Nous sommes spécialisés dans la réhabilitation complète de biens anciens et vacants, transformés en immeubles de rapport.
Pour les family offices et les sociétés patrimoniales, nous achetons au juste prix des bâtiments anciens, souvent vacants, et les transformons en logements prêts à louer, de l’étude de faisabilité à la mise en location. Méthode, engagements et réalisations : voir notre page immeuble de rapport clé en main. Aucune opération sous 8 % de rendement net.
Gouffern en Auge se trouve à 10 km à vol d’oiseau d’Argentan, à 38 km de L’Aigle comme d’Alençon. La commune comptait 3 636 habitants en 2023, contre 3 872 en 2012, soit une baisse de 6,1 %.
Son parc de 2 132 logements compte 10,4 % de logements vacants et 10,8 % de résidences secondaires. Cette vacance élevée signale des bâtiments anciens à remettre sur le marché, mais elle impose de bien choisir l’emplacement et la taille des logements. Les propriétaires dominent : 20 % des résidences principales seulement sont louées. Le niveau de vie médian atteint 24 890 € par an, et 116 établissements employeurs sont présents.
Entre janvier 2022 et décembre 2025, 354 ventes ont été enregistrées. Les 212 maisons vendues seules se sont négociées à 1 417 €/m² en médiane. Les appartements sont quasi absents du marché (2 ventes), alors que 12 ventes ont porté sur des biens d’au moins deux logements.
Une maison se loue autour de 7,1 €/m² charges comprises. Les loyers d’appartement sont des estimations à manier avec prudence : environ 9,2 €/m² en moyenne, 9,6 €/m² pour un T1 ou T2 et 8,3 €/m² pour un T3 ou plus. Notre méthode consiste à acheter un bâtiment ancien, souvent vacant, sous ces prix médians, à le transformer en logements prêts à louer et à viser au moins 8 % de rendement net, en retenant des loyers prudents.
Nos réalisations les plus proches sont Ernée, à 94 km, et Meslay-du-Maine, à 104 km, toutes deux livrées.
Sources : INSEE, recensement 2023, Filosofi 2023 et Flores 2024 ; DGFiP, Demandes de valeurs foncières, ventes de janvier 2022 à décembre 2025 ; Carte des loyers 2025, estimations ANIL à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Nous étudions aussi des opérations dans les communes proches de Gouffern en Auge : Argentan (11 km), Vimoutiers (17 km), Écouché-les-Vallées (19 km) et Sées (20 km), distances à vol d’oiseau.
Les prix, les loyers et les communes que nous étudions dans le département sont réunis sur notre page investissement locatif dans l’Orne. Notre méthode est détaillée sur la page immeuble de rapport clé en main.
Choix d’un bien dans la commune ou dans les communes voisines, positionnement, signature d’un compromis, dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, obtention des autorisations nécessaires et signature de l’acte authentique.
Démarrage des travaux, gestion de la mise en place des compteurs individuels, coordination des artisans et divers intervenants. Réalisation des déclarations administratives obligatoires.
Livraison du projet et mise en location des logements.
Nos honoraires sont fixes : 8 % TTC du montant global du projet, toutes étapes comprises, sans coût supplémentaire.
1- 40 % à la signature de l’acte authentique, quand vous devenez propriétaire du bien.
2- Le solde à la livraison des travaux, une fois les logements prêts à être mis en location.
