villes à très forte tension étudiante, pour les budgets < 60 000 €, ou avec délégation totale de la gestion
- Le T3 est recommandé pour une stratégie colocation, une approche patrimoniale long terme, ou pour minimiser la gestion courante
- La vacance locative est le paramètre le plus sous-estimé : un studio avec 5 % de vacance versus un T3 avec 0,5 % fait basculer la comparaison de rendement net
- Le régime LMNP régime réel est optimal pour les studios et T2 meublés il neutralise l’imposition et préserve le rendement net-net
- Anticipez la revente : le T2 est le format le plus liquide car il intéresse investisseurs ET propriétaires occupants
Vous souhaitez identifier le bon format et la bonne ville pour votre prochain investissement locatif dans le Grand Ouest ? Contactez Vestae, nous vous proposons une analyse personnalisée selon votre budget, votre profil fiscal et vos objectifs.