Adoptée en mars 2014 sous le gouvernement Ayrault, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi Alur) est l’une des réformes les plus importantes du droit locatif français des vingt dernières années. Elle a profondément transformé les relations entre bailleurs et locataires, en renforçant les droits de ces derniers et en multipliant les obligations des premiers.
Plus de dix ans après son adoption, la loi Alur continue de structurer le quotidien des propriétaires bailleurs : modèle de bail obligatoire, état des lieux réglementé, encadrement des loyers dans certaines villes, obligations d’information renforcées, délais de restitution du dépôt de garantie stricts. Certaines de ses dispositions ont été modifiées ou complétées par des lois ultérieures notamment la loi Élan (2018), la loi Climat et Résilience (2021) et la loi Lemoine (2022).
Contexte et objectifs de la loi Alur
Pourquoi la loi Alur a-t-elle été créée ?
La loi Alur est née d’un double constat : un marché locatif tendu dans les grandes agglomérations, avec des loyers jugés trop élevés et des pratiques jugées abusives de la part de certains bailleurs, et une protection insuffisante des locataires face aux déséquilibres du marché.
Ses objectifs principaux étaient :
- Mieux encadrer les loyers dans les zones tendues
- Standardiser les pratiques locatives via des documents types obligatoires
- Renforcer les droits des locataires en matière d’information et de protection
- Fluidifier le marché en réduisant les abus et les litiges
La loi Alur a été diversement accueillie. Les associations de locataires y ont vu une avancée sociale importante. Les organisations de bailleurs ont critiqué une surréglementation qui risquait de décourager l’investissement locatif.
Ce que la loi Alur n’a pas réussi
Certaines dispositions phares de la loi Alur n’ont pas abouti comme prévu. La Garantie Universelle des Loyers (GUL), qui devait protéger tous les bailleurs contre les impayés, n’a jamais vraiment été déployée. L’encadrement des loyers a mis des années à être mis en place et ne concerne toujours qu’un nombre limité de villes.
Le bail type obligatoire : le changement le plus visible
Avant la loi Alur
Avant 2014, les bailleurs pouvaient rédiger librement leur contrat de bail, à condition de respecter les dispositions minimales de la loi du 6 juillet 1989. En pratique, les baux variaient énormément en qualité, en longueur et en contenu. Certains bailleurs incluaient des clauses abusives ou illicites sans le savoir ou en le sachant.
Le modèle type de bail : une obligation depuis août 2015
La loi Alur a instauré un modèle type de bail fixé par décret, obligatoire pour toute location à usage de résidence principale (nue ou meublée). Ce modèle a été défini par le décret du 29 mai 2015 et est entré en vigueur le 1er août 2015.
Ce que le bail type doit obligatoirement contenir :
- L’identité complète des parties (bailleur et locataire)
- La description précise du logement (surface loi Boutin, nombre de pièces, équipements)
- La destination du logement (résidence principale)
- La durée du bail et la date de prise d’effet
- Le montant du loyer et les modalités de révision
- Le montant du dépôt de garantie
- La liste des charges récupérables
- Le montant du dernier loyer pratiqué (si le bien a été loué dans les 18 derniers mois)
- La liste des travaux réalisés depuis le dernier bail
Les annexes obligatoires :
- La notice d’information sur les droits et obligations des parties
- L’état des lieux d’entrée
- Le dossier de diagnostics techniques (DDT)
- Le règlement de copropriété (si applicable)
- L’inventaire et l’état du mobilier (pour les baux meublés)
Les clauses abusives désormais listées et interdites
La loi Alur a également dressé une liste de clauses réputées abusives et donc non écrites dans un bail même si le locataire les a signées. Parmi les clauses illicites les plus courantes :
- Interdire au locataire d’héberger des personnes vivant avec lui
- Imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer
- Prévoir des frais ou pénalités en cas de retard de paiement supérieurs à ce que la loi autorise
- Interdire la détention d’animaux de compagnie (sauf règlement de copropriété)
- Exiger que le locataire effectue des réparations normalement à la charge du bailleur
- Imposer une assurance spécifique désignée par le bailleur
Conseil Vestae : utilisez systématiquement le modèle type de bail disponible sur service-public.fr. Toute clause ajoutée doit être vérifiée au regard de la liste des clauses abusives. Un bail mal rédigé peut entraîner la nullité des clauses litigieuses voire du bail lui-même dans les cas les plus graves.
L’état des lieux réglementé : modèle et obligations
Le modèle type d’état des lieux : obligatoire depuis 2016
Avant la loi Alur, l’état des lieux pouvait être réalisé sous n’importe quelle forme. Depuis le décret du 30 mars 2016 (pris en application de la loi Alur), l’état des lieux doit être réalisé sur un modèle type réglementaire, que ce soit à l’entrée ou à la sortie du locataire.
Ce que le modèle type d’état des lieux doit contenir :
- La date de réalisation
- L’adresse du logement
- L’identité des parties (ou de leurs représentants mandatés)
- Les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité)
- Le nombre de clés remises
- Pour chaque pièce et partie du logement : l’état des murs, sols, plafonds, équipements et installations
- La signature des deux parties
L’état des lieux doit être réalisé :
- Contradictoirement : en présence du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire
- Au moment de la remise des clés pour l’entrée, et lors de la restitution des clés pour la sortie
Les droits du locataire renforcés sur l’état des lieux
La loi Alur a renforcé les droits du locataire en matière d’état des lieux :
- Il dispose de 10 jours après la remise des clés pour faire des réserves sur l’état des lieux d’entrée
- Pour les équipements de chauffage difficiles à tester hors période de chauffe, il dispose d’un mois
- Si le bailleur refuse de faire un état des lieux contradictoire, le locataire peut en faire réaliser un par un huissier de justice les frais étant alors partagés entre les deux parties
L’encadrement des loyers : principe et villes concernées
C’est la mesure la plus médiatisée de la loi Alur et aussi la plus controversée. Elle a mis le plus de temps à être mise en place et ne s’applique encore qu’à un nombre limité de territoires.
Le principe de l’encadrement des loyers
Dans les zones tendues (définies par décret), le préfet peut fixer un loyer de référence par type de logement et par secteur géographique. Ce loyer de référence sert de plafond : les loyers pratiqués ne peuvent pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 %.
Un complément de loyer peut être appliqué si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort mais ce complément doit être justifié et peut être contesté par le locataire.
Les villes concernées en 2026
L’encadrement des loyers s’applique dans les villes qui ont volontairement demandé son déploiement dans le cadre de l’expérimentation prévue par la loi Alur et ses décrets d’application. En 2026, les principales villes concernées sont :
- Paris (depuis 2019, après un premier essai arrêté par la justice en 2017)
- Lille (depuis 2020)
- Lyon et Villeurbanne (depuis 2021)
- Bordeaux (depuis 2022)
- Montpellier (depuis 2022)
- Paris banlieue (Grand Paris) : plusieurs communes de la métropole en cours de déploiement
Ce qui ne change pas pour les marchés Vestae
Aucune des villes du Grand Ouest sur lesquelles opère Vestae (Laval, Le Mans, Alençon, Mayenne, Flers, Château-Gontier, Sablé-sur-Sarthe, Cherbourg…) n’est soumise à l’encadrement des loyers en 2026. Les bailleurs de ces marchés fixent librement leur loyer dans la limite du marché local.
Les obligations liées à l’encadrement (pour les villes concernées)
Dans les villes soumises à l’encadrement, le bailleur doit :
- Mentionner dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables
- Mentionner dans toute annonce de location la fourchette de loyer de référence et l’indication si un complément est appliqué
- Justifier tout complément de loyer par des caractéristiques précises du logement
La garantie universelle des loyers : ce qui a vraiment été mis en place
L’ambition initiale
La Garantie Universelle des Loyers (GUL) était l’une des mesures phares de la loi Alur. Son principe : créer un fonds de garantie universel, financé par une cotisation des bailleurs et des locataires, qui couvrirait automatiquement tout bailleur en cas d’impayé de loyer.
Cette disposition aurait été révolutionnaire : plus besoin de garant, plus de discrimination à l’entrée liée au profil du candidat, et une protection automatique pour tous les bailleurs.
Ce qui a réellement été mis en place
La GUL n’a jamais vraiment vu le jour. Les difficultés de financement et de mise en œuvre ont conduit le gouvernement à renoncer à son déploiement universel. À la place, des dispositifs partiels existent :
- La garantie Visale (Action Logement) : gratuite pour le bailleur, elle couvre les impayés pour les locataires de moins de 30 ans ou en mobilité professionnelle. Elle est devenue la principale alternative à la GUL originale
- L’assurance loyers impayés (GLI) : produit assurantiel privé, payant (2 à 3 % du loyer annuel), qui couvre les impayés, les dégradations et les frais de procédure
Ce que cela signifie concrètement pour les bailleurs
En 2026, la protection contre les impayés reste à l’initiative du bailleur :
- Il peut demander un garant (personne physique ou organisme)
- Il peut souscrire une GLI
- Il peut demander la garantie Visale pour les locataires éligibles
Il n’existe pas de protection universelle automatique. C’est l’un des points sur lesquels la loi Alur a le plus déçu les espoirs initiaux.
La trêve hivernale renforcée
Le principe de la trêve hivernale
La trêve hivernale n’est pas une création de la loi Alur, elle existait avant. Mais la loi Alur l’a renforcée et étendue.
La trêve hivernale interdit l’expulsion d’un locataire (même en cas de décision judiciaire d’expulsion déjà prononcée) pendant une période définie chaque année. En 2026, la trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars, soit 5 mois.
Ce que la loi Alur a changé
Avant la loi Alur, la trêve hivernale courait du 1er novembre au 15 mars (soit 4,5 mois). La loi Alur a :
- Étendu la trêve au 31 mars (demi-mois supplémentaire)
- Clarté les conditions d’application pour les locataires en situation irrégulière
- Renforcé les obligations de relogement dans certains cas
L’impact pour les bailleurs
La trêve hivernale est une réalité que tout bailleur doit intégrer dans sa gestion des impayés. Si un locataire ne paie plus à partir du mois de novembre, même avec une décision judiciaire d’expulsion, il restera dans le logement jusqu’à fin mars. Ce délai supplémentaire peut représenter 5 à 6 mois de loyers impayés sans recours possible.
C’est l’une des principales raisons pour lesquelles une sélection rigoureuse du locataire et la souscription d’une assurance loyers impayés sont indispensables pour tout bailleur.
Les nouvelles obligations d’information du bailleur
La loi Alur a considérablement allongé la liste des informations que le bailleur doit fournir au locataire.
Les diagnostics techniques obligatoires (DDT)
Le Dossier de Diagnostics Techniques annexé au bail a été enrichi par la loi Alur. En 2026, il comprend obligatoirement :
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) opposable depuis 2021
- Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949
- L’état de l’installation intérieure d’électricité si l’installation a plus de 15 ans
- L’état de l’installation intérieure de gaz si l’installation a plus de 15 ans
- L’état des risques et pollutions (ERP) (ex-ERNMT)
- Le diagnostic bruit dans les zones exposées
- L’état de l’amiante pour les parties privatives (information)
La notice d’information obligatoire
La loi Alur a instauré l’obligation d’annexer au bail une notice d’information sur les droits et obligations des parties, les voies de recours disponibles et les modalités d’accès aux aides. Cette notice est fixée par arrêté ministériel.
L’information sur les charges de copropriété
Pour les logements en copropriété, le bailleur doit désormais informer le locataire du budget prévisionnel de la copropriété et de la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Cette obligation vise à éviter les régularisations de charges surprises.
L’obligation de mentionner le loyer précédent
Si le logement a été loué dans les 18 mois précédant la signature du nouveau bail, le bailleur doit mentionner dans le bail le montant du loyer du locataire précédent et la date du dernier loyer versé. Cette obligation vise à limiter les hausses excessives entre deux locations.
Les délais de restitution du dépôt de garantie stricts
Avant la loi Alur
Avant 2014, il n’existait pas de délai légal clairement défini pour la restitution du dépôt de garantie en location nue. La loi du 6 juillet 1989 prévoyait un délai « d’un mois », mais ce délai n’était pas toujours respecté et les sanctions étaient peu dissuasives.
Après la loi Alur : un régime strict et sanctionné
La loi Alur a clarifié et renforcé les règles de restitution du dépôt de garantie :
Les délais légaux :
- 1 mois à compter de la restitution des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
- 2 mois si des dégradations ont été constatées et justifient des retenues
La sanction en cas de retard injustifié :
La loi Alur a instauré une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entier dans la restitution du dépôt de garantie. Cette sanction est automatique et ne nécessite pas de décision judiciaire.
Exemple :
Si le loyer est de 600 € HC et que le bailleur restitue le dépôt avec 45 jours de retard injustifié (soit 1 mois entier de retard), il doit payer 60 € de majoration en plus du dépôt de garantie.
Ce que le bailleur peut retenir légalement :
Les retenues sur le dépôt de garantie doivent être justifiées par des devis ou factures. Le bailleur ne peut retenir pour des dégradations que la part imputable au locataire, déduction faite de la vétusté (selon la grille de vétusté applicable).
Les autres dispositions marquantes pour les bailleurs
L’interdiction des honoraires locatifs excessifs
Avant la loi Alur, les honoraires des agences immobilières pour la mise en location étaient librement fixés et souvent entièrement à la charge du locataire. La loi Alur a instauré un plafonnement des honoraires et une répartition entre bailleur et locataire.
Depuis 2015 (décret d’application) :
- Les honoraires de visite, constitution du dossier et rédaction du bail sont plafonnés par m² selon la zone géographique
- Ils sont partagés à 50/50 entre bailleur et locataire au maximum
- La part locataire ne peut pas dépasser la part bailleur
Pour le bailleur, cela signifie qu’il paie désormais au moins la moitié des honoraires de son agence pour la mise en location, alors qu’avant certains bailleurs les répercutaient intégralement sur le locataire.
La résiliation du bail par voie électronique
La loi Alur a autorisé la notification du congé et d’autres actes locatifs par email, à condition que le bail le prévoie expressément ou que le locataire y consente par écrit. Cette disposition facilite la gestion à distance des biens locatifs.
L’obligation de proposer un relogement à certains locataires protégés
La loi Alur a renforcé les obligations du bailleur qui souhaite donner congé à un locataire de plus de 65 ans avec des ressources modestes, ou à un locataire dont le bailleur lui-même a plus de 65 ans. Dans ces cas, le congé n’est valable que si le bailleur propose un logement de substitution correspondant aux besoins et possibilités du locataire.
Les nouvelles règles sur la colocation
La loi Alur a créé un cadre juridique spécifique pour la colocation : bail unique signé par tous les colocataires, ou baux multiples. Elle a également plafonné la garantie des colocataires pour limiter les demandes de caution excessive.
Ce qui a évolué depuis 2014 : les lois qui ont complété Alur
La loi Alur n’est pas un texte figé. Plusieurs lois ultérieures ont modifié, complété ou partiellement abrogé certaines de ses dispositions.
La loi Élan (2018) : assouplissements et nouvelles mesures
La loi Élan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a apporté plusieurs modifications importantes :
- Elle a transformé le bail mobilité en contrat légal : bail de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, pour les personnes en formation, en mobilité professionnelle ou en mission temporaire
- Elle a facilité la mise en vente des logements sociaux et simplifié certaines procédures d’urbanisme
- Elle a introduit des mesures pour lutter contre les locations de courte durée abusives (encadrement Airbnb)
La loi Climat et Résilience (2021) : la dimension énergétique
C’est la loi qui a le plus profondément modifié la donne depuis Alur, en instaurant le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034) et le gel des loyers pour les biens F et G depuis août 2022.
La loi Lemoine (2022) : l’assurance emprunteur libéralisée
Moins directement liée à la location, la loi Lemoine a néanmoins un impact indirect pour les bailleurs en leur permettant de changer d’assurance emprunteur à tout moment, ce qui améliore la rentabilité nette de leurs investissements locatifs.
La loi Le Meur (2024) : les meublés touristiques encadrés
Cette loi a renforcé l’encadrement des locations de courte durée de type Airbnb : obligation d’enregistrement renforcée, DPE obligatoire pour les meublés touristiques, possibilité pour les communes de réduire le quota de nuits autorisées. Elle ne concerne pas directement la location longue durée, mais elle a des effets sur les investisseurs qui pratiquent le meublé touristique.
Le bilan en 2026 : ce qui reste de la loi Alur
En 2026, les principales dispositions de la loi Alur toujours en vigueur pour les bailleurs sont :
- Le modèle type de bail obligatoire
- Le modèle type d’état des lieux obligatoire
- L’encadrement des loyers dans les villes qui l’ont mis en place
- Les délais stricts de restitution du dépôt de garantie avec pénalité de 10 %/mois
- Le plafonnement et la répartition des honoraires d’agence
- Les obligations d’information renforcées (DDT, notice, loyer précédent)
- La trêve hivernale étendue jusqu’au 31 mars
En résumé
La loi Alur a durablement remodelé les obligations des bailleurs en France. Dix ans après son adoption, ses principales dispositions restent en vigueur et structurent le quotidien de tout propriétaire bailleur. Ce qu’il faut retenir :
- Le bail doit obligatoirement être rédigé sur le modèle type fixé par décret toute clause abusive est réputée non écrite
- L’état des lieux d’entrée et de sortie doit être réalisé sur le modèle réglementaire, contradictoirement, avec photos
- L’encadrement des loyers ne s’applique pas dans les villes du Grand Ouest les bailleurs Vestae fixent librement leur loyer
- La Garantie Universelle des Loyers n’a jamais vraiment été déployée la protection contre les impayés reste à l’initiative du bailleur (GLI, Visale)
- La restitution du dépôt de garantie doit intervenir en 1 mois (sans dégradation) ou 2 mois (avec dégradation) tout retard injustifié entraîne une pénalité de 10 %/mois
- Le DDT est obligatoire et a été enrichi depuis 2014 vérifiez sa complétude à chaque nouveau bail
- Les lois ultérieures (Élan, Climat, Lemoine, Le Meur) ont complété et partiellement modifié Alur restez informé des évolutions réglementaires
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