Depuis le 1er janvier 2025, les règles du jeu ont changé pour tous les propriétaires bailleurs français. Les logements classés G au DPE sont désormais interdits à la location nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites confondus. C’est la première grande échéance d’un calendrier progressif qui va s’étaler jusqu’en 2034 et concerner des millions de logements dans le parc locatif privé.
Pour un investisseur locatif, ignorer le DPE de son bien en 2026, c’est prendre le risque de se retrouver dans l’impossibilité légale de louer, de voir son loyer gelé, ou de faire face à un locataire qui saisit la justice pour obtenir des travaux ou une réduction de loyer.
Qu’est-ce que le DPE et comment fonctionne-t-il ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document officiel qui évalue la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est établi par un diagnostiqueur certifié et est obligatoire pour toute mise en location ou vente d’un bien immobilier.
Les deux étiquettes du DPE
Le DPE attribue deux notes au logement, sur une échelle de A à G :
- L’étiquette énergie : mesure la consommation énergétique annuelle estimée du logement (en kWh d’énergie primaire par m² par an)
- L’étiquette climat : mesure les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂ équivalent par m² par an)
La classe retenue pour les obligations réglementaires est la moins bonne des deux étiquettes. Un logement bien noté sur l’énergie mais mal noté sur le climat sera classé selon sa note climatique.
Les seuils de consommation par classe
| Classe | Consommation énergie primaire (kWh/m²/an) |
|---|---|
| A | ≤ 70 |
| B | 71 – 110 |
| C | 111 – 180 |
| D | 181 – 250 |
| E | 251 – 330 |
| F | 331 – 420 |
| G | > 420 |
La réforme du DPE de 2021 : un DPE devenu opposable
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : le locataire peut se retourner contre le bailleur si le logement loué ne se situe pas dans la classe énergétique annoncée dans le bail ou l’annonce. Avant 2021, le DPE n’était qu’indicatif. Aujourd’hui, il engage la responsabilité du bailleur.
La révision des seuils pour les petites surfaces (juillet 2024)
En juillet 2024, les seuils du DPE ont été révisés pour les logements de moins de 40 m². Cette révision a permis à environ 850 000 logements de sortir automatiquement du statut de passoire thermique un répit pour de nombreux bailleurs de studios et petits appartements. Les propriétaires concernés peuvent actualiser gratuitement leur DPE sur le site de l’ADEME, sans nouvelle visite de diagnostiqueur, grâce au numéro de leur dernier diagnostic.
Le calendrier des interdictions de location : de 2022 à 2034
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a institué un calendrier progressif d’interdiction de location des passoires thermiques. Voici les dates clés à connaître.
Le calendrier complet
| Date | Mesure |
|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers pour les logements F et G : interdiction d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite |
| 1er janvier 2023 | Interdiction de louer les logements G+ (consommation > 450 kWh/m²/an d’énergie finale) |
| 1er juillet 2024 | Révision des seuils DPE pour les petites surfaces : environ 850 000 logements reclassés automatiquement |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer tous les logements classés G (consommation > 420 kWh/m²/an d’énergie primaire) |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer les logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer les logements classés E |
Ce que « interdit à la location » signifie exactement
Les logements concernés sont qualifiés de « non décents » sur le plan énergétique. Cela signifie que :
- Tout nouveau bail conclu après la date d’interdiction est illégal
- Le renouvellement ou la reconduction tacite d’un bail existant est également interdit
- En revanche, un bail en cours signé avant la date d’interdiction reste valable jusqu’à son terme le locataire n’est pas contraint de partir
Le cas des territoires d’outre-mer
Les départements et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) bénéficient d’un calendrier décalé : l’interdiction des logements G y prendra effet le 1er janvier 2028, et celle des logements F le 1er janvier 2031.
Ce qui s’applique concrètement en 2026
En 2026, voici la situation réglementaire précise pour chaque classe de DPE.
Logement classé G : interdit à toute nouvelle location
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué dans le cadre d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Si votre logement G est actuellement loué avec un bail signé avant le 1er janvier 2025, le bail est maintenu jusqu’à son terme mais vous ne pourrez pas le renouveler ni re-louer le bien en l’état.
Ce qu’il faut faire dès maintenant : si votre bien est classé G, engagez les travaux de rénovation énergétique sans attendre. Chaque mois de retard est un risque juridique supplémentaire, et les délais de travaux (devis, artisans, aides) peuvent prendre plusieurs mois.
Logement classé F : gel du loyer mais location encore possible
Un logement classé F peut encore être loué en 2026. Mais depuis août 2022, son loyer est gelé : vous ne pouvez pas l’augmenter lors d’un changement de locataire, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite même hors zones d’encadrement des loyers.
De plus, la date limite approche : au 1er janvier 2028, les logements F seront à leur tour interdits à la location. Il reste moins de 2 ans pour engager les travaux nécessaires.
Ce qu’il faut faire dès maintenant : si votre bien est classé F, planifiez les travaux d’amélioration énergétique. L’objectif minimum est d’atteindre la classe E pour rester dans les clous jusqu’en 2034. Idéalement, visez D ou C pour bénéficier des aides maximales et valoriser durablement le bien.
Logement classé E : encore 8 ans, mais préparez-vous
Un logement classé E est encore parfaitement louable en 2026. L’interdiction est fixée au 1er janvier 2034, ce qui laisse le temps d’anticiper mais pas indéfiniment. Les travaux de rénovation énergétique prennent du temps à planifier, financer et réaliser.
Logements classés A, B, C, D : aucune contrainte immédiate
Ces logements satisfont aux exigences réglementaires actuelles et futures à l’horizon 2034. Ils peuvent être loués librement, sans gel du loyer et sans obligation de travaux sur le plan énergétique.
Les obligations du bailleur sur le DPE
Fournir un DPE valide avec le bail
Le DPE doit être annexé au contrat de bail lors de la signature. Il fait partie du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) obligatoire. Un DPE vierge (réalisé sur un logement pour lequel le diagnostiqueur n’a pas pu obtenir les données nécessaires) ne permet pas de justifier du critère de décence énergétique — le logement sera considéré comme non décent.
Afficher le DPE dans les annonces de location
Depuis le 1er janvier 2022, toute annonce immobilière de mise en location doit afficher :
- La classe énergétique du bien (étiquette A à G)
- La fourchette de prix de la consommation énergétique annuelle estimée (en euros)
- La mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les biens classés F ou G
Le non-respect de ces obligations d’affichage est sanctionnable.
La durée de validité du DPE
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 a une durée de validité de 10 ans. Les DPE réalisés avant cette date avaient des durées différentes :
- DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valable jusqu’au 31 décembre 2022 (désormais expiré)
- DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valable jusqu’au 31 décembre 2024 (désormais expiré)
En 2026, si votre DPE date d’avant juillet 2021, il est expiré et doit être refait avant toute nouvelle mise en location ou renouvellement de bail.
Le DPE post-travaux : indispensable pour relouer
Après réalisation de travaux de rénovation énergétique, vous devez faire réaliser un nouveau DPE pour attester de la nouvelle classe du bien. Ce DPE post-travaux est indispensable pour justifier de la conformité du logement et pour relouer légalement si le bien était classé G ou F.
Les recours du locataire en cas de DPE dégradé
C’est souvent le point qui inquiète le plus les bailleurs. Que risque-t-on concrètement si son bien est classé G ou F et que le locataire décide d’agir ?
Le logement non décent : un fondement juridique solide
Un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 est légalement qualifié de non décent. La non-décence donne au locataire un fondement juridique pour agir, sans qu’il ait à prouver un préjudice particulier autre que la mauvaise performance énergétique.
Les recours possibles pour le locataire
Le locataire dispose de plusieurs voies :
1. La mise en demeure du bailleur
Le locataire peut adresser au bailleur, par courrier recommandé avec accusé de réception, une demande de mise en conformité du logement (réalisation des travaux nécessaires pour atteindre le seuil de décence énergétique).
2. La saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Avant toute action judiciaire, la CDC peut être saisie pour tenter une conciliation amiable entre bailleur et locataire.
3. La saisine du tribunal judiciaire
Si aucune solution amiable n’est trouvée, le locataire peut saisir le juge, qui peut alors :
- Imposer des travaux au bailleur, sous astreinte
- Ordonner une réduction du loyer en compensation des mauvaises performances énergétiques
- Suspendre le paiement du loyer ou en réduire le montant pendant la durée des travaux
- Dans les cas les plus graves, prononcer la résiliation du bail
Ce que dit la jurisprudence
Comme l’indique une avocate citée dans la presse spécialisée, l’interdiction ne signifie pas que le locataire doit quitter le logement ni que le bailleur ne peut plus percevoir de loyers automatiquement. Les sanctions sont progressives et passent d’abord par une demande de travaux. En cas de litige, seul un juge peut accorder une indemnité, et ce n’est pas systématique. Dans certains cas, aucune indemnité n’est octroyée ou elle reste modeste.
Cela dit, le risque existe et augmente avec le temps. Plus la jurisprudence se consolide autour de la non-décence énergétique, plus les juges seront enclins à sanctionner les bailleurs récalcitrants.
Les exceptions à l’obligation de travaux
La loi prévoit des cas dans lesquels un juge ne peut pas contraindre le bailleur à réaliser des travaux :
- Quand les travaux risquent de fragiliser la structure du bâtiment
- En copropriété, quand l’amélioration du DPE dépend de travaux des parties communes et que les autres copropriétaires bloquent leur réalisation
Attention : ces exceptions ne dispensent pas le bailleur d’une éventuelle réduction du loyer ordonnée par le juge.
Gel des loyers : F et G ne peuvent pas être révisés
C’est l’une des conséquences les plus directes et les plus méconnues de la réglementation DPE pour les bailleurs.
Depuis août 2022 : interdiction d’augmenter le loyer des F et G
Depuis le 24 août 2022, les bailleurs de logements classés F ou G ne peuvent pas augmenter le loyer dans les situations suivantes :
- Changement de locataire (relocation) : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer précédent
- Renouvellement du bail à l’échéance
- Reconduction tacite du bail
Cette interdiction s’applique partout en France, y compris hors zones d’encadrement des loyers c’est un gel national lié au DPE.
Conséquences pratiques pour un bailleur
Un bailleur qui possède un logement classé F ou G voit sa rentabilité locative plafonnée : même si le marché local a progressé et que les loyers de référence ont augmenté, il ne peut pas en profiter. La seule façon de sortir de ce gel est de rénover le bien pour atteindre a minima la classe E.
Pour les logements classés G, la situation est encore plus contraignante : en plus du gel, la location elle-même est interdite depuis 2025.
La révision annuelle selon l’IRL : suspendue pour les F et G
La clause de révision annuelle indexée sur l’IRL, qui permet normalement d’augmenter le loyer chaque année en proportion de l’inflation, ne peut pas s’appliquer pour les logements classés F ou G. Le loyer reste bloqué, quel que soit le niveau de l’IRL.
Quels travaux pour améliorer le DPE de son bien ?
La rénovation énergétique d’un logement classé F ou G peut paraître intimidante. En pratique, des actions ciblées permettent souvent de gagner une ou deux classes DPE sans travaux pharaoniques.
Les travaux les plus efficaces pour gagner des classes DPE
L’isolation thermique est le levier n°1 :
- Isolation des combles perdus : c’est souvent le travail le plus rentable jusqu’à 30 % des déperditions thermiques passent par le toit. Coût : 1 500 à 5 000 € selon la surface
- Isolation des murs : par l’intérieur (moins coûteux mais réduit la surface habitable) ou par l’extérieur (plus efficace mais plus cher). Coût : 5 000 à 20 000 € selon la méthode et la surface
- Isolation des planchers bas (sur vide sanitaire ou sous-sol non chauffé) : coût : 2 000 à 6 000 €
Le remplacement des menuiseries :
- Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage
- Coût : 300 à 1 000 € par fenêtre selon la taille
- Impact DPE : modéré seul, significatif combiné à d’autres travaux
Le système de chauffage :
- Remplacement d’une chaudière fuel par une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à gaz à condensation
- Une PAC peut faire gagner 2 à 3 classes DPE à elle seule sur un logement correctement isolé
- Coût : 8 000 à 20 000 € selon le type et la puissance
La ventilation :
- Installation d’une VMC hygro-réglable (VMC B) pour améliorer la qualité de l’air et réduire les déperditions dues aux infiltrations
- Coût : 800 à 2 000 €
L’ordre d’intervention optimal
Pour maximiser le gain de classes DPE au meilleur coût, la séquence recommandée est généralement :
- Isolation des combles en priorité (meilleur rapport coût/efficacité)
- Remplacement du système de chauffage si vétuste ou peu performant
- Remplacement des menuiseries
- Isolation des murs si nécessaire pour atteindre la classe cible
L’audit énergétique : un outil de planification indispensable
Avant d’engager des travaux, un audit énergétique (obligatoire pour les logements F et G mis en vente depuis 2023) permet d’identifier les postes de déperdition prioritaires et de simuler le gain de classes DPE attendu selon différents scénarios de travaux. Il coûte entre 500 et 900 € et peut être en partie financé par des aides.
Les aides financières disponibles pour les bailleurs
La rénovation énergétique d’un bien locatif peut bénéficier de plusieurs dispositifs d’aide, certains spécifiques aux bailleurs.
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ est la principale aide de l’État pour financer les travaux de rénovation énergétique. Elle est accessible aux propriétaires bailleurs depuis 2020. En 2026, le guichet MaPrimeRénov’ a rouvert à l’ensemble des ménages après une période de restrictions.
Le montant de la prime varie selon :
- Le type de travaux réalisés (isolation, chauffage, ventilation…)
- Les ressources du ménage propriétaire (4 niveaux : très modestes, modestes, intermédiaires, supérieurs)
- La performance énergétique atteinte après travaux
Condition clé pour les bailleurs : le logement doit être mis en location à un loyer plafonné (selon un barème défini) pendant au moins 6 ans après les travaux.
L’éco-PTZ (éco-Prêt à Taux Zéro)
L’éco-PTZ permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour financer des travaux d’amélioration énergétique. Il est remboursable sur 20 ans maximum et est cumulable avec MaPrimeRénov’. Il est accessible aux bailleurs pour les logements loués ou destinés à l’être.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Les fournisseurs d’énergie sont tenus de financer des économies d’énergie via le mécanisme des CEE. Ils proposent des primes pour certains travaux (isolation, changement de chauffage). Ces primes sont cumulables avec MaPrimeRénov’ et peuvent représenter plusieurs centaines à quelques milliers d’euros selon les travaux.
La TVA à 5,5 % sur les travaux
Les travaux de rénovation énergétique réalisés dans des logements de plus de 2 ans bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 % (contre 20 % en taux normal). C’est une aide automatique, intégrée dans la facture de l’artisan, sans démarche particulière.
Ma Prime Logement Décent
Pour les logements insalubres ou dégradés, le dispositif Ma Prime Logement Décent (anciennement Habiter Sain et Habiter Serein) aide les propriétaires bailleurs aux revenus modestes à financer des travaux de réhabilitation lourde, sous condition de plafonnement des loyers.
Conseil Vestae : pour maximiser les aides, combinez MaPrimeRénov’ + éco-PTZ + CEE + TVA à 5,5 %. Sur des travaux d’isolation + pompe à chaleur, le reste à charge peut être réduit de 40 à 60 % du coût total. Faites-vous accompagner par un conseiller France Rénov’ (gratuit) pour monter les dossiers.
Le DPE collectif en copropriété : une obligation qui monte en charge
Si votre bien locatif est un appartement en copropriété, une obligation supplémentaire vous concerne : le DPE collectif.
Qu’est-ce que le DPE collectif ?
Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’immeuble dans sa globalité isolation des parties communes, chauffage collectif, ventilation collective… Il complète le DPE individuel de chaque appartement et facilite la prise de décision sur les travaux à engager à l’échelle de la copropriété.
Le calendrier de mise en place
Le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 :
- Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots ET tous les immeubles en monopropriété
- Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 51 à 200 lots
- À partir du 1er janvier 2026 : copropriétés de 50 lots et moins
Si votre immeuble entre dans cette dernière catégorie, le DPE collectif devra être réalisé avant la fin de l’année 2026.
L’impact sur le DPE individuel de votre appartement
Le DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel, mais il le complète. En copropriété, une partie des travaux d’amélioration énergétique nécessaires pour sortir un appartement du statut de passoire (isolation des murs, toiture, chauffage collectif) dépend d’une décision de l’assemblée générale et non du seul propriétaire bailleur.
C’est la difficulté spécifique des appartements en copropriété : un bailleur volontaire peut se trouver bloqué par une copropriété qui n’a pas voté les travaux nécessaires.
L’approche Vestae face aux enjeux DPE
Le DPE est au cœur de notre stratégie d’investissement locatif dans le Grand Ouest. Nous l’intégrons systématiquement dans chaque étape du processus.
À l’acquisition : le DPE comme critère de sélection
Avant toute offre d’achat, nous vérifions le DPE du bien et évaluons le coût des travaux nécessaires pour atteindre a minima la classe E idéalement D. Un bien classé G ou F avec des travaux d’isolation réalisables à coût maîtrisé peut représenter une excellente opportunité (décote à l’achat + aides à la rénovation). Un bien classé G avec des contraintes structurelles ou patrimoniales insolubles est écarté.
Dans le budget prévisionnel : les travaux énergétiques intégrés dès le départ
Nous intégrons le coût des travaux de rénovation énergétique dans le calcul de rentabilité global de chaque opération. Les aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE) sont systématiquement identifiées et intégrées dans le plan de financement.
Dans le réseau d’artisans : des intervenants RGE
Les travaux éligibles aux aides MaPrimeRénov’ et CEE doivent être réalisés par des artisans RGE (Reconnus Garants de l’Environnement). Notre réseau d’artisans partenaires dans le Grand Ouest compte des intervenants certifiés RGE sur tous les postes : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries.
Dans la stratégie locative : un bien aux normes = un bien loué
Un bien rénové, classé D ou E, se loue plus vite, à un loyer plus élevé (pas de gel), par un locataire de meilleure qualité. La rénovation énergétique n’est pas qu’une contrainte réglementaire c’est un levier de valorisation locative et patrimoniale.
En résumé
Le DPE est devenu en 2025 un enjeu central pour tout propriétaire bailleur. Ce qu’il faut retenir :
- Logement G interdit à la location depuis janvier 2025, nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites
- Logement F interdit à la location à partir de janvier 2028, il reste moins de 2 ans pour agir
- Logement E interdit à partir de 2034, anticipez dès maintenant
- Le loyer des F et G est gelé depuis août 2022, aucune révision possible, même hors zone d’encadrement
- Le locataire peut agir en justice pour obtenir des travaux, une réduction de loyer ou des dommages-intérêts
- Les aides sont nombreuses : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE, TVA à 5,5 %, combinez-les pour réduire le reste à charge
- Le DPE collectif devient obligatoire pour les petites copropriétés en 2026, vérifiez si votre immeuble est concerné
Vous souhaitez investir dans un bien locatif aux normes énergétiques dans le Grand Ouest, ou rénover un bien existant pour le mettre en conformité ? Contactez Vestae, nous intégrons la dimension DPE dans chaque étape de votre projet.